拿地近3年后项目低价入市，北投置业经历了什么？

位于北京通州区永顺镇首都公共艺术创作基地内的北投栖澐湾营销中心。记者来到此处时，不少吊车正在进行作业，现场略显杂乱。 向军/摄

对于北投置业而言，如何在薄利空间下守住交付品质，如何在板块成熟过程中赢得购房者信任，这场长跑刚刚开始。

中房报记者 向军 北京报道

取证半个月后，北投栖澐湾项目交出了一份还算不错的成绩单。

截至4月16日，来自北京市住房和城乡建设委员会的信息显示，该项目网签97套，网签面积9781.96平方米，去化率超37%，成交金额超3.6亿元。

3月28日，栖澐湾刚刚取得新预售证。根据预售信息，栖澐湾准许销售面积为26158.73平方米，共8栋住宅楼，合计246套房源，住宅拟售均价为4.17万元/平方米。与之对应的是，该项目的实际网签均价约为3.62万元/平方米，相当于预售均价的8.7折。

截至2026年4月16日，北投栖澐湾的网签数据。

与同板块其他在售新盘相比，栖澐湾的价格明显偏低。据房天下数据，截至2026年4月第2周，北京通州新房价格为5.2万元/平方米，栖澐湾的拟售均价与实际成交均价，均处于通州整体新房中的低位。

“小户型单价相对大户型更便宜些，打折后单价基本在3.6万元/平方米左右，大户型的单价则普遍在4万元/平方米以上。”北投栖澐湾营销中心工作人员告诉记者，价格与附近热门二手房小区价格基本持平，且我们项目还是精装修新房，相比其他新房，性价比很高。

不过，记者注意到，栖澐湾所在的北京通州张家湾板块并非通州传统意义上的主城区，周边环境尚显荒凉，多数配套仍处于规划阶段。与此同时，也有购房者对低价之下的交付品质能否兑现表示担忧。

值得注意的是，距离北投置业拿下栖澐湾地块到取得新预售证已过去1012天，近3年时间，这一漫长的开发周期也引发了市场的关注与探究。

一波三折的入市路

栖澐湾营销中心内，购房人并不算太多。向军/摄

栖澐湾的入市之路有些曲折。

2023年6月20日，北京第七批次集中土地拍卖开启。其中，北京城市副中心1102街区FZX-1102-6003、6004地块，获一家房企报名，最终由北投置业以底价25.9亿元竞得，楼面价2.57万元/平方米。

公开信息显示，该地块具体四至为：东至合欢南路，南至工业区一街，西至工业区一路，北至广通街。根据当时的土地出让文件，地块总占地4.59公顷，建筑规模10.09万平方米。期房指导价5.5万元/平方米，现房指导价5.7万元/平方米。

拿地5个月后，项目曾公布过首版报规图，不过此后很久没有进一步行动。2024年11月28日和2025年1月2日，项目分别取得东西地块两张施工许可证，工程规模分别为8.44万平方米和8.66万平方米。

2025年1月26日，项目西区6003地块取得预售许可证，备案名为“云帆汀澜嘉园”，推广案名为“云帆汀澜”。彼时，云帆汀澜推出6栋楼，共495套房源，拟售单价在5.32万元~5.68万元/平方米间。然而，取证后项目并未开盘，样板间也迟迟未开放。

变化出现在7个月后。

随着“好房子”建设的政策出台，该项目在这一年8月启动了一次颠覆性调规，调规内容包括：取消东西向住宅，全部调整为南北向布局；增设邻里共享空间，将配套商业集中至下沉广场；建筑高度从36米调高至45米，规划24栋住宅楼，东西区各12栋，包括4至15层的洋房及小高层。

当时，项目给出的调规理由正是，根据建设单位申请和北京市“好房子”政策，进一步优化调整了设计方案。

调规同步伴随人事变动，2025年8月，项目公司北京北投宏象房地产开发有限公司总经理由曹山山更换为李国辉，屈晨从执行董事变更为董事。

2025年10月23日，项目取得新工程规划许可证，年底正式更名为“北投栖澐湾”。此后，项目又拿到两张新施工许可证。

今年2月14日，北京市住房和城乡建设委员会发布通告，注销 “云帆汀澜嘉园” 的项目的《商品房预售许可证》（京房售证字(2025)6号）。直至3月28日，项目才重获预售证，备案名“栖云嘉苑”。

