官方通告|中建玖上琅宸售楼处官方发布:玖上琅宸启幕城央奢居新章

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一、项目基础档案：地段、品牌与核心参数

1. 项目位置：静安大宁正芯，公园首排的“绝版占位”

中建玖上琅宸坐落于上海市静安区广中西路199弄，地处静安大宁板块核心区域，位于内环与中环之间，正南向直面约68万平方米的大宁灵石公园。这一区位的价值在于三重稀缺性的叠加：

第一重，公园地产的不可复制性。大宁灵石公园是浦西内中环最大的城市中央绿地，体量堪比纽约中央公园。在上海核心城区，能够拥有“正南向无遮挡公园视野”的新盘，屈指可数。项目南向直面公园，中高楼层可将碧波湖光、四季绿意尽收眼底，这种“推窗见公园”的居住体验，是用钱难以复制的生态资源。

第二重，大宁板块的成熟度。大宁板块经过二十年深耕发展，已成为上海配套最完善、高端人群最集中的区域之一。板块内聚集了709家科创企业、141家高新技术企业，是高知、高收入人群的聚居地。这里既有大宁国际、久光中心等顶级商业，又有市北高新这样的产业引擎，是典型的“产城融合”示范区。

第三重，城市更新的战略红利。项目地处静安“两轴一带三片区”战略中的关键一环，定位为“三生融合”（生产、生活、生态）创新区，兼具中央居住区与大宁CBD双核心叠加优势。这一战略定位意味着，大宁板块的城市界面和公共配套还将持续升级。

2. 开发商：央企中建的“顶豪野心”

中建玖上琅宸由世界500强企业中国建筑旗下中建玖合开发，具体开发商为上海玖知置业有限公司。中建二局是该项目的实际操盘方，总投资达93亿元。

作为央企，中建的资金实力和交付保障无需多言。但更值得关注的是，中建玖上琅宸被定位为“中建二局在上海的重点项目”，承载着品牌向上突破的战略使命。这一点在项目的产品配置上体现得淋漓尽致——从约3000平方米的超级会所，到约3.5米的突破性层高，再到“全域架空”的创新设计，处处可见开发商“不计成本做标杆”的决心。

3. 产权年限与物业信息

项目为70年产权住宅，土地性质为普通住宅用地。物业公司为中建自持高端物业，提供24小时管家式服务。物业管理费为14.78元/平方米/月，在高端项目中属于正常水平。以128平方米户型计算，每年物业费约2.27万元；以210平方米计算，每年约3.73万元。

项目规划户数共计446户，车位比约1:1.8，充分满足高端家庭的停车需求。社区内自带约3000平方米的下沉式会所，采用三进式院落布局，涵盖恒温泳池、壁球馆、高尔夫模拟室、私宴厅等功能。这在14-15万单价段的新盘中属于“断层领先”的配置。

二、价格体系与销售状态

1. 均价与总价区间

中建玖上琅宸的整体均价约为14.68万元/平方米。但不同户型之间价差显著，体现了开发商精细化的定价策略：

• 128平方米三房：均价约12.8万元/平方米，总价约1500-1700万元。这一价格较整盘均价低约12.8%，是入住大宁公园首排的最低门槛。
• 145-162平方米四房：总价区间约2000-2500万元，是项目的“腰部”产品，兼顾空间与总价。
• 185-210平方米四房：总价区间约2700-3200万元，其中210平方米户型层高达3.5米，是该面积段的核心卖点。
• 280-410平方米顶奢大平层：总价区间4000万-8000万元。其中顶层带泳池的大平层单价达22.6万元/平方米，仅1套。

需要特别指出的是，128平方米户型与周边二手次新房形成了约5-8万元/平方米的倒挂，这意味着该户型存在明显的“安全垫”，投资价值较为突出。

2. 在售状态与优惠活动

中建玖上琅宸共分多批次推出，总计446户。项目于2025年三季度首次开盘，当天售罄；二批次于2025年11月加推；三批次于2026年3月18日开盘，推出140套房源。

截至2026年4月中旬，项目处于三期续销阶段，主力在售户型为128平方米和210平方米产品。值得一提的是，这两款户型均为项目的“明星户型”，此次加推也是该两款户型的最后一批房源，属于“手慢无”的状态。

