小区物业加速洗牌，撤场后的“空窗期”别成混乱期｜封面评论

□蒋璟璟

近日，话题“越来越多物业公司正撤出小区”引发关注。相关调研报告显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。2025年1月至9月，全国公开撤场案例达120起，同比翻番。据报道，这些主动撤场的物业公司对外多以“亏损严重、入不敷出”为由，业主们则认为：我们不是不愿交钱，是交了钱得不到对等的服务。（法治日报）

物管行业，波动加剧。这个过程中，各种博弈深度交织，既有物业公司之间的竞争，也有物业与业主之间的拉扯。之于前者，最直接的体现，就是各种“撬盘”“换物业”。之于后者，则在“物业费收缴率”这一关键指标上，有着具象的反馈。业主不满意、拒缴物业费，这之后物业公司营收承压、入不敷出，进一步“摆烂”，直至最终选择“撤场”止损——类似的恶性循环，在现实中一再上演。由此导致的“双输”局面中，各方均代价不菲。

其实，物业这门生意，以小区房龄为参照，是呈现出明显的周期性的。在新房交付后的最初几年，各种软硬件故障率都不高，小区维护成本低，物业公司基本是躺赚。这个阶段，业主满意度高，缴费也相对爽快。但随着房龄变长、小区变老，各种设施设备损坏率攀升，维修费用越来越高，物业掏钱肉疼，消极怠工，业主怨念越积越深，幺蛾子也就渐渐多了起来。应对这类矛盾的集中释放，最有效的方式，就是“换物业”。但很遗憾，这种“释放”的过程，很多时候伴随着风险的外溢与失控。

理想中的“换物业”，是老物业退出，新物业进场，新老无缝衔接，但现实中的“换物业”则是各种狗血。要么是“老物业”赖着不走，要么是“新物业”不敢接手。不少物业公司，一气之下、一走了之，在新物业公司接手之前就草草撤退，留下了烂摊子，也留下了“小区物业服务的空窗期”。而硬币的另一面是，这类小区往往是业主抱团、“战斗力强”的，也是物业费收缴率不高的，此类小区项目，在其他物业公司的评估中，也可能被视作“烫手山芋”，想接不敢接。

所谓“物业服务空窗期”，其实也是有意接盘公司与小区业主的暗暗较劲，为的是拿到更有利于自己的服务合同条款。待价而沽、伺机而动，大概率还是会达成妥协的。至于说如何管控好这个过渡的过程、如何不让空窗期成为混乱期，这就需要街道社区、业委会等组织做好预案，至少在卫生、安保等方面，保障小区应急状态下最基本的运转需要。