谢逸枫：房价大反弹！一线城市齐上涨，3月70城呈回暖信号！

文/谢逸枫

4月16日，统计数据显示，2026年3月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%（1月下跌0.37%、2月下跌0.3%（去年1月-12月分别下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅较2月收窄约0.1%。

3月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下跌3.6%，降幅比上月收窄0.1%；二手住宅房价环比下降0.2%，跌幅比上月收窄0.2%，同比下降6.3%，跌幅与上月持平，总体房价延续下跌形势不变，呈现边际改善走势。

2026年3月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1%，表明房价未止跌，处于延续下跌筑底的调整阶段，透露出房价正在复苏的拐点迹象，也反映出市场供应和购房需求结构性、量价改善的趋势明显。

单纯以3月70城房价看，部分核心城市呈现出筑底回暖、由负转正的态势，正处于从点状复苏向片状复苏过渡的关键阶段。一方面是一线城市新房的房价环比领涨，二手房价环比反弹明显。另一方面是新房、二手房环比上涨城市数量扩容。

房价未止跌回稳，出现跌跌不休，跌幅反反复复的的背后，根本的原因是短期内政策无法熨平市场供需关系波动，政策持续力不强，效果断断续续。同时，去年四季度销售正增长的复苏未能延续下来。因此，未来需要加大救市和执行力度。

无论是70城新房价格环比，还是二手房价格环比，均出现跌幅收窄的态势；一线城市新房价自2025年5月首次出现上涨、二手房价结束连续下跌11个月后首次上涨；新房价格上涨的城市14个，热点城市呈现触底回暖迹象。

笔者认为，尽管3月70城房价环比有所小幅度收窄，同比房价跌幅高位，必须谨慎和防止房价下跌。目前房价止跌企稳基础不牢固，供需关系、信用、预期和信心的修复放缓的状况未明显改变，但是楼市呈现结构性、分化拐点迹象。

第一是3月70个城市新房价格指数环比下跌0.3%，跌幅比2月份收窄0.1%，已经实现连续5个月出现跌幅收窄。第二是新房一线城市房价率先上涨，一线城市新房价格环比由1月下降0.32%转为2月0.0%持平，3月上涨0.2%。

这是去年5月份以来首次实现环比止跌上涨，终于一线城市的房价率先止跌上涨。其中上海和广州，新房价格均上涨0.3%，深圳上涨0.2%，北京持平。上海、广州、深圳房价上涨，是限价取消和改善产品集中上市的结构性上涨。

第三是新房的房价上涨城市数量增多。3月70城新房价格环比上涨的城市达14个，较2月增加4个。而二手房价格环比上涨城市为13个，比2月增加11个。房价上涨的城市，与取消限价、结构性供应调整、政策加大力度救市有直接关系。

第四是3月70城二手住房价格环比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.2%，连续3个月跌幅收窄。第五是二手住宅一线城市房价环比由2月下跌0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

预计70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。

笔者认为，短期内房价止跌见底、企稳反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量上升-房价止跌见底-企稳反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底期，市场分化和结构性明显，热点城市复苏表现起伏。

按照楼市的政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成见底反弹的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

70城房价下跌空间已进一步收窄，一线和强二线复苏力度在进一步加强，核心城市止跌、二线城市修复、三、四线磨底的市场格局表现将更为明显。随着市场领先指数跌幅收窄、房东调价指数趋于乐观，本轮“小阳春”有望延续至4月-5月。

统计数据显示，2021年9月70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.1%，数据自2015年5月（超6年）以来首次为负。这一轮70城房价自2021年9月新房环比下跌0.1%，下行周期开启，截至2026年3月，已经连续下跌超过4年（55月）。

未来中国房价到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为当前房地产市场最关心的问题，因为房价下跌超过4年，是下跌周期中最长的房价下跌周期，堪称史无前例的超跌现象，已经超过市场的预期跌幅和下跌时间。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系和信用修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

