北京房地产律师：全款还贷+实际控制=借名买房关系成立

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：2013年，她正与丈夫闹离婚，担心房产被分割。

灵机一动，借用姐夫名义，全款187万元买下北京一号商业楼。

首付款、月供、提前还款——全部由她支付，房屋也由她实际控制的公司使用。

不料，姐夫5年后突发去世，过户陷入僵局。

其他亲属质疑：“房产证写的是我哥名字，凭什么给你？”

法院最终判决：房屋归实际出资人所有，继承人必须配合过户！

这起案件揭示了“借名买房”即使无书面协议，只要证据链完整，依然可胜诉！

一、案情还原：一场“私心”操作，引发继承纠纷

本案核心人物关系如下：

林雪梅（化名）：原告，实际出资人；

周志强（化名）：已故“出名人”，林雪梅姐夫；

周妻李敏、女儿周婷（化名）：被告，同意过户；

周父周母（已故）、兄弟周建国、姐妹周丽、周芳（化名）：第三人；

开发商：甲公司；

房屋：北京密云一号商业楼（建筑面积近300㎡，总价187万）。

关键事实：

2013年10月：林雪梅因与丈夫感情危机，不想让房产进入夫妻共同财产；

经与姐夫周志强夫妇协商，以周志强名义购买甲公司开发的一号房屋；

首付款+全部贷款（本息合计231万元）均由林雪梅支付；

房屋交付后，由林雪梅担任法人的甲公司实际占有使用，水电暖费均由公司缴纳；

2013年11月：房产证登记在周志强一人名下；

2018年10月：周志强突然去世；

2019年：林雪梅首次起诉要求确权，因周母年迈撤诉；

2021年：周母去世，林雪梅再次起诉，要求确认房屋归其所有，并由周妻、女儿配合过户；

周妻、女儿及两位姐妹均认可事实，唯独弟弟周建国反对：“房产证是我哥的，我不认什么借名！”

二、法院如何认定？三大证据锁定真实权利人

尽管双方没有书面借名协议，但法院依据《民法典物权编解释（一）》第二条，综合以下证据认定借名关系成立：

✅ 1. 全额出资证据链完整

林雪梅提供7年银行还款凭证，累计转账超231万元；

包括2018年一次性提前还款97万元的结清证明；

贷款合同虽以周志强名义签署，但扣款账户资金全部来自林雪梅。

✅ 2. 房屋实际占有使用

自交房起，水电、暖气、物业费均由甲公司（林雪梅控制）缴纳；

周志强及其家人从未居住或管理该房屋。

✅ 3. 合理借名动机+多方证言

林雪梅坦承：“当时为规避夫妻财产分割，才用姐夫名字”；

周妻、女儿、两位姐妹均出庭作证，确认房屋实为林雪梅所有；

法院认为该动机虽出于“私心”，但不违反法律强制性规定。

→ 结论：不动产登记簿记载与真实权利不符，林雪梅为真实权利人！

三、判决结果：继承人必须配合过户，弟弟反对无效！

法院判决：

周妻李敏、女儿周婷于判决生效7日内，协助林雪梅办理一号房屋过户手续；

这意味着：

弟弟周建国的反对不影响确权；

即使“出名人”去世，借名关系仍可被继承人承继履行；

无书面协议≠败诉，关键看出资+占有+合理解释！

四、律师点评：借名买房成功的关键三要素

✅ 要素一：资金流清晰可追溯

所有付款必须通过银行转账，备注用途，保留凭证。现金支付极难举证！

✅ 要素二：实际控制房屋

谁交水电、谁收租金、谁装修？这些日常管理行为是确权重要依据。

✅ 要素三：有合理借名理由+证人支持

即使是“为躲离婚分割”这类动机，只要不违法，法院可予采信。亲属证言极具说服力。

风险提示：

借名买房本身存在政策与道德风险；

“出名人”若去世，继承人可能不认账；

务必在出名人健在时完成过户，否则将陷入漫长诉讼！

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享无书面协议借名买房胜诉经验，不构成具体法律建议。如您持有借名房产，请立即联系我们评估风险并启动确权程序。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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