北京买房：理清思路，购房建议1857

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我又来咨询了。家有俩娃，夫妻名下：我一套新北苑花语城两居室（在挂出租），我老公一套密云别墅（实际公婆居住不可能出售）。另有一套密云普通住宅顶层复式实际使用200平，公公名下满五不唯一，以前是我们夫妻居住，现在可出售（还没和公婆商量）。

夫妻手里150万现金可用，我自己父母那边说再给出500万现金（但我和我老公不愿意我爸妈再出钱了）。我们刚刚搬到新北苑润泽公馆三居租住。

咨询：目标是买个新北苑三居两卫，离学校地铁近的二手房，结束租房生活，比较心仪花语城高层三居（但出房很少、一年出两三套）。但现在资金准备和到底卖哪套房没有很好的规划。求建议。

补充：因为俩娃，所以花语城两居住不下了，也因为俩娃所以幻想能不能不卖两居室直接买三居以后就能俩娃一人一个房了。但资金也是压力大。我年收入20万，用于日常开支就没了。我老公不稳定，多的时候一年150万，少的时候也就20万。

A：

1、求建议？这我好像没什么可建议的，主要是我建议的可能没什么作用。或者说常规建议肯定是卖顶复，因为这种户型就适合自住，否则的话出租费劲，价格走势也至少不占优。而且还是郊区的普宅小区，那就更不算投资性强的了，甚至还有“错配”的嫌疑呢。

但这是老人买的，当时肯定看上的是居住体验好，现在能同意卖吗？

2、然后既然心仪花语城那就等着出房呗。我也认为这里很好，算是各项都兼顾的。或者说“新北苑四害”都不错，地段儿+小区+氛围什么的都挺好，所以从价格走势来说才成为北京第一序列，也是唯一一个全板块跑赢大盘的。在没有其他竞争板块出现之前，新北苑大概率还能保持这趋势。

3、另外的资金方面我也没什么建议，只能是自己考量。如果能不卖两居当然更好啊，一旦卖掉再想买回来就难了。

之所以出房少，就说明业主们都惜售呗，哪怕是房价下跌阶段也不愿轻易放弃，毕竟想找到更好的不太容易。这在各个好小区都一样，谁家占有了好资源也都不愿轻易撒手。

4、要不就找个助贷的，看看那两居能不能做个抵押贷，反正现在利息也低，而且也大部分都是短期。咨询哪家助贷的都行，反正代理的银行产品都差不多，真要办的时候再选个信用好的就行。

仅供参考。

二

Q:

麻烦分析一下，19号线北延线开通后和字节跳动在北沙滩拿地后，对北沙滩和牡丹园周边小区房价的影响。

A：

1、又是这种宏大叙事的，但我格局太小，分析不了什么，也懒的瞎忽悠了。

2、简单说两句吧。任何大型配套，都是在其他地段都缺乏的时候才价值更大呢。，而如果已经全市普及，那这就属于基本配套了，没什么新鲜的。就跟30年前的北京缺商场似的，随便建个百货就能当噱头涨房价。但现在甭说百货了，就是弄个ShopMall也没人在乎，凭什么多花钱啊？

地铁也一样，早就属于市区的标配了。毕竟北京不是燕郊，地铁不算新鲜事物。即便是燕郊，那也是离地铁站最近的才算利好，远点儿的就无所谓了。或者说地铁在郊区也属于必须配套，有了不加分，没有的话必定减分。

北京楼市历史上，只有一次被地铁带动整体板块房价上涨的先例。2007年的地铁5号线，因为南城缺地铁，所以南三南四的房价整体暴涨，甚至超过东三环。但没坚持住，最晚到2010年就泯然众人矣，被套牢的有的是。之后无论是4号线还是9号线什么的，对周边房价几乎没影响，没人愿意为了坐个地铁就多掏房钱的。

而且任何大型配套都是在保密阶段才有价值，一旦公布就那么回事儿了。真等建成的时候还或许是利好出尽呢，即便不是利空，那也没什么新鲜的了。如果要买就买离站点最近的吧，至少不吃亏，房租如果上涨就会带动房价。

3、字节跳动是在双泉堡吧？那离北沙滩还算近，离牡丹园远点儿了，没什么影响。这参考上地望京等地吧，当年都是整体入驻了一堆新兴产业才带动了房价。但阿里搬走了，望京因此降了多少？

而且这地段儿都是老房居多，那更没什么太大影响。这参考CBD吧，看看老小区得到什么利好了？另外参考近几年最火的丽泽吧，确实拉动房价了，但这是花了15年，砸了n多亿才造成的，不是一家公司的功劳。而且得到利好的都是次新小区，老房没受什么影响。

还有北京周边的各个产业园，都是品质高的新房次新房小区受追捧，老的就那样儿吧。哪个产业新贵在赚钱之后都喜新厌旧，很少有把买套老破小当人生目标的。所以如果买就买品质高的吧，林萃桥一带居多，好几个豪宅小区呢，有可能受新贵们追捧。

4、简单就这情况吧，北京早就过了炒作概念的阶段了，我也早不卖房了，懒的多忽悠。

仅供参考。

三

Q:

