过山车效应 房地产告别“狂飙突进”时代

百姓网友聊天绕不开的三个字就是“房、房、房”，近几年，房地产这趟列车好像坐上了过山车，忽上忽下，看得人心惊肉跳，网友说它好，前几年那是真金白银的暴利；网友说它坏，现在的烂尾楼和降价甩卖还真不少。在新经济和新社会哲学的概念体系中引入一个“过山车效应”，这词儿听着新鲜，其实就是经济学人常说的周期性。

水能载舟，亦能覆舟；成也萧何，败也萧何，从事物悖效性概括出新哲学的悖效原理，也可以从差异性或差效原理与最大效应原理的合成、融合和互补中生成悖效性原理。过山车效应既属于悖效应，也属于周期效应，本质上是事物的往复运动，好像游乐园的过山车，移动轨迹高低交错，既有高点，也有低点。

1. 那些年经历的“高点”与“低点”

回想几年前房地产的“黄金时代”，那时候买房，简直是闭眼赚，开发商拿地像打仗，面粉比面包贵，房地产开发商相信“规模就是王道”，哪家跑得快，哪家就是赢家。过山车冲上顶峰，接下来向下俯冲，近几年的楼市冷风嗖嗖。

以前的三、四月份是“金三银四”，今年一季度，一线城市的二手房交易量大幅上扬，回暖迹象明显，持续性有待观察，一线城市的二手房价格迎来触底反弹的“拐点”，似乎出现“以价换量”的回光返照。当过山车冲顶时，乘客欢呼雀跃，觉得能飞上天；当过山车下坠时，很多乘客开始尖叫甚至呕吐。

2. 过山车效应不过是周期律

过去几十年，房地产是国民经济的支柱或“压舱石”，通过关联效应或联动效应带动了钢铁、水泥、家电、装修等几十个行业，直接或间接贡献了大比例的GDP和地方财政。任何事物都有极限，就像吹气球，吹得太大，总有爆的一天。过去几年，多家开发商盲目扩张，加高杠杆，上高负债，把房地产金融性的气泡吹到极限，当潮水退去，才知道谁在裸泳。

恒大的“皮带哥”许家印近日在庭审中认罪悔过，画面何其讽刺，恒大“御用”经济学家任泽平认罚，退还部分天价年薪。万科管理层集体降薪，早退休的王石和晚退休的郁亮、祝九胜等退还部分年薪和奖金。行业红利期结束，开发商和关联行业得勒紧裤腰带过日子。

‌据蓝鲸新闻、新浪财经等媒体报道，2017年至2021年期间，在恒大总部和地区公司任职的中高层管理人员‌被要求退还15%的工资与奖金‌，比如：前总裁夏海钧‌退还约‌1.6亿港元‌，约合人民币1.5亿元，前首席经济学家任泽平退还‌731万元人民币‌‌‌，恒大高管层合计退缴约‌8亿元人民币‌‌‌。

万科不是第二个恒大，但巨额亏损令人触目惊心，王石9年前已退出万科，但“捆绑效应”让其“舒舒服服”地领取千万内部“退休金”。万科明确否认“核心高管退还2021–2024年四年全部薪酬”的传闻，但前董秘朱旭被要求退还2021–2024年全部薪酬与绩效奖金，涉及金额近亿元‌，郁亮、祝九胜等前高管被要求退薪，至于郁亮卖房“还债”的传闻可能不实。

3. 有人上车，有人下车

有意思的是那些提前下车的人，华为的任正非和阿里的马云真有先见之明，任正非说过华为不碰房地产，专心科技产业。马云钟情淘宝和天猫的数字化和智能化，坚决不触碰房地产开发，仅支持开发商和中介“开网店”，华为和阿里等大厂专注主业，避免在楼市“踩坑”。

商业大亨李嘉诚和潘石屹饱受争议，却有在商言商的精明和过人之处，老李早就开始卖卖卖，回笼资金，老潘头也不回，直接“跑路”。最近，潘石屹得意地表示，没几个开发商能从房地产“旋涡”抽身而退。老李和老潘的“逃身术”确实了得，感知市场冷暖比感受人世炎凉更有价值，看懂了市场周期，也就理解了“过山车效应”。

4. 支柱地位仍在，光环效应减弱

现在房地产偏冷，但客观说来，房地产业在国民经济中的支柱地位短期内不会变，只是占比在下降。今年一季度，一线城市的二手房交易量大幅上扬，迎来了楼市旺季的“金三银四”，但这背后是巨大的政策支持和价格回调。看好和看跌的网友吵得不可开交，过山车在半空中，有人觉得会再冲一下，有人觉得会马上坠毁。

5. 资产大缩水，买房需谨慎

现在的房屋资产大缩水，很多高位站岗的购房人心都在滴血，房子市值跌了几十万甚至上百万。今后的房子可以买，但要看怎么买，对于开发商来说，别再想着规模盲目扩张，资本盲目入局，现在的市场是拼的是产品、服务和现金流。

玩“高杠杆、高周转”游戏，就是在找死。对于个人来说，买房得回归居住属性，不要幻想一夜暴富，“低价买入，高价卖出”，靠买房“赚差价”的机会还有，只仅限于少数楼盘。以前闭眼买房都能赚的时代一去不复返，现在看重“好房子”，地段、品质和物业服务缺一不可。

6. 在波动中寻找平衡

房地产的“过山车效应”说明，任何经济形态的波动都有其周期性，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。开发商和购房人既不要盲目看涨，也不要过度看跌，量力而行即可，刚需族该买就买，改善族该换就换。房子是用来住的或安家置业场所，不是用来炒的或投机工具。无论过山车怎么颠簸，网友只要心态平和，系好安全带，就能平稳到达终点。