古北 99 官方发布｜内中环低密墅区 1300 万起精装现房！

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三、防伪与合规提示

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专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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大古北多年难得的新房供应

低密现房「古北99」

建面约134-154㎡精装三房

&230-300㎡顶楼复式

均价11.65万/㎡

目前“样板间”已开放

— 恭迎品鉴 —

所见即所得「实景准现房」

精装小高层+联排别墅「1.2超低容积率」

同源奢华酒店基因「无边际服务」

匹敌古北壹号会所的「超大商业地带」

2035规划「CAZ核芯区」

最新信息：目前古北99还有建面约135-147-153㎡三房&230-266-300㎡顶楼复式可选，总价约1569-3654万，已经交付的实景现房！

样板间实景：

PART1 引领时代，国际生活醇熟即享

区隔于一江一河的城市更新板块，古北是上海首个成片开发的高档涉外住区，由国际景观大师SWA操刀，超越时代的前瞻性规划，让古北实现了国际化社区的纯粹性。经过30年发展兑现，所见即所享。

古北99地处徐汇、长宁、闵行三区交汇，内中环，优越位置，作为经贸产业核心圈唯一的高端居住板块，古北没有一江一河CBD或旅游商贸的嘈杂感，生活配套更醇熟、生活方式更“国际范儿”。古北拥有51%的外籍常住人口，27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸、更有6800家外资企业、近80家跨国公司地区总部……作为沪上外籍人士和高净值人士的首选聚居区，古北的国际化地位，不可撼动。

从当下市场看，买入古北的最佳时机到来。自去年6月起，上海土拍恢复价高者得，新房限价的枷锁松动，内中环土拍市场溢价率持续走高，且地块规模较小、容积率高，这就意味着，千万级买进内中环将越来越难，且2025年一二手价格倒挂或将不复存在。古北99单价约9.9万/㎡起，约20万㎡的低密墅区，价格与价值的错配，相当于给置业者一个买房「大红包」。

入主古北的机会愈来愈稀缺。断供数年的古北，随着内中环土拍溢价的趋势与高智、商贸、产业等高净值人口涌入，不断激发着高端居住需求，加之古北原生居住需求的叠加效应，造成古北长期处于一房难求的短缺态势。而今年古北壹号二手房高达22万/㎡的价格，古北中央公园140㎡户型3.5万元的月租金，可见古北二手房与租售市场保持较高的活跃度，成为高流动性的资产「硬通货」。

PART2 CAZ国际社区，繁华与静谧交织

在2035规划中，虹桥-古北一带是上海唯一被划入CAZ的的国际社区，在国家战略的势能之上，未来发展的动能潜力仍旧不可小觑。

居于古北，举步即享国际化生活配套——近10所国际学校、国际高端私立医院、日系百货高岛屋、外资银行集聚于此；尽揽丰盛休闲娱乐——程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆，体汇+名都体育公园及约13万方新虹桥中心花园；更有上海涉外居委会、古北市民中心、黄金城道国际家庭日等活动……为居民打造温馨、融合的市民之家，让不同的生活文化在这里汇聚融合，成就包罗万象的国际化社区，繁华与静谧交织的宜居生活日常。

PART3 古北珍藏 低密墅居

古北99低密墅区准现房，是古北「最后一块拼图」。

上海2010年开始停止容积率1.0以下住宅供地，市中心最高容积率控制在2.5，古北99综合容积率1.2，小高层容积率2.13，联排容积率0.86。由此，古北99近20万方低密产品俨然成为难得的“奢侈品”，在古北，乃至于上海市中心都是独树一帜。

低容积率除了建筑密度低，也将更多的土地和空间留给了公共配套。约50米超宽栋距，视野开阔私密性佳，日照采光充足；超5000㎡集中绿化，将自然静谧与繁花美景融入生活；全龄架空层，让每个家庭成员都能找到专属活动空间，焕新美好人居新体验。

更有历久弥新的麻黄金石材立面、双入户精装大堂、车库入口艺术星空顶……站在国际视野之上，为每一家一户营造感官与精神的盎然。

古北99实景准现房，户型、公区、选材等都可观可感，看得见的安心；预计于今年9月底交房，打消购房者对于买房不确定因素的担忧；准现房缩短了交付周期，以盛捷酒店服务公寓三房租金为例：3万/月计算，若市面上新盘交付时间晚两年，过渡租金立省72万。

