华润置地阳谋：拟卖成都重量级项目，已尝到“变轻”甜头

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（来源：地产密探）

近来，成都西门商业因两座“地标级”商业体的启动而成为全城热议焦点，其中一个是中粮大悦城，另一个就是华润万象城。

这两个项目均位于青羊蔡桥，让青羊乃至城西商业今年起火速起飞。上周，蔡桥的大悦城项目已高调发布，而这个万象城似乎在憋大招。

相较于成都武侯、天府新区等几个大悦城，目前成都万象城除了早已开业且成为整个城东地标的成华万象城之外，剩下就是即将启动开发建设的青羊项目。

刚刚，华润置地又曝出重磅消息。据第三方产权交易平台对外预披露公告显示，华润置地（成都）发展有限公司100%股权公开挂牌转让，转让方是超智资源有限公司，背后是华润置地。

华润置地（成都）发展有限公司成立于2005年底，注册地位于成都市成华区双庆路6号，这里就是成都“地标级”的万象城综合体。

2005年12月上旬，华润置地旗下境外平台“建益企业有限公司”击败阳光100和中冶旗下新澳地产的联合体，以每亩255万元的单价竞得成发集团原420厂的840亩用地，由新成立的“华润置地（成都）发展有限公司”负责后来整个“华润二十四城”的整片开发。

2011年6月底，华润置地（成都）发展有限公司发生股权变更，由建益企业有限公司换成了超智资源有限公司，但都隶属于华润置地。今年4月初，该标的公司100%股权转让事宜已获得华润置地批准。

今年前2个月，华润置地（成都）发展有限公司实现营收约1.66亿元，总利润7929.7万元，净利润5947.3万元。2024年，其实现营收约9.57亿元，总利润约3.23亿元，净利润约2.46亿元。

截至今年2月底，华润置地（成都）发展有限公司总资产约55.69亿元，总负债约49.24亿元，净资产约6.45亿元。

据多个权威招标平台披露，今年3月份，华润置地（成都）正发展有限公司正在为成都万象城2026年14周年庆整合推广采购项目公开发标等。

据了解，成都万象城一期开业于2012年5月中旬，二期开业于2020年12月，总建面72万方。如今，以万象城为中心，依托超甲级写字楼、精品酒店、高端住宅、购物中心及TOD商业街区、特色街坊街区等公共空间，已自成一体成为辐射城东的超级商圈，也是成都打造国际消费中心城市的新名片。

值得一提的是，2020年9月，华润置地投资有限公司曾以发行人名义发行了“中信证券-华润置地成都万象城资产支持专项计划”，该ABS产品成功募资25亿元，期限长达18年，对应底层资产就是成都万象城一期。

华润置地此次出售华润置地（成都）发展有限公司100%股权，很显然跟以往出售“万象系列”的运作思路一样，应该都是为加快推进商业“轻资产化”谋略。

换言之，华润置地有意让资本接手万象系列商业并当“甩手掌柜”，而自身牢牢抓好“万象”品牌商管运营权，腾出巨额沉淀资金以降低杠杆优化财务，还能找准时机获取新项目。

据华润置地2025年报披露，截至2025年底，公司购物中心资产账面值2403.5亿元，占公司资产总值的22.3%，经营性不动产的资产权重持续提升。

2025年，华润置地取得经营性不动产收租型业务营业额254.4亿元，同比增幅9.2%；净利润98.7亿元，同比增幅15.2%；毛利率71.8%。

华润置地去年经常性业务核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占集团核心净利润比重上升至51.8%。华润置地管理层特别强调去年经营性业务利润贡献首超五成，以凸显该项业务作为第二增长曲线赛道卓有成效。

在楼市持续深调周期里，华润置地虽销售等规模已跻身全国房企前三，但传统房地产开发板块持续低迷。去年，其开发销售型业务毛利率已持续降至15.5%，背后是虽结算均价上升10.5%至24599元/㎡，但拿地成本同比上涨约14%而直接推高结算单方成本上升12.3%。

从整个盘面看，2025年华润置地取得营收同比增长0.9%至约2814亿元，股东应占利润同比下降0.5%至约254亿元，而核心净利润同比明显下降11.4%至约225亿元，受传统开发板块拖累也较为明显。

截至去年底，华润置地总借贷额2814.7亿元；净有息负债率较上年底上升7.3个百分点至39.2%；加权平均债务融资成本较上年底下降39个基点至2.72%，虽创历史新低，但每年利息支出仍有几十亿，对利润还是有影响的；手持现金1169.9亿元且现金短债比约2.32倍。