按照统计部门2026年3月70城房价、供求关系、库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价延续下跌筑底、政策效果减弱、分化和结构性信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，短期止跌上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨条件不具备，核心区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在区域、城市、板块、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价下跌城市数量超过上涨数量，呈点状上涨趋势，片状上涨不稳状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域销量，对房价传导效应正在减弱。

七是买房置业窗口来临，现在一二线城市核心区买豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心区新房有价没量，二手房有量没价，二手房价频频冲击新房价。

3月70城一手商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1%

统计数据显示，3月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%，1月下跌0.37%、2月下跌0.3%（去年1月-12月70城房价环比分别下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅较2月收窄0.1%。

3月70城新建住宅房价环比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1%。一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量增加。二是限价、限签取消，房企以价换量的促销减少，价格下降效应放缓。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除网签数据的滞后性。五是好房子、豪宅的房价形成新的房价体系之锚。五是二手房对新房价冲击放缓，二手房挂牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大户型的改善型楼盘成销售热点。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-12月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2025年12月连续下跌52个月，一直到2026年3月连续下跌55个月，已经连续下跌超过4年（4年7个月），超过上轮房价下跌周期。

3月14个城市房价上涨，一线城市房价自2025年5月以来首次上涨

新房价环比上涨数量来看，3月上涨城市数量为14个，比上月增加4个（去年12月6个、11月8个、10月6个、9月5个、8月9个、7月6个、6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个），释放出当前房价上涨的城市，由点状扩大到片状的强烈信号。

房价上涨城市的数量扩容，70城房价环比上涨城市数量来看，3月新房价上涨城市为14个，比上月增加4个城市。下跌城市54个，比上月增加1个。持平城市2个，比上月减少5个。其中温州房价、北京房价持平，分别为0.0%。

房价上涨城市覆盖一二三线城市，新房价格均环比上涨的城市分别为上海、广州新房环比上涨0.3%，深圳上涨0.2%、大连、宁波、杭州、合肥、银川上涨0.2%，青岛上涨0.1%、吉林、宜昌上涨0.2%，牡丹江、惠州、烟台上涨0.1%。

数据释放明确积极信号，3月四大一线城市房价率先实现全面上涨反弹，彻底打破此前自2025年5月以来持续下行的市场格局，成为全国楼市逐步企稳回升的首批城市，但是是否具有辐射力和风向标意义，关键是否具有持续性上涨。

房价能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，房价短期内难上涨，处于止跌筑底阶段。

3月70城新房价格中，一线城市的上海新房住宅环比0.3%（1月上涨0.0%、2月上涨0.2%）持平。自2022年6月份以来一直保持上涨的走势，已连续上涨45个月，同比上涨3.7%，涨幅回落0.5%。二手房价环比上涨0.4%，同比下跌6.2%。

一线城市首次全面上涨，逆转下跌趋势。按照城市能级来看，3月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，自2025年5月份以来首次实现环比回升。其中，上海、广州涨幅0.3%，领涨全国，深圳上涨0.2%，北京持平0.0%。

二、三线城市环比分别下降0.2%和0.3%，降幅与上月相同。形成一线房价全面上涨、二线三线城市房价跌幅相同的分化格局。上海、深圳房价能否在2026年-2028年触底、反弹，上涨15%，看能否保持6个月以上-9个月以上的上涨趋势。

3月一手商品住宅房价同比下跌3.6%，跌幅比上月收窄0.1%

3月70城新建商品住宅房价同比下跌3.6%（去年1月-12月为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），跌幅比上月收窄0.1%。

处于未止跌筑底阶段，过去3年房价同比下跌基数大，未来需要房地产政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，短期内，70城房价同比总体见底、反弹有待观察。

3月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是累计的跌幅萎小，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交增加，带来的少部分城市结构性房价上涨加快，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

