房子不再是摇钱树？教授揭示楼市真相，未来十年我们该怎么住？

西南财经大学教授兼西财智库主任汤继强在接受封面新闻采访时前瞻性地指出，未来十年中国房地产市场将迎来深刻转型，住宅属性将逐渐从投资品向耐用消费品转变。

这一变化意味着房屋将更注重使用价值、居住品质和长期耐用性，购房决策将更多基于实际居住需求而非投机预期，标志着房地产行业进入高质量发展新阶段。

先得搞清楚一件事，房屋天然并非金融产品。

在全球大多数时期和多数国家，房屋主要功能是居住。日本泡沫经济破裂后的三十年如此，德国始终如此，香港部分存量房也是如此。

将房地产作为投资品、财富储藏工具或杠杆标的，是需要特定条件才能形成的现象。中国过去二十年恰好具备了这些条件。

央行联合西南财大的家庭调查里，房产对家庭财富增加的贡献率接近70%，而金融投资仅占21%。换言之，过去一二十年中国家庭积累的财富，七成依赖于房产升值，而非工资储蓄或股票投资。

对普通家庭而言，最重要的投资决策不是选择股票或基金，而是何时购房、购买何处房产。

支撑房地产金融化的因素主要有四方面，

一是城镇化进程加速。2000年中国城镇化率36%，2025年已经到67.89%。25年涨了32个百分点，平均每年新增城镇人口两三千万。这些人口需要住房、结婚、子女教育，形成持续需求。需求存在则定价权稳固，房产不易贬值。

二是货币宽松与利率下行。房贷利率从2000年左右的6%持续下降，2024年底全国首套房利率平均降至3.1%左右，部分一二线城市甚至进入2%区间。

贷款一百万期限三十年，月供从早期的六千多元降至四千多元。每次降息都提供新的加杠杆机会，房地产的财务杠杆效应日益显著。

三是地方财政离不开卖地。土地出让收入占地方财力最高的年份接近一半。土地能否出让取决于开发商是否愿意拿地，开发商拿地取决于房产销售情况，房产销售又取决于购房者是否愿意贷款。整个链条上的参与者均希望房价稳定甚至上涨。

四是房产自身的杠杆属性。买股票首付一百万最多融资一百万，购买房产时，首付三成即可撬动三倍总价。

一套三百万的房子涨10%，首付九十万元的投资者可获得超过30%的账面回报。普通投资者难以在其他投资品中获得同等杠杆效率，因此房产自然成为理财工具。

这四样东西凑齐了，房子才变成了金融品。缺一个都不行。

2015年至2018年，棚改货币化与去库存政策叠加，三四线城市房价被推高，居民部门杠杆率从40%以下升至50%以上。

极端案例中，部分三四线城市居民因拆迁获得两三套新房及数百万元现金，转而购买第四、第五套房产以待升值。投机性需求占比显著上升。

这些支撑条件如今已发生变化，

城镇化率已达67.89%，虽较发达国家75%-85%的水平仍有差距，但增长空间收窄。每年新增城镇人口从两三千万降至几百万。人口总量于2022年见顶后持续下降，2024年出生率仅为6.77‰，较十年前下降过半。房地产需求基础减弱。

货币端这边，全球利率自2022年起上升，美联储加息周期打破流动性宽松预期。中国虽仍在降息，但空间缩小——从3%降至2%相对容易，从2%降至1%则困难重重。过去降息即推高房价预期的模式已难持续。

土地财政这条线也在断。2024年全国土地出让金降至4.87万亿元，较2021年8.7万亿元的高点腰斩。多地政府尝试出售企业股权、盘活存量资产等替代方案，但均无法完全填补缺口。地方政府对房地产的依赖正被动减弱。

至于杠杆，2025年末居民部门杠杆率59.4%，比上一年的61.4%降了2个百分点，房贷增速已经连续11个季度负增长（数据来自国家金融与发展实验室）。这不是小幅调整，这是主动还房贷加不敢贷的合力结果。居民部门主动去杠杆了。

