看房笔记 | 红磡首岸，政府牵头造城，配套与交通兑现力如何？

说实话，在香港看房，很容易陷入两难。不是价格高，而是你花了那么多钱，却总觉得在“将就”。

要么是将就面积——同样的预算，新界能大三成，但每天通勤两小时，生活全耗在路上。

要么是将就环境——市区倒是近了，可一走出电梯，街道窄得连婴儿车都推不顺，周围与其说配套不如说“乱套”，社区老旧没规划，周末想找个地方坐坐，最近的是快餐店，更别提能有什么文娱活动。

要么是将就未来——看着很美的新区，周边全是工地，十年都不一定有人气，配套全靠效果图。

我反反复复问自己：难道就没有一个地方，不用我牺牲通勤、牺牲空间、牺牲生活质感，还看得见未来的确定性吗？

前前后后折腾了大半年，最后把目光锁在红磡。原因不复杂——这里有市区少见的成片开发，而且是政府牵头的那种。

为什么是首岸？

最初，对“合并式小区”这个概念没什么实感。但当我站在规划图前，把整个片区的拼图一块块看进去，才意识到它背后的潜力。

首岸不是那种单独一栋的“插针楼”。它是市区重建局全港第一个“合并式小区”的门廊地段，整个小区由8块相邻地皮合并开发，总楼面超过250万平方呎。市建局的说法是“系统性规划、一体化设计、多方协作、共同缔造”——翻译一下：不是盖完就走，而是要把这一片彻底翻新成一个有活力的海滨新社区。

选择首岸，得到的不是孤零零的一栋楼，而是一个被精心设计过的生活系统。

小区里具体有什么？

规划里会有一条大约15米宽的“林荫大道”步行街，两边是特色小店和露天餐饮，一直通到海心公园和海滨长廊。还有超过4,300平方呎的休憩空间，一个地下广场可以办小型音乐表演或市集。市建局还会统一美化人行道、多种开花树木、重新设计街道设施和店面。

有意思的是，他们不打算把旧的东西全拆掉。信箱、铁闸这些老社区的印记会保留下来，新旧混搭，反而更有味道。

交通：从家到地铁站，不用打伞

首岸挨着港铁土瓜湾站，未来小区还会规划天桥系统连到地铁站。这个细节对我来说很加分——香港夏天要么暴晒要么暴雨，有盖通道的体验差别太大了。

经屯马线2站到红磡站，3站过海。去内地的话，东铁线或高铁都方便。开车约7分钟车程到西九龙高铁站，约15分钟到港岛核心区，约30分钟到各口岸。

会所：超过5万呎，35项设施

会所Club Vic，连园林空间超过5万平方呎，提供逾35项设施，设计走纽约风格。

设施列表我看了下，有几个挺意外的：

- 50米露天泳池 + 室内按摩池

- 健身房分了7个区域：拳击、普拉提、HIIT都有

- 全港住宅首个官方HYROX训练俱乐部

- 室内匹克球练习场（这个在香港新盘里很少见）

- 自助宠物护理区，有吹风机和冲洗设施

- 儿童游乐室、派对房、烧烤场

坦白讲，这种配置在市区的项目里算很有诚意了。

基座商场：希慎来做，有底子

首岸的商场是整个合并式小区里最大的商业项目，接近12万平方呎。由希慎兴业统一运营——就是运营铜锣湾希慎广场和利园的那家。说实话，看到这个名字我就放心了一半。商场是开放式街区设计，精品小店加户外餐饮，室内室外打通，可以带宠物一起逛。中央有个露天广场，能办市集和文化活动。不是千篇一律的连锁商场，而是有街区的感觉。

不止是红磡，更是“东维港湾区”

在我看来，首岸作为「东维港湾区」第一个推出的大型项目，确实有点东西。这个区域的规划概念叫「海—岸—陆」三合一，简单点说就是把海边步道、内陆土地和海面活动全部打通。