想请教一下，目前有朝阳区白家庄一套老破小学区房，管庄一套，这两套以现在来看，您觉得卖哪套更合适呢？

A：

1、卖哪套更合适？常规建议肯定是学区房啊，当然前提是既不居住，也确定用不上学位了再卖。

2、去年底有个网友也是咨询白小+80的学区房，他家核桃园北里的60来平两居，市值500万，租金7000块钱吧。那租售比就是700，溢价率30%，比东西海的平均值稍微高点儿。

如果不卖掉，那这租金收益就比朝阳区的非学区房低30%，而且还得承担这溢价部分150万的保值风险。

毕竟虽然学区很好，但人口大趋势是下降的，今年是明确拐点，至少延续到2032年之后才有可能改变。那除非是北京市和朝阳区推出鼓励学区房的政策，否则这溢价部分有可能受影响。

3、这您可以参考一下其他国家或地区的先例。比如典型的韩国首尔，人口高峰期整个江南都有溢价，趋势逆转之后，到目前为止只有学区最好的三个区的豪宅还坚挺，其他的都多少受影响吧。宝岛省台北市也差不多，人口高峰时的信义三区全部有溢价，劣币还驱逐良币呢。但人口逆转后还剩六所最牛的明星学区房能保持一部分溢价，而且是豪宅为主。

背后的道理很简单，房子是用来住的。豪宅因为总价高，在高峰时期的溢价率本来就不算高。而学区功能减弱之后，居住的功能就更被重视，所以比老小区更坚挺。

4、简单就这情况吧，管庄的我猜不着什么小区，只能说大多数性价比正常吧。

仅供参考。

四

Q:

我先讲我落户黑龙江的设想吧。当时主要是两点，一是为了孩子高考，当时都说黑龙江是最不卷的。二是受当时鹤岗几万一套房的影响，想过几年拼不动了就卖了北京房子过去躺平。当然我们没买鹤岗买的是齐齐哈尔的，70多万不算多，赔了一些也能接受，本来也没考虑投资。

但现在的情况变化很大，首先是我们房子的对口学校成为*中分校了，我儿子的成绩还非常好，按老师私下的说法，如果我们有北京户口，那即便不是*中，考上其他朝阳头部高中的可能性还是很大的。而我们如果去黑龙江的话那就说不好了，两眼一码黑都不知道怎么办，而且不去还不行，至少是要有一年学籍的。

另外我们也咨询了北京落户的可能性，说是理论上有可能，但一是要把房子换到城六区之外增加职住分，二是要**等项，说白了就是花点钱提前加分。但我们反复咨询和计算了都感觉不保险，所以想请教一下您有什么建议？是否应该把房子换到城六区之外，如果换的话，以500万预算，通州、顺义（后沙峪）和昌平（回龙观北七家）您建议哪里？

A：

1、沃天，您这问题太专业+太重大了，而且又主要是积分落户的可研问题，我完全不懂，不敢提供建议。

2、不过我没明白，您现在是没有工居证是吧？那就办一个呗，然后无论孩子去不去黑龙江高考，都是可以在北京报考普高的，这跟哪里高考没什么冲突吧？如果在北京考上了好高中那就上，然后留出黑龙江的学籍时间不就得了？当然这是我以外行的角度看的，是否可行不知道，只能您自己考量。

或者您是不是考虑这为了北京户口的成本太高啊？换房的税费成本要至少10多万，装修什么的再来个10多万。此外还有工居证和其他手续的钱，加起来也至少10多万吧，大概率会更多，万一没按计划落户成功就几十万白花了。是这意思吧？

3、其他的不敢建议，但如果换房，那既然现在的房子在东坝，那就首选通州呗。以500万的总价，那就看地铁沿线离市区最近的板块，比如物资学院，无论房价走势还是租金都等同于朝阳，无非就是换了个行政区而已。

4、其他真没什么建议，不懂，不敢瞎说。

仅供参考。

五

Q:

我现在住潘家园**家园，父母住通州大方居，目前两套房能卖400万不到。之所以卖房是我们小区越来住的越不行，真快成了立体大杂院了，保值也差，跟我同学在亚运村的差远了。

我想法是两套都卖，然后其中200万给儿子，也就是我们这套房吧，让他们自己买，不够的自己贷款。然后我和父母买一套适合养老的，先是我伺候他们，等我以后再说。您有建议吗？

A：

1、养老房，我要建议是先看儿子买在哪里吧，然后尽量离他们别太远，要不然不方便相互照应。

2、或者这么说吧，如果是我，那只卖其中一套房。或是卖**家园的，然后让儿子在通州买，尽量离大方居别太远。或者是卖大方居的，然后让儿子在潘家园或东三东四环一带看房，这看他们贷多少钱吧，各种价位的都有。

否则如果是卖两套+买两套，那真的是个大工程，想着简单，真实施起来可折腾了，忙活一年都未必能完事儿。您现在想的是让儿子他们自己看房去，但现实中没有老家儿不参与意见的，根本省不下心来。再加上装修什么的，折腾完两套房能脱一层皮。

所以我建议还是先紧着一套折腾吧，而且尽量和儿子的房离的近点，越往后越需要互相照应，要不然儿子也累。

3、另外还有一点，既然都考虑养老了，就别跟所谓的保值太较劲了。房子是用来住的，最好还是多考虑居住体验吧，其他的都是副产品。

仅供参考。

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