向上要资源 向下拓空间：市南区以空间重构激活主城发展新动能

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 张晓鹏

作为青岛主城核心区，市南区土地资源趋紧、空间约束凸显，发展一度遭遇“天花板”。破局之道，在于向“空间”要潜力——向上盘活楼宇存量，激活“垂直经济”；向下深挖地下空间，补齐民生短板。这场从高空到地下的系统性空间重构，既是老城区突破发展瓶颈的突围之路，更是重塑主城价值、推动内涵式高质量发展的创新实践，为全国中心城区更新提供了可复制、可推广的“市南样本”。

向上突围：楼宇焕新，“垂直空间”长出产业新引擎

商务楼宇是中心城区经济的“骨架”。市南区现有5000平方米以上商务楼宇135座，形成“一横四纵、多园联动”的楼宇经济格局。但随着城市发展，部分楼宇因建成年代久、设施老化、产权分散，陷入“高租金、低效益”的困境，闲置空间与优质企业需求错配，成为制约产业升级的堵点。

破题从“焕新”开始。市南区以“硬件焕新、模式创新、业态升级、政策赋能、服务提效”五大举措，推动传统楼宇从“收租房东”向“产业合伙人”深度转型，让老楼宇焕发新活力。

硬件焕新，重塑空间品质标杆。海信大厦、兴源大厦、创联广场等一批老旧楼宇率先破局，上演“逆龄生长”。近日，海信大厦运营总监王萌在采访中介绍，作为投用23年的“青岛之门”，海信大厦2026年全面升级大堂、电梯、空调、消防系统，新增4部智能电梯、1700平方米员工餐厅、260人海景多功能厅与空中健身房，通过租赁外部车位缓解停车难题，彻底告别“老旧散”标签。“企业选址既看重品牌形象，也关注员工办公体验，软硬件全面升级后，我们感受到了实实在在的暖心服务。”上海得斯威国际货运有限公司青岛分公司负责人孙瑛坦言。

始建于2004年的兴源大厦，曾是承载城市记忆的地标，却因设施老化、业态滞后，空置率一度超40%。青岛兴源集团招商负责人李明元介绍，在区里政策扶持下，2025年兴源集团投资3000余万元改造外立面与机电系统，打造30层海景网红餐厅，升级顶楼“奥帆最美天际线”消费场景，如今招商率稳定在97%以上。创联广场则聚焦公共区域优化，升级智慧安防与办公网络，推进绿色节能改造，为企业打造高效低碳的办公环境。

老旧闲置载体也迎来“蝶变”。漳浦路12号曾是闲置供热站，如今变身“心动里”潮流运动社交公园。自今年2月试营业以来，园区单日最高客流量近千人，羽毛球场地一票难求，Mowe烘焙店脂渣面包、地下“7+98微醺乐园”爵士乐成为年轻人打卡热点，目前招商率超90%，30余家商户入驻，涵盖酒店、餐饮、文体、潮玩四大业态。从“闲置供热站”到“潮流社交地”，“心动里”的转型，正是市南区楼宇经济从“物理改造”迈向“内容运营”的生动缩影。

数据见证焕新成效：今年一季度，市南区完成海天中心、海信大厦等多处载体招商，落地亚马逊、爱奇迹、创度软件等优质企业，去化闲置面积超8000平方米。

模式创新，破解改造堵点难点。针对老旧楼宇产权分散、改造协调难的痛点，市南区探索“大业主式”改造模式，由区属国企牵头整合零散业权，采用“国企牵头、众筹跟投、市场化收益”机制集中改造运营，破解“众口难调”的协调难题。推行“一楼一策”精准施策，整合专项债、楼宇发展基金、社会资本等多元资金投入，香港中路街道设立超60万元楼宇发展基金，以市场化方式支持楼宇升级。建立“楼长制”包联机制，覆盖50座重点楼宇，专班上门对接服务，打通改造审批、运营管理等环节堵点，让楼宇改造“少跑腿、多办事”。

业态升级，打造高端产业高地。围绕“1+6+1”产业体系，市南区推动楼宇业态与总部经济、数字经济、现代服务业精准匹配，精准招引欧力士、抖音巨量引擎、宁德时代等头部企业落地。兴源大厦转型网红消费打卡地，创联广场聚焦科创与现代服务业，深业大厦裙楼引入卡萨帝城市体验中心，盘活1.9万平方米低效空间，实现“一楼一特色、一楼一产业”。

