又有物企拿地 领悦服务押注地产开发

胜算有多大？

中房报记者 付珊珊 上海报道

当越来越多的房企急于剥离重资产、向轻资产运营转型时，一家原本以轻资产管理为本的物管企业，却选择了一条反向路径——拿地、建房、卖房。

4月13日，领悦服务集团有限公司（以下简称“领悦服务”）高调宣布，向四川西昌市自然资源局递交标书，将独立竞拍位于南坛菜市场东侧的一宗商住地块。该地块总面积约1.54万平方米，起拍价1.43亿元。

不过仅隔一天，领悦服务就公告表示“未能成功中标”。公司此前缴纳的投标保证金也已经全额退还至公司账户。

虽然此次未中，但领悦服务表示，将继续物色合适的投资机会，以期为公司及股东创造更高的财务回报。

而就在五天前，这家物企刚刚以约8877万元的代价，通过注资方式介入成都双流区一个住宅开发项目。短短一周内，领悦服务拟投资在房地产开发领域的金额就超过2.3亿元。

在领悦服务看来，尽管房地产市场整体调整，但政策环境优化及结构性需求复苏，使得定位清晰、规模可控的项目仍具投资价值。

但在一位长期观察物业与地产领域的业内人士看来，领悦服务要做地产开发还面临现实挑战：一方面西昌本地房地产市场已显现疲态，未来项目的去化压力不容忽视；另一方面，轻资产运营与重资产开发的底层逻辑存在显著差异，公司如何协调其擅长物业服务的团队以胜任地产开发的全新环节，亦是其需要解答的关键问题。

领悦服务“涉房” 从“试水”到“独闯”

一周之内，领悦服务已经两次“涉房”。

4月8日，领悦服务旗下全资子公司成都汇宸景樾置业有限公司（简称“汇宸景樾”），与成都兴晟华商业管理有限公司（简称“兴晟华商”）及成都瑞浩置业有限公司（简称“瑞浩置业”）订立注资协议，介入成都双流区东升街道一个名为“铂悦楠院”的住宅项目。具体来看，汇宸景樾以400万元认购瑞浩置业25%股权，同时偿还合作方兴晟华商前期垫付的项目资金5873.21万元，并以股东贷款形式再投入2604.45万元，用于支付剩余土地款及契税，合计出资约8877万元。

值得注意的是，在注资参与上述成都项目时，市场有传言该地块实为领地集团旗下项目，而领地集团则是领悦服务的关联公司。当时市场普遍质疑，领悦服务注资该项目像是上演了一出为关联方“反向输血”的戏码。不过，质疑归质疑，领悦服务在公告中明确了此次合作方为独立第三方。

在成都项目中，领悦服务仅作为财务投资人，不并表、不操盘。但投标西昌地块则是完全不同的情形。领悦服务公告表示，若成功中标，公司将独立开发并出售。这也意味着，从小股跟投到全盘单干，领悦服务涉足房地产开发业务的态度在五天之内发生了质的飞跃。

对于投标西昌地块，领悦服务当时给出的理由是：公司目前于西昌经营物业管理服务业务，并于该市累计稳固的客户群，为物业开发提供一定的客户资源保障。西昌房地产市场整体维持稳健，且考虑到于该地块处于西昌的理想地段，提供的优质住宅产品预计将吸引公司现有物业管理客户再次置业，同时带动新客户。

但事实上，西昌楼市并不如想象中乐观。

中指数据显示，2026年一季度，西昌市商品住宅成交面积14.9万平方米，同比下降1.4%；3月份西昌商品住宅成交均价为9245元/平方米，同比下跌2.7%。更为严峻的是，3月凉山彝族自治州房地产市场数据显示，该区域供应端新批上市面积同比下降23.5%，销供比达10.83，库存去化时间延长至53.8个月。这意味着，在完全不增加新房供应的情况下，仅消化现有库存就需要近4.5年时间，远超全国平均水平。

虽然西昌项目未中标，但这并未打消领悦服务投资地产开发的念头。在当前背景下，领悦服务坚持涉足重资产开发，背后原因或许还在于自身主业业绩承压。

就在不久前，领悦服务再次交出一份净利润下滑的成绩单，其2025年实现营业收入6.65亿元，同比增速放缓至1.8%，净利润同比下降9.6%至7792.7万元；期内社区增值服务及非业主增值服务收益分别同比减少40.1%和33.6%，规模扩张基本停滞。

一家年收益不足7亿元、净利润不到8000万元的小型物企，却要在短短一周内掏出2.3亿元投向重资产开发领域。且截至2025年末，领悦服务账上现金约8.24亿元，这意味着两笔投资将瞬间消耗掉其近30%的现金储备。而项目后续的开发投入——建安、营销、资金成本等或许还将远远超过土地款本身。

不过也有业内人士表示，即使领悦服务成功中标西昌地块，后续也并不一定单独开发，也不排除引入合作方的可能。

物企“涉房”是“个案” 核心竞争力仍是服务

领悦服务并非第一家“逆行”的物企。

公开资料显示，2019年，星悦康旅（原奥园健康）曾以8200万元购买上海奉贤一地块，意图打造医美业务，但仅3个月后便因重资产模式与轻资产定位冲突，以6150万元转让给关联方；兴业物联也曾公告拟收购河南正之悦置业全部股权，并承担1.45亿元股东贷款，但该项目原本预计2025年底竣工，至今未有公开进展，大概率已陷入停滞。

这些案例无不说明，物业管理是轻资产、稳现金流的服务型生意，而房地产开发是重资产、高杠杆、强周期的资本运作，二者发展的底层逻辑并不相同。更为关键的是，当下房地产行业已公认不再是高增长领域，去化周期拉长、利润空间收窄已成为常态。一家物企的团队如何应对在行业深度调整期从拿地报建到销售去化的每个环节，这或许也是领悦服务需要面对并解决的问题。

一位长期观察物业行业的专业人士表示，这些只是个别案例，不具有代表意义。

克而瑞物管研究总监马燕娇也认为，多数物业公司涉足项目开发，并非真正要转型为传统开发商，核心仍是依托自身社区资源与服务优势，拓展业务边界、提升盈利空间，而非全面切入地产开发全链条。

“当前物业行业的核心发展逻辑仍是聚焦基础服务与优质第三方外拓，多数企业不会偏离主业盲目布局开发业务。”马燕娇表示，物业公司涉足开发领域也需辩证看待，可分为两种核心情形，其中与关联开发商的隐性关联值得重点关注。一方面，部分优质物业公司出于业务延伸需求，依托社区服务积累的业主资源、场景资源，涉足小型配套开发（如社区商业、便民服务设施），属于正常的业务拓展，具备合理性与可持续性。另一方面，不可忽视部分物业公司的开发行为与关联出险开发商存在隐性绑定。此类行为虽然有一定隐蔽性，但通过关联交易、股权结构梳理可以追溯。克而瑞物管监测也发现，第二类情形在出险房企旗下物业企业中并非行业主流。

此外，在马燕娇看来，物业公司涉足项目开发的现象，是行业转型期多元探索的体现，兼具合理性与潜在风险，核心在于区分业务属性与操作合规性。从风险层面来看，需警惕企业过度偏离主业，盲目切入重资产开发领域，忽视自身资源短板。物业公司核心竞争力其实还是品质服务能力。