PART4 迭新生活方式，给予心的归属

「服务」是衡量高品质住宅的终极准则，优质物业服务可以让小区“冻龄”，穿越周期实现保值增值，在时间流淌中历久弥新。

古北99迭代升级古北的生活方式，同源世界奢华酒店基因，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容；并充分考虑当代高净值业主需求，提供日常居家服务、健康安全、资产托管等增值服务，如包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。妥帖照顾每个生活细节，成为业主们除家人外最亲密的生活管家。

深谙当代世界公民对“第二精神空间”的需求，古北99打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，与京城十大会所之一——缦合北京的「华府会」同源，有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶级资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，为古北纯粹圈层寻回心中的归属。

全龄共享的架空层，将邻里及志趣的空间延伸至业主公共生活空间，有儿童亲子、茶棋娱乐、休闲运动等将满足不同使用社交场景。

PART4 宽尺户型，滋养于心的舒适质感

A户型 建面约147-154㎡ 3房2厅2卫

◎面宽约4.5米客厅：容纳亲朋的自在欢聚

◎中西双厨房：满足四季三餐的精致味蕾

◎面宽约4米主卧套房：配备南向观景飘窗、独立卫浴及收纳衣柜，在慵懒居家时，在阳光的挥酒下，勾勒出生活的情浓与舒适

◎灵动“X”空间：可打造为先生阅读室/太太钢琴房/孩子小画室，赋予生活更多诗意可能

◎双阳台设计：让生活的琐碎，不与良辰美景相争，让主人的多面理想，各自精彩纷呈

B2户型 建面约134-137㎡ 3房2厅2卫

◎面宽约4.5米餐客社交区: 容纳浓情日常，开启生活多元想象

◎面积约25㎡主卧套房: 配备南向观景飘窗、独立卫浴及收纳衣柜，静谧悦己之地，私享丰盛逸趣

◎双阳台: 一方坐瞰诗意的日常，一方收纳生活的琐碎

◎阔绰L型厨房:全能橱柜空间，双人下厨阔绰有余

◎多功能书房X空间：可容纳阅读、洽谈、艺术爱好，收藏高雅志趣

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古北，一面是国宾贵脉的底蕴，一面是国际社区的气韵。作为唯一被纳入上海2035CAZ中央活动区的国际住区，也是唯一除滨江以外的内环旁板块。古北独揽成熟宜居的城市界面、丰富涉外资源配套、国际化生活集萃及居住体验，续承着面向未来的新生潜力。

二环二横自驾：直线距离约1.4公里内到中环/内环高架路、宜山路；直线距离约2公里到延安高架路；

双轨交通：地铁15号线（姚虹路站）步行约700米；地铁10号线（宋园路）步行约1.3公里。

1-1.5公里步行圈：古北1699广场、黄金城道步行街、高岛屋、古北市民中心、体汇+名都体育公园、虹桥高尔夫球场、古北SOHO、程十发美术馆；2.5-3.5公里生活/商务圈：尚嘉中心、南丰城、老外街、世贸商城、徐家汇恒隆、新鸿基ITC、爱琴海购物中心、万象城、仙霞网球中心、西郊宾馆、虹桥迎宾馆、漕河泾开发区；

5公里车程圈：中山公园商圈、长风生态商务区。（数据来源于百度地图）

近10所中外优质学府云集，尽享全球教育视野。

国际学校：上海协和双语高级中学、上海耀中国际学校、虹桥国际学校、上海长宁国际学校等；上海名校：上海市唯一“中小幼“一贯制建青实验学校、上海交通大学幼儿园等。

国际高端私立医院：嘉会国际医院、和睦家医院、美华妇儿医院；上海二三级综合医院：第六人民医院、瑞金古北分院、武警上海市总队医院等。

13万㎡新虹桥中心花园；黄金城道春赏樱花、秋赏银杏，悠享生态绿境。

体汇+名都体育公园、虹桥高尔夫俱乐部（占地40公顷，9洞33杆，上海市区内仅此夜间球场）、仙霞网球中心（连续四年ATP国际网球比赛以及WTA女子国际网球比赛举办地）。