2025年，楼宇更新三年行动收官，累计改造楼宇45座，去化闲置面积约60万平方米，新增产业空间超40万平方米，斩获“中国楼宇经济高质量发展示范城区”称号。如今，全区亿元税收楼宇达30座，培育32座特色产业楼宇，楼宇经济成为产业升级核心引擎，现代服务业增加值占GDP比重达91.4%。2026年，市南区锚定“三二一”工作思路——三项重点行动、两大核心机制、一个评价体系，推动楼宇经济迈向内涵式高质量发展新阶段。

向下深耕：地下挖潜，让“沉睡空间”托起民生幸福底色

老城区停车难，是市南区长期以来的民生痛点、治理难点。西部老城区日均人流量超5万人次，车位缺口常年超1500个，“停车难、行路堵”影响居民生活品质与商圈活力。破解之道，在于向地下要空间，让沉睡的地下资源从“战备功能”转向“民生服务”，筑牢民生幸福底座。

“以前来青医附院看病，光找车位就得半个多小时，有时候实在没办法只能违停，既担心被贴条，又耽误就医。现在龙山人防停车场投用了，几分钟就能停好车，太方便了！”近日，在青岛老城区龙山人防停车场，前来就医的市民王女士点赞道。

精准扩容，“挖”出民生停车位。4月8日，六街口、龙山人防、中山商城三大地下停车场同步投用，一次性“挖”出797个民生车位，有效缓解周边停车压力。“六街口引入SSP人工智能停车机器人，实现智能存取车；龙山采用立体机械车位，最大化利用空间；中山商城利用闲置人防干道改造，新增341个车位并打通禹城路连接通道，实现地下空间互联互通。”青岛华通石川岛停车装备有限责任公司运维中心负责人邱明辉介绍，改造项目兼顾历史风貌保护，不破坏老城肌理，最大化提升土地利用价值，让老城区“增位”不“违和”。

系统布局，构建全域停车网络。2022年以来，市南区启动公共停车场建设项目64个，完工52个，新增公共泊位超7000个，实现“新建一片、盘活一片、便民一片”。八大峡广场创新打造“地上公园+地下停车场”复合空间，地上保留公园生态休闲功能，地下提供510个车位与99个新能源快充位，既缓解停车难，又提升公园品质，实现“生态”与“民生”双赢。推动125处专用停车场开放共享，释放2.1万余个泊位，机关单位、商场酒店错时开放，盘活闲置停车资源，实现“错峰停车、资源共享”，让停车资源利用效率最大化。

智慧赋能，提升便民服务体验。搭建区级智慧停车平台，接入“全市一个停车场”系统，实现车位查询、预约、缴费“一体化”服务，居民动动手指就能找到空闲车位，告别“绕圈找位”。中山商城停车场优化交通组织，设置多处车行、人行出入口，分流车流与人流，缓解周边道路拥堵，为中山路商圈复苏注入动力，让老商圈既有人气，更有“畅气”。

双向发力：空间重构，绘就主城发展新图景

从高空楼宇到地下空间，市南区以“优存量、拓增量”双向发力，打破空间约束、重构发展格局，实现产业升级与民生改善同频共振、互促共进。

向上，楼宇经济从“物理更新”迈向“产业迭代”，亿元楼宇集群崛起，总部经济、数字经济、现代服务业集聚发展，产业能级持续提升，为高质量发展注入强劲动能；向下，地下空间从“沉睡闲置”转向“高效利用”，停车难题有效缓解，老城活力持续激活，民生福祉不断增进，让老城区更有温度、更具质感。

这场深刻的空间革命，不仅是对土地资源的高效利用，更是城市治理理念的深刻变革。市南区打破传统空间边界，以“全域无边界”思维推进“前海后海联动、西提东优”空间布局，编制《浮山湾主城核心区产业空间规划》，推动老旧楼宇更新与产业提质升级、地下空间开发与民生保障改善有机融合，让每一寸空间都发挥最大价值。

主城核心区的发展，从来不是“摊大饼”式的扩张，而是“内涵式”的提升。市南区的实践证明，有限空间里能创造无限可能，老旧城区也能焕发新生机。未来，市南区将持续深耕空间重构，以楼宇焕新激活产业动能，以地下挖潜补齐民生短板，在突破瓶颈中塑造优势，在创新发展中彰显担当，为青岛建设现代化国际大都市贡献主城力量。

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