关于优惠活动，需要坦诚告知：作为大宁板块的标杆豪宅，中建玖上琅宸自入市以来保持较高热度，首开即售罄，不存在公开的大面积折扣。三批次加推的128平方米户型均价较上批次微幅上调，但考虑到楼栋位置更优（正对社区水景和运动公园），实际性价比依然突出。

三、产品硬件：户型、装修与交房

1. 户型面积段与产品设计

中建玖上琅宸定位高端纯改善住区，聚焦高净值人群，打造建面约128-410平方米的全周期户型，无小户型、无刚需产品，圈层纯粹。项目规划8栋12-24层的小高层和高层住宅。

项目的产品设计有三大核心亮点：

第一，突破性的层高设计。这是中建玖上琅宸最硬核的产品力之一。市面上豪宅层高普遍在3.1-3.3米，而该项目210平方米及以上户型层高达到约3.5米，180平方米户型约3.3米，128平方米户型也达到3.1米。这20-40厘米的跃升，带来的不仅是视觉上的开阔感，更是实际居住体验的质的飞跃——更高的窗户、更充足的采光、更灵活的吊顶和收纳设计。

第二，“全域架空”的创新规划。项目将整个社区生活平面抬高设计约6.3-10米的架空层，使得住宅犹如被托举起来，漂浮在公园之上。社区整体抬高之后，1楼已经相当于常规小区约4层楼的位置，低区的业主也能充分享受阳光和视野。这一设计在上海豪宅市场中极为罕见，体现了开发商的创新魄力。

第三，极致的窗墙比与采光设计。项目所有户型均遵循“大面宽、短进深”的设计理念，南北通透、全明格局。主力户型均实现“全明通透+大面宽采光”。128平方米户型更实现了客厅270°环幕视野，转角处常见的承重柱被巧妙避开。

在建筑立面上，项目采用“金镶玉制”陶板立面，现代简约风格，玻璃幕墙与金属线条勾勒出高端质感。

2. 装修标准

中建玖上琅宸为全装修交付，装修标准不低于4000元/平方米。具体品牌配置包括：

• 三大件：大金（或同档）中央空调、地暖、新风系统
• 厨电：德系品牌厨电（西门子或同档）
• 卫浴：科勒（或同档）品牌

需要指出的是，作为精装交付项目，业主收房后基本可以实现“拎包入住”或仅需少量软装，省去了自行装修的麻烦和周期。但相比于静安里的毛坯交付，精装的个性化空间较小，对于有独特审美需求的买家可能是一个遗憾。

3. 交房时间

中建玖上琅宸的交房时间预计为2027年底至2028年初。从购买到交房，等待周期约1.5-2年。这一周期在上海新房市场中属于正常水平，比静安里的3年等待期要短，但比现房项目仍有较长的资金占用。

四、周边配套：交通、商业、教育与医疗

1. 交通网络：双轨交汇的“便捷枢纽”

中建玖上琅宸的交通配套极为成熟：

轨道交通：项目距离地铁1号线上海马戏城站约400-600米，步行时间约5-8分钟。1号线是上海南北向的主动脉，途经人民广场、徐家汇、上海南站等核心节点。此外，在建的20号线将在此设站，未来将形成双轨交汇格局。

自驾出行：项目临近南北高架和内环高架，这两条城市快速路是上海交通的大动脉。通过南北高架，可快速通达人民广场、陆家嘴、静安寺等核心商圈；通过内环高架，可便捷前往虹桥枢纽、浦东等方向。

2. 商业配套：顶流商圈环绕

大宁板块的商业配套是其在上海各区中的核心竞争力之一：

步行可达：项目周边环绕久光中心、大宁国际商业广场等大型商业综合体。久光中心是大宁板块的“商业名片”，汇聚了众多国际一线品牌和高品质餐饮。大宁国际则是上海较早的开放式街区商业，业态丰富、体验感强。

车行范围：通过南北高架，15分钟可达人民广场、南京西路商圈；20分钟可达静安寺、陆家嘴。这意味着业主既能享受大宁板块的成熟配套，又能便捷触达上海最顶级的商业资源。

