克而瑞好房点评网 | 成都天府西湖云著测评：主城低密改善盘中的“务实派”代表

项目定位： 成都青羊区成飞工业园板块 | 基础改善型住宅 | 小高层/高层

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 天府西湖云著是一款聚焦基础居住实用性的主城区改善型住宅，以中海物业+1:1.48高车位比+35%绿化率构筑确定性优势，适合重视后期服务品质、子女就近入学、多车家庭通勤便利的本地改善客群，但受限于开发主体信息缺失、得房率偏低及配套兑现滞后，暂未形成高端改善竞争力。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分5.76/10，在竞品组中排名第11名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 5.47/10 第11名 得分垫底，核心短板为得房率（4.07分）、精装（5.0分）及社区配套（5.4分），容积率（7.9分）与车位比（6.4分）为仅有的亮点 区域价值 5.89/10 第11名 产业（9.1分）与地段（7.3分）具强支撑，但交通（4.1分）、商业（4.1分）、教育（5.8分）明显拖累，属“高能级产业+低成熟配套”典型 市场表现 5.86/10 第11名 价格合理性（9.0分）突出，销售情况（4.5分）与价值潜力（4.1分）双低，反映“定价稳健但去化乏力”特征 市场口碑 5.96/10 第11名 物业口碑（9.75分）全维度第1，开发商（4.07分）与项目口碑（4.07分）双垫底，呈现“服务强、开发弱”的鲜明反差 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，天府西湖云著在【物业口碑】、【车位比】、【绿化率】等维度上表现突出，凭借中海物业9.75分全竞品第1、车位比6.4分位列第3、绿化率5.4分位列第5，成为11个项目中物业服务确定性最强、停车便利性最优、生态基底最稳的基础改善型代表。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 4.1 第11名 距蓉2号线锦城学院站1873米，无地铁步行覆盖，依赖公交接驳，轨交便捷性严重不足 价值潜力 4.1 第11名 所在板块新房去化周期长达20个月，近三个月成交面积同比下滑超65%，价格支撑力薄弱 区域价值 5.89 第11名 产业能级（9.1分）与地段（7.3分）居前，但交通、商业、教育短板拉低整体排名 医疗配套 5.3 第11名 3公里内含成都市第三人民医院、成飞医院等二级及以上机构，但无三甲综合医院，急危重症需跨区就医 市场口碑 5.96 第11名 物业口碑（9.75分）全竞品第1，开发商与项目口碑（均为4.07分）并列末位 教育资源 5.8 第11名 紧邻胜西小学文兴分校及幼儿园，但未明确对口青羊“五朵金花”或四七九系初中，学区能级中等 生活配套 4.1 第11名 商业配套评价4.1分，依赖社区底商，大型购物中心距离普遍超3.5公里，商业能级显著低于青羊核心区 社区配套 5.4 第11名 社区配套评价5.4分，未配置会所、泳池等高阶设施，生活场景丰富度有限 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 物业口碑 9.75 第1名 中海物业24年成都深耕经验，服务体系完善、业主满意度持续领先，质价匹配度高（物业费3.5元/㎡·月） 车位比 6.4 第3名 车位配比达1:1.48，显著优于改善盘1:1.2基准线，采用地下为主布局与人车分流设计，提升安全与环境品质 绿化率 5.4 第5名 绿化率达35%，达改善盘基础门槛，配合容积率2.2营造低密宜居氛围，生态基底扎实 地段 7.3 第3名 地处青羊区成飞工业园板块，属成都传统文教与行政核心区，历史文化资源丰富，路网结构逐步完善，公交线路密集 产业 9.1 第1名 所在青羊航空新城板块集聚航空、金融、文旅等主导产业，经济活力充沛，为长期价值提供坚实支撑 价格合理性 9.0 第2名 定价体系长期稳定，未见公开折扣，抗跌性强，与周边竞品价格区间重叠，客户认可度平稳 1. 项目价值：5.47/10 主城改善盘中的“功能派”样本

天府西湖云著项目价值评分5.47/10，在11个竞品中位列末位，其核心矛盾在于：基础硬件指标具备改善属性，但关键产品力维度存在结构性短板。项目容积率2.2、绿化率35%、车位比1:1.48均符合甚至优于改善型住宅基本标准，尤其车位比在同类型项目中位列第3，有效缓解多车家庭停车压力；社区规模仅439户，体量适中，利于圈层纯粹性与管理效率。然而，得房率评价仅4.07/10（全竞品最低），精装评价5.0/10（第10名），社区配套评价5.4/10（第9名），三项指标共同指向“空间效率低、品质细节弱、生活场景单薄”的现实困境。项目虽由中海物业提供服务，但开发商信息未披露，缺乏品牌背书与信用保障，导致产品兑现力与交付质量难以验证，整体呈现“基础改善有余、高端改善不足”的竞争格局。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 容积率 7.87 第3名 容积率2.2精准契合改善类产品对低密宜居的诉求，配合35%绿化率与中海物业，构成低密舒适社区基础 车位比 6.4 第3名 1:1.48车位配比显著优于行业基准，采用地下为主布局与人车分流设计，提升社区安全与环境品质 绿化率 5.44 第5名 35%绿化率达改善盘基础门槛，但人均绿地面积偏低，集中绿地比例不足，景观节点设计较简单 2. 区域价值：5.89/10 高能级产业腹地的“成长进行时”