未来会修一条大概11公里长的海滨长廊，从红磡一直连到启德体育园。我个人觉得最有趣的是，未来那边的海面不仅能玩独木舟、划艇，甚至还能改造趸船做餐饮和音乐演出——这种都岸生活，有点像尖东、西九海滨的升级版，想想就挺带感的。

沿着海滨长廊可以走路到启德跑道区，那边有约55公顷的绿地和启德体育园。旁边就是政府规划的九龙东CBD2，共享启德超过1500万平方呎的商业发展机会。文化方面，高山剧场、牛棚艺术村、东九文化中心都在附近。说实话，这个地段的文化配套比我想象中丰富不少。

校网：九龙城，不用多解释

属九龙城区中学校网，喇沙书院、拔萃男书院、玛利诺修院学校（中学部）、协恩中学都在这个区。还有英皇佐治五世学校这类的国际学校，不仅如此，还有四间大学坐落于此，其中更是包括世界百强大学之一的香港理工大学。对有孩子的家庭来说，这是一个非常实在的加分项。

示范单位：三个户型，各有千秋

我们看了三间样板房，我承认确实有被惊艳到。

第一间是第1座22楼B室。这个单位是610呎，3房1套连梗厨。一进门，我第一感觉就是：敞亮。客饭厅是长形布局，方方正正。最吸引我的是那个三合一全视野露台，把整个客厅的光线都带进来了，空间直接往户外延伸。层高大概3.25米，站在里面完全不觉得压，反而有种开阔感。

主题墙用了淡绿色皮革面云石，搭配水晶灯和拼花木地板，层次感和通透感都出来了，但不会过于浮夸，是那种细膩雅致的高级感。用餐区那边，红棕色餐椅配云石餐桌，墙上还有夹丝布艺特色镜和云石框——说实话，这种细节很戳我，既有现代都会的精致，又不会冷冰冰。

三间睡房都方正实用，一间主人套房，一间儿童房，还有一间书房。每间都有大型玻璃幕墙，自然光直接洒进来。我最喜欢的是主人套房，酒红色调，白色云石梳妆台加上酒红皮革床头，背景墙是香槟金线条墙纸，整体很有艺术氛围但又不会太张扬，空间也够大。主人套厕贴心配备独立浴缸，每晚睡前可以在属于自己的浴缸里享受疗愈时光。

卫浴配了德国Hansgrohe和意大利Catalano，还装了镜面多功能储物柜，简约又实用。厨房电器用的是西门子和Rosières，都是硬牌子。整体看下来，这个单位的用料和设计，在同级新盘里确实算得上用心了。

第二间是同栋楼的22楼C室：431呎两房，开放式厨房，该有的都有。客饭厅同样是长形布局，方方正正。那个三合一全视野露台一出现，整个客厅的光线一下子就透了进来，两间睡房都有大型玻璃幕墙，房屋采光方面完全不用担心。层高约3.25米，站着不压抑，反而觉得空间被拉高了。

最让我心动的是那个储物室——在香港买房，收纳永远是痛点，多的这一个空间，真的很难不让人心动。

开放式厨房，电器品牌挺齐：西门子、Mia Cucina、Rosières、Philco，基本都配齐了。卫浴和B室一样，Hansgrohe加Catalano，还有镜面多功能储物柜。整体来看，这个单位适合小家庭或者两人世界，实用、不浪费。

最后，我们看了第2座22楼K室。

说实话，看之前我对339呎的两房没抱太高期待，但走进去确实有点意外。客饭厅依然是长形布局，加上三合一全视野露台和3.25米的层高，完全没有那种“鸽子笼”的压迫感。光线从露台洒进来，整个空间显得比实际面积大。

虽然是标准单位，没有装修设计加持，但格局本身很规整，后期自己布置家具不会太费劲。对于预算有限但想要两房的人来说，这个户型值得一看。

最后感叹一下：

这个楼盘是政府牵头，三大开发商加持运营，质量和规划上都更有保障。如果你跟我一样——看重市区便利、愿意长持、希望房子有扎实的规划底子、不想将就生活品质——那首岸值得你认真看一看。

看房半年多，这是我为数不多觉得“不用再纠结了”的一个。