香港上海楼市火爆，房子能买了吗？

来源：市场资讯

（来源：泽平宏观展望）

文 任泽平

最近部分城市房子销售回暖，下场买房的时机到了吗？

我提出了“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”；2020年预测“房价将出现历史性大顶”；最近，我提出“二八分化”。

1、香港楼市：量价齐升，租金跑赢月供

2025年楼宇买卖合约登记量同比19%，成交量创4年最佳。2026年1季度二手住宅宗数环比14%，为2021年第3季以来18个季度新高，火爆可见一斑。

私人住宅售价指数自2025年3月见底后连续四个季度回升，累计反弹12%。

在人才引进带动下，租金稳步上涨，2025年租金指数上涨4.3%，超2019年高点。2026年2月租金指数环比提升，再创历史新高。租金回报率基本覆盖贷款利息还有盈余，形成“以租养贷”格局。

库存压力边际改善。2025年第4季度一手住宅货尾量跌破2万，创两年半新低。

谁在买？三拨人：一是中东“王爷们”，中东局势动荡，大量中东土豪涌入香港买楼、设家族办公室；二是内地科技新贵，江浙、广东地区很多硬科技公司上市，创始人都很年轻；三是2022年底推出“高才通”等多项抢人才措施，吸引大量人才。符合我讲的“房地产长期看人口”规律。

2、上海楼市：近五年“最强小阳春”

3月二手房成交同比6.4%，创近五年新高。二手住宅均价环比微增，结束连续33个月下行趋势，实现量价齐升。挂牌量较去年高点缩减超20%，供求关系改善。

谁在买？大部分是长三角和海内外人才。由于2月“沪七条”放宽限购、近期更新留学生落户等政策，叠加产业优势不断吸引各地人口，共同推动核心区成交回暖。

3、房子能买了吗？

未来二八分化。人口流入的核心城市核心区域逐渐筑底。香港、上海火爆，就是因为人才、海外富豪、科技新贵流入。但人口流出的低能级城市，包括一二线城市远郊区，将漫长去库存。

区域分化不仅是中国特点，近年美国两大海岸线楼价创新高，中部铁锈地带一直没涨；日本东京核心区价格创新高，其他城市不温不火，这都跟人口流入流出有关。

相信规律，不要相信感觉，客观理性。希望帮到大家。

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