北京借名买房律师外孙女名下房产姥姥姥爷不让进？法院判有权居住

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：一套两居室，登记在外孙女名下。

姥姥姥爷住北屋，南屋空着——却死活不让外孙女和她母亲进门！

外孙女无奈起诉：

✅ 我是产权人，为何连自己家都进不去？

✅ 腾出一间南屋让我母亲住，怎么就成了“不孝”？

姥姥姥爷辩称：

❌ 这房是我们夫妻的！

❌ 南屋是留给轮流照顾我们的子女住的！

❌ 你母亲和我们有矛盾，不能住！

法院最终判决：

外孙女有权进入房屋居住！

但不强制腾房，也不支持索要使用费。

这场亲情与产权的拉锯战，揭示了一个关键法律原则：房子是谁的，谁就有权进门——哪怕承诺老人可继续居住！

一、案情还原：一场因“尽孝”引发的家庭房产纠纷

本案核心人物关系如下：

林小雅（化名）：原告，外孙女，房屋产权人；

周秀兰、郑国栋（化名）：被告，姥姥、姥爷；

林母（化名）：林小雅母亲，离婚中，月退休金仅3000元，租房困难；

房屋：北京西城一号房屋（两居室，50.33㎡）。

2005年，原公房拆迁，安置两套房。其中一号房屋由林母出资9万元购买，但因政策原因，登记在姥爷郑国栋一人名下。2013年，为防止林母离婚时房产被分割，家人协商将房屋以1万元“买卖”形式过户至外孙女林小雅名下（实为赠与）。

过户时，林小雅应房管局要求，签署《继续居住保证书》，内容为：“本人保证购买此房后，原产权人郑国栋可继续居住。”此后，姥姥周秀兰也一直同住，林小雅从未反对。

2020年起，林母因离婚、经济困难，希望搬入一号房屋南卧室居住，既可照顾老人又省房租。但姥姥坚决拒绝，称南屋是“轮流照顾子女专用”，且与林母有积怨。林小雅多次协商无果，甚至提出“我住客厅也行”，仍被拒之门外。

无奈之下，林小雅提起诉讼，最初要求允许母亲入住南屋。经法院释明，因母亲是独立主体，她将诉求调整为：自己作为产权人，要求进入房屋居住，并腾空南侧卧室供使用。

二、争议焦点与法院认定

本案的核心争议在于：产权人作出“允许原产权人继续居住”的承诺后，是否还享有进入和使用房屋的权利？

姥姥姥爷主张，房屋本是他们的夫妻共同财产，只是出于家庭安排才过户给外孙女；且当初已明确说明，南屋要留给轮流照顾他们的子女临时居住，因此林小雅及其母亲无权强行入住。

法院审理认为，林小雅持有合法不动产权证书，是房屋的唯一产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。她在过户时虽书面承诺“原产权人郑国栋可继续居住”，但该承诺并未放弃自身作为产权人的居住权，也未限制其进入房屋。

法院特别指出，《继续居住保证书》中明确写的是“原产权人”——即郑国栋一人，即便周秀兰实际一同居住，林小雅也从未驱赶，属于善意履行。而产权人要求进入自有房屋，是物权的基本体现，不应被阻挠。

不过，法院同时认为，林小雅要求“腾空南侧卧室”缺乏法律依据。房屋内部如何分配使用，属于家庭成员之间协商范畴，法律不强制指定具体房间归属。

三、判决结果：赢回“进门权”，但需自行协商居住安排

法院最终判决：

周秀兰、郑国栋在继续居住一号房屋的前提下，不得阻止林小雅进入该房屋居住使用；

这一判决意味着，林小雅终于可以合法回到自己名下的家中，但具体住哪间房、家具如何摆放，仍需与老人沟通协调。

四、律师点评：家庭房产纠纷中的三大教训

第一，赠与或借名买房，务必书面明确权利边界。

很多家庭出于信任，仅口头约定“给你住”“房子归你”，却未明确居住范围、能否转租、其他家庭成员能否入住等细节。一旦关系恶化，极易引发冲突。建议通过书面协议或公证方式固定各方权利义务。

第二，产权人不因承诺“老人可居住”而丧失自身居住权。

《民法典》明确规定，所有权人对自己的不动产享有占有、使用等权利。即使作出让渡部分权益的承诺，只要未明确放弃全部使用权，产权人仍有权进入并合理使用房屋。

第三，尽孝心不能替代法律主体资格。

林小雅想接母亲同住本是孝心，但因其母亲并非产权人，无法直接主张居住权。若确需保障其居住，应由其本人作为原告另行起诉，或通过家庭协商解决。

给产权人的实用建议：

若遭遇阻挠入住，可立即起诉“排除妨碍”，法院通常会支持基本进门权；

必要时可申请行为保全，防止对方换锁、转移物品；

未来处理家庭房产，避免“名为买卖实为赠与”的模糊操作，减少权属争议。

【本文由房产纠纷律师靳双权团队撰写，旨在解析亲属间房产居住权冲突，不构成具体法律建议。如您正面临类似“有房不能住”困境，请联系我们，依法捍卫您的物权。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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