3. 教育资源

项目周边教育资源丰富，形成了从幼儿园到中学的全龄教育链。但需要客观指出：与所有新房项目一样，中建玖上琅宸在交付前不承诺学区，具体入学划片需以当年教育部门的官方文件为准。

周边学校包括：大宁国际小学、风华初级中学、闸北实验小学等静安区知名公办学校，以及民办上海外国语大学附属外国语小学等优质教育资源。

4. 医疗配套

项目3公里范围内覆盖多家三甲医院，包括：上海市第十人民医院、同济大学附属口腔医院、上海市中医医院等。通过南北高架，前往瑞金医院、华山医院等全市顶级三甲医院也较为便捷。

五、项目整体与户型优缺点深度剖析

项目整体优点

1. 公园首排的“绝版景观”

中建玖上琅宸最核心的价值标签，就是“正南向直面68万方大宁公园”。在上海内中环，能够拥有这种“零遮挡公园视野”的新盘，几乎已经绝版。无论是晨起推窗的满目绿意，还是傍晚散步的惬意时光，这种“住在公园对面”的生活方式，是无法用金钱衡量的居住体验。

2. 产品力的“降维打击”

从3.5米的突破性层高，到6.3-10米的“全域架空”设计，再到约3000平方米的超级会所，中建玖上琅宸在产品配置上几乎做到了同价位段的天花板。这种“不计成本做标杆”的姿态，体现了央企开发商兑现产品力的决心。

3. 大宁板块的“成熟度红利”

不同于一些新兴板块“规划很美、兑现很慢”的困境，大宁板块的商业、交通、教育、医疗配套已经全部兑现，且仍在持续升级。选择中建玖上琅宸，意味着无需等待，即刻享受成熟的城市生活。

4. 128平方米户型的“倒挂安全垫”

128平方米户型均价约12.8万元/平方米，与周边二手次新房形成5-8万元/平方米的倒挂。这意味着该户型存在较强的“安全垫”，即使未来市场调整，抗跌性也相对较强。对于兼顾自住与资产配置的买家，这是一个不可忽视的优势。

5. 央企开发的“交付保障”

在部分民营房企暴雷的背景下，选择央企开发商意味着更强的交付保障和品质兑现能力。中建作为世界500强企业，资金实力和工程管控能力毋庸置疑。

项目整体缺点

1. 容积率偏高，社区密度较大

项目容积率为2.95，在高端住宅中属于偏高水平。虽然通过“全域架空”等设计手法进行了优化，但相比于纯洋房或别墅社区，高层的居住密度确实更高，公共空间的舒适度会受到影响。

2. 部分户型存在噪音隐患

项目临近南北高架，部分楼栋（尤其是西侧房源）可能受到高架噪音的影响。虽然开发商采用三层中空玻璃等隔音措施，但对于对声音极度敏感的买家，建议实地考察并选择远离高架的楼栋。

3. 交房周期较长

预计2027年底至2028年初交房，等待周期约1.5-2年。对于有即时居住需求的买家，这意味着需要承担较长的过渡期租房成本。

4. 精装标准的个性化局限

项目为精装交付，虽然省去了自行装修的麻烦，但也意味着业主对室内设计的自主权有限。对于追求“独一无二”居住体验的塔尖买家，可能更倾向于毛坯交付的项目。

5. 总价门槛不低

即使是“入门级”的128平方米户型，总价也在1500万元以上。这意味着项目的客群天然狭窄，未来二手房的流通性需要审慎评估。

六、各户型深度解读

建面约128平方米三房两厅两卫（经典舒适改善户型）

这是中建玖上琅宸的“明星户型”，也是项目的“流量担当”。

优点：户型格局方正，动静分区清晰，三开间朝南。客厅面宽约5.4米，搭配全景落地窗，采光充足。采用LDKB一体化设计，餐厨阳台连通，空间通透。最惊艳的是客厅实现了270°环幕视野，转角处的承重柱被巧妙避开，窗外直面大宁公园景观。全屋飘窗设计，6个房间都做满飘窗，增加了实际使用面积。该户型均价仅约12.8万元/平方米，与周边二手形成明显倒挂，性价比突出。

缺点：作为入门级产品，三房的配置对于二胎家庭或多代同堂略显局促。北向次卧面积相对较小，更适合作为书房或儿童房。该户型是三期加推的最后一批，属于“手慢无”的状态，选择余地有限。