四根支柱同时弱化，房子的金融属性就没办法单独撑住了。这才是汤继强那句话背后真正的事实依据。

金融品的定价看预期。你愿意今天花三百万买一套房子，是因为你觉得三年五年之后它能值四百万五百万。定价的不是当下的使用价值，是未来的变现价值。

所以核心区新房认筹比例达十几比一、二手房挂牌当日成交等现象频现，人们购买的是未来现金兑换能力，而非房屋本身。

耐用消费品的定价看使用价值加折旧。以汽车为例，一辆三十万元的新车驶离4S店即贬值10%以上，使用三年后残值约十六至十八万元。无人指责汽车贬值不合理，因共识是车辆随使用而折旧。技术进步、产能过剩、充分竞争共同推动车价下降。

房子如果按耐用消费品定价，逻辑是一样的。房龄二十年较五年应便宜，四十年较二十年应便宜。装修折旧、管道老化、户型过时、电梯噪音、小区陈旧等因素均影响价格。新房也需比较层高、隔音、户型、物业服务等。品质优则价高，品质劣则价低。

这个定价逻辑下，核心区老破小的价格会尴尬。过去它值钱是因为学区加抗跌叙事，现在学区在改革、抗跌叙事在动摇，光靠老破小三个字托不住六七万的单价。而同样总价的次新改善盘、郊区高品质盘，在居住体验上会形成碾压。

这两年已经能看到一些苗头，一线城市的二手市场里改善盘成交溢价明显、老破小成交折价明显，这个剪刀差会越拉越大。

再说持有逻辑。

金融品持有几乎不花钱，只要你不主动动它，它就静静待在那儿等增值。过去中国的房子也差不多，房产税不征，物业费一年就一两千，空置一套房子的持有成本可以忽略不计。于是很多人觉得多买一套扔着都能赚钱。

耐用消费品持有是要花钱的。车辆需保险、停车费、保养，空调使用十五年需更换，否则能效下降推高电费。

房子如果真走向耐用消费品属性，未来几件事会同时来，物业费上涨（服务提升）、老旧小区维修基金（电梯及管网改造）、房产税（虽未全面实施，但提高持有成本是方向）。

一套挂在那里不住、不租的房子，按耐用消费品逻辑会变成一个持续流血的负资产。它不会再静静帮你升值，它会持续吃掉你的现金。

北京上海已经有不少手握三四套房的老业主在偷偷卖，不是因为缺钱，是算过账发现一套空着的房子每年要花掉五六万持有成本、还不一定涨，不如套现换点别的。这种心态变化正在发生，只是还没到大面积爆发的程度。

然后是交易逻辑。

金融品是流动性至上的。房子过去也是，2017年到2021年的高位时段，上海内环一套房子挂出来三天就能卖掉，深圳更夸张。当一个东西三天就能变现，它就是金融品。

耐用消费品的流动性就差远了。出售五年旧空调需半价挂闲鱼或废品处理，汽车虽有二手车市场，但价格透明。房子如果真按耐用消费品交易，等你想出手的时候会发现，挂牌三个月没人看、挂半年才有人砍价、一套房从挂出到卖掉平均六到十个月。

中原、链家这种平台的数据已经在反映这一点。2025年百城二手房平均挂牌93天，一线城市105天，较2023年延长近20%。卖家需接受市场定价而非期望定价，与出售二手家电同理。