程十发美术馆、上海油画雕塑院、上海儿童博物馆、上海国际舞蹈中心，拥揽品位日常。

2产品

「古北99」规划用地面积96317㎡，总建筑面积约21万㎡，其中住宅约9.6万㎡，商业约0.7万㎡, 住宅户数455户。

2012年6月，国土资源部联合国家发展改革委下发通知，明确“住宅项目容积率不得低于1.0”。古北99别墅容积率仅0.86，在上海浦西市中心在售别墅中，仅2.2%为有天有地的「真」别墅，其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅。它作为收官古北唯一的准现房别墅，以低密墅区、宽尺楼距、超高惊喜空间、35%绿化率，成为难以再生的真正城市别墅。

立于城市都心，更向往有天有地的自然栖居。古北99打造4层立体墅居新范本，空间依循生活韵律分层有序。宽绰栋距营造私谧场域，重构光影秩序；南北栋距宽约12.6-22.1米，东西栋距宽约7-27.6米，远超风貌栋距5-10米的局促尺度，营造静谧优雅的生活氛围。约8.7米面宽延展自然光和意境，内有更惊喜空间，带来更多生活想象。

联排别墅采用英式维多利亚建筑风格，红砖与德国米黄干挂石材的搭配，形成温暖且经典的色调；经典长窗/方框窗/八角窗/拱形造型/坡屋面，赋予建筑精巧自然的美学质感。精选瑞士OTTOSTUMM进口钢窗，多用于世界级或国家级著名的地标建筑、列席福布斯排行榜上的富豪别墅私邸中，兼具美学与性能的门窗艺术品。

• 一重仪式门庭以典雅酒店美学为基调，淬炼出独具气宇的门庭；人行归家结合风雨连廊，步履生韵，动静相宜；
  
• 二重花园轴线绿意层叠，花径探幽，让静谧归家路成为一场闲适的漫步；三重林下花园既是邻里偶遇的社交场，也是独享片刻宁静的私属地；
  
• 四重归家巷道移步异景，灵感与闲情不期而遇；五重静谧庭院半私院落，花木掩映，静观天地闲情。

• 下沉式庭院约2200㎡立体景观聚场，庭院与地面绿意交叠；既是社交沙龙的艺术剧场，亦是独坐观云的沉思之境；
  
• 自然博物园花房四季吐芬芳，童径探自然，融合科普园与生态盆景等互动景致，让成长在自然中自由舒展；
  
• 茶寮栖心开放式茶轩临水，落花涟漪成画，浅池倒映天光云影；
  
• 银杏树阵漫步于静谧的银杏林下，让心灵疗愈片刻，收获独属于深秋的“小确‘杏’”。

艺术星空顶入库，科技感与浪漫感相融，仿若漫游星际。

业主私属车位

层高约3.9米的阔绰空间，地库外墙选用天然大理石装饰，镌刻归家的尊崇与温馨；

访客专属车位

让每一位到访客从泊车伊始感知主人家优雅待客之道。

同源世界奢华酒店服务基因，缦合物业独创无边际生活服务体系，让社区在时光淬炼中冻龄如新，保障业主资产持续增值保值。以“至善无痕”为理念，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。古北99充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务包含工程43项免费日常维修、入户保洁、每季整屋深度清洁、儿童校车点接送、宠物托管寄养、洗车养护服务、名医名院推荐、收纳师上门服务、奢侈品上门护理、户内设备冻龄检测、空置房管理、私人定制全球旅游方案、纪念日活动策划、私宴活动策划服务等。（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

高层户型图如下：

（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

项目实景拍摄

效果图

前期一房一价表：

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1、房地产
是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
11、商品房分类
按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
12、低层建筑
指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。
13、住宅的耐久年限
即住宅的使用寿命一般为50年。
14、会所
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
15、塔楼
以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。
16、板楼
由多个单元排列组成的住宅。
17、跃层
一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。
18、复式
在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。
19、错层
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）
20、进深
一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、开间
住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。
22、标准层
平面布置相同的楼层。
23、层高
房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。
24、净高
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。
25、建筑间距
是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。
26、日照间距包括正面间距和侧面间距
27、日照间距系数
按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。
28、户型
每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。
29、房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。
30、建筑面积
套内建筑面积分摊的公用建筑面积。
31、建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。
32、套内建筑面积
套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
33、公摊面积
公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。
34、封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积
35、使用面积
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。
36、使用率
使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积）
37、实用率
也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。
38、分摊的公用建筑面积
套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
39、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。
40、容积率
总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积）
41、建筑覆盖率
又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积）
42、人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）
43、绿地率
是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积）
44、五证及发证机关
（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》（规委）、（3）《建设工程规划许可证》（规委）、（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）、（5）《商品房预售许可证》