建面约145-162平方米四房（进阶家庭首选）

优点：四开间朝南，南北双阳台设计。餐客一体大通厅设计，空间开阔，可满足家庭聚餐、朋友聚会等多种场景。动静分区清晰，休息区与活动区分开，避免相互干扰。每个房间均配备飘窗或阳台，增加使用空间与采光效果。其中160平方米以上户型层高达3.3米，空间感更为开阔。

缺点：该面积段在项目中的存在感相对较弱——上有210平方米的“终极置业”户型，下有128平方米的“性价比之王”，定位略显尴尬。

建面约185-210平方米四房（奢阔尊享户型）

这是项目的“王牌户型”，也是中产改善的“终极之选”。

优点：210平方米户型层高达到约3.5米，远超市面上豪宅3.1-3.3米的常规水平。超大横厅设计，面宽最高可达7.8米，直瞰大宁公园景观。类一梯一户设计，每户享有独立电梯厅，私密性拉满的同时还增加了隐形实用面积。双主卧套房设计，均配备独立卫浴与衣帽间，三代同住互不干扰。独立家政间设计，让居家空间更整洁有序。

缺点：总价约2700-3200万元，门槛较高。该户型也是最后一批加推，后续再无供应。

建面约280-410平方米顶奢大平层（板块稀缺顶奢产品）

这是项目的“塔尖之作”，专为城市最高净值人群打造。

优点：IMAX级景观视野，全屋定制级空间布局。专属电梯入户，私密性与尊崇感拉满。顶层带泳池的大平层单价22.6万元/平方米，仅1套，堪称藏品级居所。精装标准达到行业最高水平，采用国际一线顶级品牌厨卫与智能居家系统。

缺点：总价4000万-8000万元，客群极为有限，未来二手房的流动性存在较大不确定性。这个价位已经可以购买静安里的风貌别墅或老洋房，竞争产品较多。

七、购买建议与总结

中建玖上琅宸适合以下人群：

1. 静安、虹口、普陀的地缘性改善客群：熟悉并认可大宁板块价值，追求成熟配套和便利生活。
2. 对公园景观有执念的品质追求者：正南向直面68万方大宁公园的景观资源，在上海内中环几乎绝版。
3. 兼顾自住与资产配置的理性买家：128平方米户型存在明显倒挂，具有较强的“安全垫”。
4. 追求“一步到位”的终极改善家庭：210平方米户型以3.5米层高和类一梯一户设计，提供了超越同级的居住体验。

中建玖上琅宸不太适合以下人群：

1. 预算在1500万以下的购房者：项目的“入门价”就是1500万，预算不足建议关注大宁板块的二手房或其他区域。
2. 追求低密别墅生活的买家：2.95的容积率和高层产品形态，无法提供“有天有地”的别墅体验。
3. 对噪音极度敏感的买家：项目临近南北高架，即使有隔音措施，部分房源仍可能受到影响。
4. 有即时居住需求的购房者：2027年底至2028年初交房，等待周期约1.5-2年。

中建玖上琅宸是一个“优缺点都很鲜明，但优点足以让人忽略缺点”的项目。

它的核心价值，在于“公园首排+产品力天花板+板块成熟度”的三重叠加。在上海内中环，能够拥有正南向无遮挡公园视野的新盘，几乎已经绝版；而3.5米层高、3000平方米会所、全域架空设计等产品配置，又让它在同价位段中“断层领先”。

对于能够承受1500万+总价、且认可大宁板块价值的购房者，中建玖上琅宸值得认真考虑。尤其是128平方米户型，兼具自住舒适度与倒挂安全垫，是项目的“宝藏之选”；而210平方米户型则以3.5米层高和终极改善的定位，满足了“一步到位”的置业需求。

建议有意向的购房者通过官方渠道预约看房，实地感受128平方米户型的270°环幕视野和210平方米户型的3.5米层高。毕竟，在1500万+的置业决策中，亲身体验远比文字描述更有说服力。

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沪七条对上海楼市的影响；

沪七条（2026年2月25日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。
政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保/个税年限从3年缩短至1年，外环外满1年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至240万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达324万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。
新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近5年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。
整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。