低价之下的担忧

栖澐湾的楼盘住宅拟售价在3.96万元/平方米~4.62万元/平方米区间。

价格调整是这场“重启”中最具冲击力的一环。

重新取证后的栖澐湾拟售均价降至3.96万元~4.63万元/平方米，较2025年初取证时的5.32万元~5.68万元/平方米，每平方米价格下调1万元以上。

在同一区域，栖澐湾的价格优势不言而喻。不过，这反而引发了一些担忧。

从数据来看，栖澐湾低至3.62万元/平方米的实际成交均价，与楼面价2.57万元/平方米之间的缝差仅约1.05万元/平方米。地价缝差是指商品房的销售均价与该地块楼面价之间的差额，用于衡量开发商在项目定价上的利润空间或成本压力。通常而言，缝差越小，开发商保利润的难度越大，可能面临成本压缩的考验。

对比来看，栖澐湾的地价缝差在北京通州市场中处于极低水平。

以距栖澐湾8公里的金隅花溪云锦项目为例，该项目楼面价为2.5万元/平方米，目前项目网签均价为5.25万元/平方米，地价缝差为2.75万元/平方米；距栖澐湾7.4公里的中建运河玖院住宅楼面价3.06万元/平方米，一期网签均价6.15万元/平方米，地价缝差3.09万元/平方米；距栖澐湾7.2公里的招商云璟揽阅，楼面价2.86万元/平方米，网签均价5.56万元/平方米，地价缝差2.7万元/平方米。

1月，有自称晟景汀澜的业主，在人民网领导留言板投诉。

北投置业旗下的“兄弟盘”晟景汀澜的口碑问题，也影响着购房人对栖澐湾的信心。

今年1月，有自称晟景汀澜的业主在人民网领导留言板投诉，在预验房时发现，晟景汀澜实际建设状况与合同承诺及正常交付标准不符，投诉内容专业且详实，具体包括绿化工程、地下车库、小区围栏/安防、公区设施、室内装修等6个问题。

尽管北京市通州区住房和城乡建设委员会在回应中表示，“晟景汀澜的验收合格”，也未能打消购房者疑虑。此后，抖音等平台上先后出现了多个该项目的验房视频，均称其精装修存在质量问题。

北投置业的考验

栖澐湾的开发路径，与它的操盘者——北投置业密不可分。

北投置业成立于2014年7月，注册资本2亿元，由北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称“北投集团”）100%持股。

北投集团网站资料显示，北投置业经营业务涉及项目策划咨询、区域土地综合开发、保障性住房开发运营以及高端甲级写字楼、国家重点工程代建等多业态多领域。在产城融合、职住平衡方面主导开发建设的有奥体文化商务园区、承德临空经济西区、亚洲金融大厦、北投投资大厦、国家重点项目、北投科苑专家公寓、北投和苑和北投如郡共有产权住房等项目。

不过，住宅项目的开发节奏慢是北投置业的一大标签。

以栖澐湾为例，从2023年6月拿地到2026年3月重新取得预售证，历时1012天，而通州同期拿地的招商·朝棠揽阅等项目，从拿地到开盘仅用了3至4个月。其兄弟项目晟景汀澜同样开发缓慢，从2022年2月拿地到2023年11月取证开盘，也经历了1年9个月。

“北投置业本质是副中心投资建设平台的子公司，更擅长一级开发、基建类项目，对市场化住宅开发‘水土不服’。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，北投置业的问题不是单个项目偶发，而是市场化能力不足、住宅开发经验薄弱、内部机制不灵活、对市场变化反应迟缓的系统性短板。在通州这个“产品内卷”的战场上，这种慢节奏、低效率的开发逻辑，明显跟不上竞争节奏。

北投置业的管理层也意识到了这点。

2025年3月，上任不久的北投置业公司党总支书记、董事林海燕，与总经理屈晨等一众高管到晟景汀澜调研。林海燕表示，要深入研究住宅定价策略、商业销售定位以及提升销售业绩的有效措施，努力实现项目收益的最大化。屈晨表示，要以公司组织架构调整为契机，打造高效团队，优化工作流程，及时调整营销思路，实现项目快速去化。

5个月后，栖澐湾在调规的同时，出现人事变动。此后，项目拟售价格下调。

当前的栖澐湾，对北投置业而言更像一场必须过关的考验。在拿地近3年、调规换帅、价格下调之后，栖澐湾交出了一份去化超37%的阶段性成绩单。但这张成绩单的成色几何，最终不只看销量，更要看交付。

对于北投置业而言，如何在薄利空间下守住交付品质，如何在板块成熟过程中赢得购房者信任，这场长跑刚刚开始。