楼市库存连涨51个月后首降！一季度销售释放积极信号

4月16日，国家统计局发布1-3月全国房地产开发投资与销售数据。一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平方米，同比下降10.4%，销售额1.73万亿元，同比下降16.7%，降幅较1-2月均有所收窄。

由此可见，前3个月楼市销售数据明显改善，呈现了“小阳春”的积极态势。值得关注的是，库存结束了连续51个月（不含国家统计局未发布数据的月份）上涨的情况，3月首次下跌，意味着库存出清周期开启，供求关系正在发生转向。

销售数据跌幅收窄，以价换量仍为主流

从新建商品房销售和待售情况看，据国家统计局数据，1-3月，新建商品房销售面积1.95亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1-2月收窄3.1个百分点；新建商品房销售额1.73万亿元，下降16.7%，降幅收窄3.5个百分点。

图/国家统计局

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一季度新建商品房销售面积下滑10.4%，主要受去年同期高基数影响。2024年底“9.26新政”出台后，导致2025年一季度销售数据较高。同时，今年一季度二手房交易更为活跃，刚需群体和部分刚改需求转向二手住房。前期二手住房价格跌幅明显，适配当前价格敏感的需求特征。此外，目前新房供给越来越偏向3至4居的改善型需求，交易量自然减少。

值得注意的是，销售额跌幅仍大于销售面积，显示出开发商仍在以价换量。李宇嘉进一步解释称 ，一季度新建商品房销售额下跌16.7%，明显大于销售面积跌幅。在售库存中，3年以上的产品仍占一半左右，这些产品面对新房品质和二手房价格的双重竞争，不得不以价换量，这是价格下跌的主因。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，1-3月销售数据跌幅明显收窄是楼市“小阳春”的体现。今年市场情绪有所回升，房价性价比提高，各类购房政策优势与市场预期形成更好共振。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也表示，3月以来市场销售出现边际改善，4月上半月北京、上海等核心城市楼市修复延续。受2025年市场热度逐季回落的基数效应影响，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整体市场仍处于筑底期，分化特征预计将持续深化。4月市场修复的延续性尤为关键，若核心城市热度能够保持，将有助于改善市场预期。

值得关注的是，截至3月末，商品房待售面积7.86亿平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面积5.9亿平方米，下降1.8%。

待售面积的变化成为一季度数据最大亮点。严跃进表示：待售面积指标是供给端中表现最为积极的一个指标，已经出现方向性转变，从上涨转为下跌。这一轮库存增加始于2021年7月，已持续51个月。其间库存一直为正增长。而今年3月份库存首次下降，且趋势明显，表明库存压力正在缓解，出现质的变化。

“库存出清是最关键的指标之一，是市场真正转向的重要导向，也是供求关系发生扭转的体现。”严跃进强调。

李宇嘉也认为，去库存取得积极效果，市场供求关系开始修复，这为价格稳定创造了条件。

开发投资仍存压力，新开工跌幅有所收窄

据国家统计局数据，1-3月，全国房地产开发投资1.77万亿元，同比下降11.2%，降幅比1-2月扩大0.1个百分点。

图/国家统计局

严跃进从两个角度看待开发投资压力：一方面，开发投资受企业资金状况影响，短期内难以马上改善；另一方面，后续改善空间正在增大，因为房屋销售数据已在好转。他提到，今年正在经历“缩量提质”的过程，“开发投资数量有所下调是正常的，与供给端缩量匹配，但背后的质量在提升，为新一轮房地产高质量发展提供了良好基础。”

据国家统计局数据，1-3月，房地产开发企业房屋施工面积54.17亿平方米，同比下降11.7%。房屋新开工面积1.04亿平方米，下降20.3%。房屋竣工面积9789万平方米，下降25.0%。

李宇嘉指出，新开工同比跌幅收窄、待售面积首次下跌，表明供给端开始触底。“从2022年开始，供地跌幅一直大于新开工，新开工跌幅一直大于批售，批售跌幅一直大于销售，显示政府和开发商都在持续去库存。”

在房地产开发企业到位资金情况方面，据国家统计局数据，1-3月，房地产开发企业到位资金2.05万亿元，同比下降17.3%。

严跃进表示，“资金层面如果没有改善，开发投资指标也难以好转。”据他分析，资金改善最终要靠两方面：一是金融信贷支持，房价和抵押品的稳定有助于改善融资环境；二是销售端数据改善加快预售资金回笼。同时，资金背后的结构也在优化，近期一些小型开发商及物业企业也开始参与投资拿地，商业地产盘活提速，有助于企业加快存量资产处置。

业内建议：多措并举巩固向好态势

对于二季度的走势，曹晶晶认为，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撑。同时在挂牌量趋稳背景下，二手房价格跌幅有望维持在窄幅区间，但要实现“止跌”，仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同推动。

针对下一步的市场政策，李宇嘉建议，强化供给侧管理，落实控增量。同时推进“以旧换新”。推动年轻人购置二手房与老市民换新房。此外，加大公积金异地流转力度，用好多方面政策扶持，加强优惠政策、财政补贴等多方位政策的系统集成，将年轻人就业、结婚、买房、生育等方面的综合支出全盘考虑，降低年轻人扎根城市的成本，为住房消费奠定基础。

严跃进总结称，1-3月已经出现积极信号，市场表现持续向好。“当前房地产市场已改变了过去‘供强需弱’的格局，供给端与需求端正朝着积极方向转变。”他建议，在此过程中需要持续巩固市场秩序和预期稳定，进一步促进二季度房地产市场积极向好发展。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