新房价格的反弹主要源于3月份开发商推盘结构中，以高品质的好房子、高价盘和豪宅成交为主，加上部分二手房销售后带动以小换大、以旧换新、房票政策支持改善型需求，呈现结构性的带动价格上涨。

3月70城新房房价同比下跌3.6%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价上涨预期。

3月70城新建商品住房价同比下跌3.6%，比上月跌幅收窄0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2026年3月，房价同比已经连续下跌48个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2026年3月房价同比连续下跌48个月，达到4年，房价下跌周期超过上轮。

房价上涨城市数量减少，3月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市4个，比上月减少1个。持平1个。下降城市65个，与上月持平。70城房价同比上涨的城市分别为上海上涨3.7%、杭州上涨2.4%、合肥上涨1.2%、乌鲁木齐上涨0.1%。

按照城市能级来看，城市分化严重，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅与上月相同。上海上涨3.7%，北广深分别下降2.1%、4.7%和5.5%。二、三线城市同比分别下降3.3%和4.0%，降幅分别扩大0.2个和相同。

形成一二三线城市房价同比跌幅连续5个月扩大后，首次降幅持平的市场格局。其中唯一上涨的上海房价环比上涨3.7%，涨幅与上月持平，呈现房价上涨势头放缓的节奏，与政策效力减弱、房企加大促销有直接的关系。

3月70城二手住宅房价环比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.2%

3月70城二手住宅房价指数环比下跌0.2%，比上月收窄0.2%（去年1月-12月下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%），连续3个月收窄。

表明房价未止跌，呈现边际改善趋势，处于止跌筑底阶段。相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2026年3月70城二手住宅房价指数环比下跌0.2%，跌幅已经大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅收窄0.2%，重要原因就是二手房挂牌量和法拍房量下降。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2026年3月连续下跌56个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

二手房的房价上涨城市数量扩容，二手住宅房价环比上涨城市数量来看，3月70城上涨城市13个（北京、上海），比上月增加11个、持平3个，比上月增加1个，下跌54个，比上月减少12个。说明房价从点状式复苏向片状复苏过渡。

二手房的房价上涨城市覆盖一二三线城市。一线城市北京、上海、深圳、广州分别上涨0.6%、0.4%、0.4%、0.2%。二线城市合肥、南京上涨0.2%，沈阳、厦门、济南、海口、重庆上涨0.1%。三线城市中徐州上涨0.3%，无锡上涨0.2%。

二手住宅房价连续3个月打破0上涨，释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期增强信号。因为二手房市场的库存巨大，挂牌量巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

一线城市二手房价全面上涨，3月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。二、三线城市分别下降0.2%和0.4%，降幅均收窄0.2%和0.1%，形成一线涨、二线三线收窄格局。

3月二手房价上涨和收窄，主要是一二三线城市的二手楼盘大户型、高价房成交增加，以价换量的楼盘减少，存在结构性房价上涨，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，二手房挂牌量和法拍房量下降，部分城市利好政策效应增强。

一线城市二手房市场反弹明显，逆转下跌态势。主要与3月一线城市二手住房交易量急速放大有关。3月份上海二手住房交易量突破3.1万套，创5年来新高。北京接近2万套，创下近15个月以来的新高。另外是广州、深圳的二手房成交火爆。

3月70城二手住宅房价同比下跌6.3%，跌幅与上月持平

3月70城二手住宅房价指数同比下跌6.3%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅与上月持平。

3月70城二手住宅房价同比下跌6.3%，与上月跌幅持平，说明房价处于止跌筑底的调整阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2026年3月房价下跌6.3%，已经连续下跌50个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2026年3月二手商品住宅房价同比连续下跌50个月，房价下跌周期超上轮。

3月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续27个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力加大，处于下跌调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

城市分化，边际改善。一线城市二手住宅销售价格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2%。北京、上海、广州和深圳分别下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。二线城市同比下降6.2%，降幅与上月相同。三线城市同比下降6.4%，降幅扩大0.1%。