广州中式豪宅鼻祖，如今走到破产边缘！方圆为何沦落至此？

广州又有一家老牌房企要撑不住了。

截至2026年3月31日，方圆合并报表层面已到期未支付的债务本金合计66.16亿元，对外担保层面涉及逾期债务本金14.63亿元，累计超过80亿元。

4月16日，方圆又被判对旗下子公司逾33亿元债务承担连带清偿责任。

明面上看，方圆累计涉险债务已超百亿元，再加上自身还有多起已判决或未决诉讼缠身，公司已濒临技术性破产边缘。

方圆，能挺过这一关吗？

PART.01

说起来，方圆也属于一家不走寻常路的房企。

在上世纪末那场轰轰烈烈的“下海潮”中，潮汕人方明辞去了律师的工作，一头扎进当时野蛮生长的房地产行业，于1997年创立了方圆集团。

方明没有像同期许多房企老板那样走“高周转、快扩张”的路子，而是选择深耕“现代东方人居”。说白了，就是做中式住宅。

这在当年很另类，2000年前后的广州楼市，大部分开发商都在卷欧式、卷洋气，方圆却在白云区接连打出了白云高尔夫花园、荷塘月色、云山诗意等一批“东方味道”极浓的楼盘。

这些小区带入户花园、有中式园林、外立面是传统的岭南风格，放在今天看，可能不觉得多稀奇，但在2005年前后，那个遍地欧式罗马柱的年代，方圆的房子确实让人眼前一亮。

△云山诗意园林（图片来源：贝壳）

方圆还因此跻身中国房地产百强企业，在广州地产圈，它不算最大，但绝对算最有辨识度的。

不过，虽然方圆的品牌主张是慢的、需要沉淀的，但并不代表它没有冲出去的冲动。

2006年前后，方圆启动IPO，从广州走出去，在常州、昆山、苏州、成都等地落子布局，IPO申请已经通过了聆讯，然而2008年金融风暴一来，楼市急转直下，IPO被束之高阁。

后来方明以物业平台“方圆房服集团”在港股上市，但那始终不是地产开发主业。

上市这块短板，是方圆在融资能力上的先天不足，当行业进入下行周期、融资渠道全面收紧时，它比那些上了市、有融资通道的同行，少了一根最重要的“氧气管道”。

PART.02

问题来了，如果方圆一向是稳健打法，为何会陷入如今的危机？

这又要从旧改说起。

2018年方圆成立广东方圆城市更新投资有限公司后，短短两年间，陆续拿下了海珠区凤和新市头村、荔湾鹤洞村、南沙东瓜宇村、番禺沙溪村、增城塘美村等多个旧改项目，加上大井村在内，方圆在广州操刀的旧改项目一度达到六个，总建面超过500万方，总投资额超过300亿元。

旧改看起来是“香饽饽”，但对一个原本资金体量就不算大的民营房企来说，超过300亿的盘子还是太重了。

其中，投资额最大的番禺沙溪村旧改，就是最典型的教训。

△沙溪村改造效果图

2019年，升龙和方圆联合体拿下这个项目，改造范围169公顷，总投资约398亿元，方圆持股40%。

方圆本以为能分到一大块蛋糕，结果呢？六年过去了，签约率始终卡在七成以下，表决期限一延再延。

到了前不久，局势彻底摊牌，星河湾正式入股沙溪旧改，拿下了90%股权，全面负责开发建设，升龙和方圆仅保留10%股权。

可以说，方圆在这场400亿的大棋局里，基本是净身出户。更麻烦的是，批后表决方案将于2026年7月31日到期，如果到期前方案不通过，合作企业不仅要返还5亿元保证金，还要赔付等额违约金。

鹤洞村旧改同样让方圆进退两难，2019年方圆拿下鹤洞村旧改合作资格，村民签约率一度达到98%。

△鹤洞村周边航拍（摄于2022年）

但2023年8月方圆传来暴雷的消息后，鹤洞村的旧改推进随之停摆，直到去年6月传出复工消息，但项目能否真正落地，仍是一个问号。

另外一个关注度较高的旧改项目，是广州塔下的新市头村旧改，由方圆和美林合作操刀，案名方圆美林·滨江壹号。

△图片来源：广州滨江壹号

这个项目倒是顺利入了市，主推建面约90-132㎡的精装三至四房。

不过，阳光家缘网签数据显示，项目早在2023年就拿了预售证，如今已经卖成了现房，仍有近三分之一房源未网签，贝壳上显示项目当前在售均价约7.5万元/㎡，

可以说，方圆原本想靠旧改做大规模、补足土储，但这些项目的资金沉淀周期远远超出预期，在融资渠道冻结、销售回款不畅的双重夹击下，旧改非但没能成为翻身仗，反而成了压垮方圆的最后一根稻草。

PART.03

回到文章开头的问题，方圆还能挺过去吗？

先看最直接的数据，截至2025年一季度末，方圆地产的净资产已经跌至-2亿元，方圆已经资不抵债。

除了超80亿元的逾期债务压顶，方圆还有存续境内债券1只，余额9.18亿元处于展期状态；存续境外美元债1只，余额3.4亿美元，已全部违约。

当然，也不是没有喘息的空间，去年8月，方圆与某金融机构达成借款续期协议，将约4.4亿元贷款展期至2026年12月6日，这说明至少部分债权人还愿意给方圆时间。

但这4.4亿元的展期，对过百亿的债务窟窿来说，杯水车薪。

总结而言，方圆短期内自救的概率极低，中长期则取决于债权人能否达成一致、资产处置是否顺利。

如果方圆能够推动整体债务重组，或许还能找到一条生路，比如通过出售优质资产或引入战略投资者来换取喘息空间。

但从当前情况看，这个方向阻力巨大，毕竟资产市场估值低迷，愿意接盘的买家屈指可数，债务结构又极其复杂。

若重组失败，大概率只能走向破产清算或司法重整了。

对于方圆这家房企你又怎么看？欢迎评论区聊聊~