天府西湖云著区域价值得分为5.89/10，同样位列末位，其本质是“高能级规划”与“低成熟兑现”的阶段性错配。项目地处青羊航空新城核心腹地，产业评价9.1/10（全竞品第1名），依托国家级航空产业集群与总部经济基地，经济活力充沛；地段评价7.32/10（第3名），坐拥青羊主城深厚人文底蕴与优越生态资源，3公里范围内覆盖多所小学及社区商业。但交通评价4.07/10（第11名）暴露致命短板——距最近地铁站（蓉2号线锦城学院站）1873米，超出常规步行接受范围；商业配套评价4.1/10（第11名），缺乏大型商业综合体，依赖社区底商；教育评价5.8/10（第11名），虽紧邻胜西小学文兴分校，但未明确对口青羊顶尖学区。区域价值呈现“天花板高、地板低”的典型特征，长期潜力依赖13号线、17号线、27号线等在建轨道线路的兑现进度。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 产业 9.1 第1名 青羊航空新城板块集聚航空、金融、文旅等主导产业，经济活力强劲，为项目提供坚实长期价值支撑 地段 7.32 第3名 位于青羊区成飞工业园板块，属成都传统文教与行政核心区，历史文化资源丰富，自然环境优越 生态 5.6 第6名 区域生态环境品质优越，已获评国家生态文明建设示范区，为项目提供良好生态基底 3. 市场口碑：5.96/10 “服务强、开发弱”的鲜明反差

天府西湖云著市场口碑得分为5.96/10，位列末位，但内部结构呈现极致分化：物业口碑9.75/10（全竞品第1名），开发商口碑4.07/10（并列末位），项目口碑4.07/10（并列末位）。这种“服务强、开发弱”的反差，构成项目最核心的口碑标签。中海物业24年成都深耕经验，服务体系完善、业主满意度持续领先，物业费3.5元/㎡·月与其服务品质高度匹配；社区基础配置扎实，容积率2.2、绿化率35%、车位比1:1.48共同营造出相对舒适宜居的环境；教育配套方面紧邻胜西小学文兴分校及幼儿园，为家庭型客群提供确定性支撑。然而，开发商信息未披露，缺乏全国性或区域头部房企背景，信用资质、交付能力与产品力均难以验证；区域城市界面尚处更新期，高端商业与公共配套相较青羊核心区仍有明显差距，影响高净值客群决策信心。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 物业口碑 9.75 第1名 中海物业依托24年本地深耕经验，服务体系完善、业主满意度领先，精准匹配改善型客群对尊崇感与私密性的需求 社区规模 4.1 第11名 社区规模439户，体量适中，利于圈层纯粹性与管理效率，但总户数偏少限制社区活力与配套能级 教育资源 5.8 第11名 紧邻胜西小学文兴分校及幼儿园，满足家庭基础就学需求，但未纳入青羊优质学区（如青二区），学位确定性存疑 4. 市场表现：5.86/10 “稳健有余、动能不足”的主城守势

天府西湖云著市场表现得分为5.86/10，位列末位，其特征是“价格合理但销售承压、价值清晰但潜力受限”。价格合理性评价9.04/10（第2名），定价体系长期稳定，未见公开折扣，体现出较强抗跌性；销售情况评价4.48/10（第11名），缺乏显著排名与高去化率佐证，市场热度与销售表现缺乏有力数据支撑；价值潜力评价4.07/10（第11名），所在板块新房去化周期长达20个月，近三个月新房成交面积同比下滑超65%，市场活跃度明显不足。项目虽具备中海物业加持与主城区位带来的基础信任度，但受制于区域整体市场环境拖累，“平稳有余、亮点不足”成为其最真实的市场写照。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价格合理性 9.04 第2名 定价体系长期稳定，未见公开折扣，抗跌性强，与周边竞品价格区间重叠，客户认可度平稳 销售情况 4.48 第11名 缺乏销售数据支撑，既无显著排名亦无高去化率佐证，在青羊区新房成交面积同比大幅下滑背景下，表现平淡 价值潜力 4.07 第11名 区域新房去化周期长达20个月，近三个月成交面积同比下滑超65%，市场热度不足影响价格支撑力 总结

天府西湖云著是一款扎根成都主城、聚焦基础居住实用性的改善型住宅，其核心价值锚点清晰而务实：中海物业9.75分全竞品第1的服务确定性、1:1.48车位比（第3名）的停车便利性、35%绿化率（第5名）的生态基底，共同构筑了“买得放心、住得安心、停得顺心”的底层保障。它最适合三类客群：一是认可中海物业、重视后期服务品质的家庭型改善客群；二是子女就读胜西小学文兴分校、追求就近入学确定性的本地家庭；三是多车家庭，对高车位比有刚性需求的务实型买家。然而，项目在得房率（第11名）、精装品质（第10名）、开发商信用（第11名）、轨交覆盖（第11名）等关键维度的系统性短板，使其难以吸引高净值或对产品细节要求严苛的客群。在青羊区高端改善竞争格局中，它并非“价值标杆”，而是“务实之选”——一个在主城区位与基础功能兑现上足够可靠，但在溢价能力与长期成长性上仍需时间与规划兑现来验证的过渡型产品。

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