上海三批次土拍揽金72亿元，招商蛇口63亿元获两宗地

21世纪经济报道记者唐韶葵

4月21日，上海举行了2026年三批次土拍，此次共推出3宗涉宅用地，总起始价65.49亿元。最终3宗地块顺利成交，共收金72.09亿元。

其中，招商蛇口豪掷63亿元拿了两宗地，先是联手中建八局以30.29亿元底价获取普陀光新地块，后又击退另外8组竞买人，以总价约33亿元竞得徐汇区长桥地块。后者成交楼面价约8.72万元/平方米，溢价率25%，剔除3500平方米配建后，可售楼面价约9.6万元/平方米。

另一宗位于金山新城的地块，则由金山滨海集团以底价8.7955亿元获取，楼面价约1.38万元/平方米。

上海中原地产卢文曦表示，房企4月拿地有望在“金九银十”入市贡献营收，但本轮土拍中企业拿地仍偏谨慎，资金主要投向优质地块，并没有因为一季度上海楼市成交回暖而激进拿地。

卢文曦指出，徐汇长桥地块参拍企业均为活跃在上海楼市的实力房企，溢价成交符合市场预期。另两宗地块则以底价成交。招商蛇口拿下两宗地也各有优势：普陀地块虽品质不及徐汇地块，但紧邻内环，楼面价具备利润空间；其在徐汇长桥已有一个在售项目，此次继续加仓，既体现对区域客群的信心，也将进一步巩固在板块内的话语权。

值得一提的是，徐汇长桥地块吸引了9组竞买人参拍，是今年以来参拍企业最多的一宗地块。该地块地理位置优越，紧邻上海植物园，步行可达江边，也在西岸中央公园规划范围内。

9组竞买人包括：保利&西岸联合体、招商蛇口、绿城集团、建发&象屿联合体、越秀地产、金茂&清能联合体、上海城投、中海地产、华润置地。可以说，当前活跃在上海楼市的房企悉数到场。但房企们卡点报价，间隔时间普遍较长，可见决策谨慎。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，今年以来，上海多宗地块均以底价成交，此轮土拍中地块成交价格也随价值呈现明显分化，这进一步反映出在沪房企整体投资态度趋于审慎。

他进一步分析认为，首先，市区地块底价成交开始多点出现，即便是核心板块也难再现高热度争抢；其次，在拿地模式上，中小体量地块亦普遍采取联合开发模式，房企通过合作分摊风险，寻求更高的投资安全边际；此外，从参拍积极性来看，仅绝对核心区域的稀缺地块能够获得房企集中关注。

因此，宋红卫认为，房企的投资策略已出现明显转向，由过去的全市广泛布局向重点区域深耕转变，区域深耕可实现板块内项目联动、放大品牌效应、精准把握区域客群产品偏好，从而有效抬升投资安全边界。

以招商蛇口在上海的实践为例，招商蛇口早年曾采取多点铺开的策略，拿地范围覆盖浦东、嘉定、松江、宝山等多个外围板块；近年来，该公司持续优化布局，全面聚焦内环至中环的徐汇滨江、静安、虹口、杨浦滨江等板块。2025年，招商蛇口在上海斩获5宗地，均位于徐汇、静安、浦东唐镇等区域，本轮土拍新增的两宗地块同样位于主城区。

招商蛇口此次土拍一举拿两宗地，体现了拿地节点可为今年业绩作出贡献的投资思路。据第三方机构统计，2025年，招商蛇口在上海实现全口径销售额超500亿元，位居上海房企销售榜首位，单城业绩贡献约占公司全年（1960.09 亿元）的25.5%。

按照两宗地块的规划建筑面积测算，招商蛇口此次收获约8.7万平方米建筑面积储备。据招商蛇口上海公司透露，徐汇长桥地块具备打造低密洋房产品的先天优势。参考同区域清和玺洋房约12.8万元/平方米均价，新产品的洋房售价预计可达14万元/平方米以上。

纵观上海今年的土拍情况，也可见土地价值分化。公开信息显示，2026年春节至4月21日，上海已完成三批次土拍，共出让7宗地块，其中底价成交地块有4宗，3宗地块溢价成交。溢价地块分别为绿城所拿青浦西虹桥地块、保利发展所拿中山公园地块，以及招商蛇口所拿徐汇长桥地块，均为区位稀缺、资源优质的核心板块，而近郊、远郊及普通城区地块普遍以底价成交。

宋红卫指出，房企拿地愈发谨慎，资金更愿意投向去化稳健、市场确定性更高的核心板块。上海土地市场呈现核心区高热、非核心区冷静的鲜明分化格局。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，徐汇长桥地块经过82轮竞价，最终溢价25%成交，反映出当前房企对城市核心区域地块仍保持较高的拿地预期。作为市中心具备高价值景观资源的优质宅地，在当前上海市场“区域发展分化”的大环境下，徐汇长桥地块的资源优势体现出更高的市场溢价接受度。同时，该地块的高热度竞拍也为后续上海土地市场释放了积极信号。