最后是心态。

金融品逻辑下，买房人是在投资，比较的是其他投资品种的回报率。股票涨得好就卖房炒股，股票跌了就把钱挪回房子。房价涨跌会牵动情绪，因为这是账面财富的巨大变动。

耐用消费品逻辑下，买房人是在消费，比较的是租房的成本和买房的成本。家里面积够不够、通勤够不够近、学校够不够好，这些才是决策的核心。

房子涨了不算赚，因为不卖，房子跌了不算亏，因为也不卖。心态会比过去平和得多，但同时也意味着市场少了一大群追涨杀跌的人，流动性和价格弹性都会下一个台阶。

把这四个维度合起来看，买方的决策树会彻底改写。过去问这房子三年能不能涨三成，未来问这房子我要住十年性价比划算吗。一字之差，整个市场的逻辑就全翻面了。

这种转变不是等哪一天突然发生的，是在好几条线上同时推进的。2026年开始进入加速阶段。

第一件事是制度层面。2026年住建部明确提到要推进现房销售制，实现所见即所得。

这件事的意义被低估了。期房是标准的金融品玩法，你买的不是房子，是一张三年后交房的合同，合同本身就包含价格博弈和时间价值。现房就不一样，跟买汽车买家电一样，看得见摸得着，当场选当场买，没有预售的金融化空间。

全国已经有超过30个地方在推动现房销售占比上升，部分城市已经突破30%。这个比例继续上升，房子的金融属性就会进一步瘪下去。

第二件事是品质标准。2025年5月1日新版《住宅项目规范》实施，层高下限从2.8米提至3.0米，楼板隔声限值从75分贝严至65分贝。“十五五”规划“好房子”八大任务落地。

看起来是技术参数，本质上是把房子的使用价值指标化、可比较化。净高、隔音、材料、物业服务，这些过去被升值预期掩盖的东西，现在被拎到台面上。买房人可以拿着尺子去量层高、拿着分贝仪去测隔音了，这就是典型的耐用消费品选购方式。

第三件事是供给格局。以保利、万科、华润、中海为代表的头部房企都在明确转型，摒弃快周转高杠杆模式，转向自持、运营、物业、城市更新。2025年全国城市更新专项债投入超1.2万亿，十四五期间改造了24万多个老旧小区、加装12.9万部电梯。

这意味着整个行业的业务重心在从卖新房转向修旧房和服务存量。开发商的角色从盖出来让人抢，变成盖好以后还要服务几十年，这和耐用消费品厂商的角色高度重合。

第四件事是买房人心态。2月深圳一线中介反馈，看房频率最高的客户里，年轻人首次置业比例在明显上升，投资型买家接近绝迹。

上海3月二手房单日成交创五年新高，但300万以下房源占了72%，都是刚需盘。这些数据背后的共同点是，主力买家变成了真要住的人。投资客不是没有，是数量被挤到很小。市场的底色从炒变成住，这种变化一旦稳下来就很难反向了。

现在已经完成的部分，是把房子的金融属性剥了三层。土地财政那一层靠2024到2025年土地出让金腰斩完成了第一刀，居民加杠杆那一层靠房贷连续负增长完成了第二刀，价格单边上涨那一层靠2022年到2025年连续三年房价回调完成了第三刀。

还没完成的部分，是持有成本提升和存量折价定价这两块。持有成本要等房产税推进，这块目前还没动，存量折价要等核心城市之外的二手市场彻底放开议价、彻底接受老房子该便宜就便宜的心态，这需要更长的时间磨。

整体看，切换过了中点，离终点还有几年路。

这不是一个坏消息。金融品属性解除短期会有阵痛，多套房的人资产缩水，高位接盘的人被套牢。但长期按居住价值定价的市场对多数人更友好，买房不再需要赌国运，高房价不再吸走所有消费力，地方政府也不再把命吊在一根土地绳子上。

1991年日本泡沫破裂以后，东京都心公寓价格花了三十年回到峰值，但这三十年里日本人的生活没有垮，消费没有崩，东京还是亚洲最宜居的城市之一。房子回归消费品以后，社会不会塌，只是节奏换了。

汤继强的观点不是预言，而是记录。他看到的是中介朋友圈中成交周期延长、客户议价变硬、挂牌量堆积、降价才能成交等微观事实的总和。金融产品时代悄然结束，没有鞭炮，没有头条新闻，只是某天你突然发现，身边讨论房子的人，语气变了。