升龙、方圆终究离场 星河湾正式入主广州番禺最大旧改

来源：观点地产网

观点网 星河湾入股沙溪村旧改官宣了。

一周前，市场或许还因为一则《关于沙溪村批后表决不通过引发的问题和风险通知》担忧沙溪村旧改可能要暂停，如今事情似乎已经迎来了转机。

4月15日，一份同时盖有星河湾、升龙及方圆公章的文件传出，星河湾正式入股沙溪村旧改项目，获得90%股权，并全面负责项目的开发建设。

项目主导权变更前，沙溪村旧改分别由升龙持股60%，方圆持股40%，主要由升龙操刀。变更后，升龙与方圆仅保留10%股权，将一应事务交由星河湾操办。

据了解，星河湾集团将绝对控股项目公司并提供巨额资金保障，统筹推进改造工作。

从2018年2月正式踏上旧改之路，沙溪村以“番禺第一旧改大村”名号经历过签约率拉扯、合作方暴雷与长期停滞，如今终于正式按下重启键。

签约率卡关

不过，星河湾接盘沙溪村旧改并不是一项秘密。

早在2024年7月，广州沙溪村官微便已发布消息，表示项目将正式引进星河湾集团参与改造工作。

彼时，沙溪村股份合作经济社收到了升龙、方圆以及改造主体广州升龙方圆置业有限公司发来的《关于引进星河湾集团参与沙溪村更新改造的函》。

根据改造函，星河湾集团将绝对控股广州升龙方圆置业有限公司，并且在正式成为沙溪项目改造实施主体后，将提供巨额资金，保障改造工作顺利开展。

入股申请发出，目前还需要沙溪村股份合作经济社对事项进行表决，而星河湾接下来需要着手处理的第一件事便是——将签约率拉升至达标。

根据4月初传出的风险通知，沙溪村旧改批后表决方案将于2026年7月31日到期。

如果到期前方案不通过，不仅要返还5亿元保证金和企业前期投入全部费用和损失，并以保证金相同金额作为违约金补偿给企业，还将带来租金下降、分红降低、转为新改造模式后收益下降等一系列风险。

尽管只是将可能遇到的问题与风险一一列出，沙溪村股份合作经济社希望同意率达标的迫切已经跃然纸上。

毕竟沙溪村已经是第二次卡在表决率上，项目进入改造程序六年，也正因为最关键的表决率未能达标而持续停滞。

2018年2月，沙溪村被列入番禺区旧改计划，预计头种子398亿元进行改造，是当时番禺投资最贵、改造范围最大的旧改项目。

2019年7月，上海升龙和广州方圆联合体拿下了沙溪村旧改项目，预计投资总金额200亿元。

但在升龙和方圆入场之后，村民们却因为补偿方案与改造主体迟迟未能完成签约，表决时限一延再延，原本应该在2023年到期的实施方案已经第二次延期至今年7月。

按照方案，沙溪村表决通过率必须要达到八成，批后表决方案才能正式通过，正式实施旧改。根据最近公开数据，沙溪村表决率在2024年年中才到达65%。

星河湾入场之前，沙溪村面临签约率未达标与合作方资金不足两大难关，如今合作方难关已经随着星河湾入股化解，但签约率难关也会因为换了个合作方便迎刃而解吗？

有市场分析指出，如果此次表决仍然未能通过，沙溪村或许或面临旧改暂停、合作企业退出、重新报批以及转换新模式开发。但若表决通过，沙溪村改造难度大，需要耗费大量精力与资金进行开发，对于星河湾而言也是一重压力。

另一种可能，就是再延期三年。

重生第一步

基于当下签约率情况，沙溪村并未立即表决同意星河湾入股的申请文件。

在回复函中，沙溪村要求星河湾先对拖欠租金（包括集体物业租金、村民房屋租金）、项目资金保障、项目开发保障、企业优化让利、股权转让等事宜指定可行的解决方案。

尽管星河湾是广州“旧改大户”，但沙溪村旧改400亿元改造资金需求在前，钱依旧是最关键的因素。倘若星河湾能够给出一份合适方案，或许签约率的问题才真正摸到解法。

星河湾愿意此时接下沙溪村旧改显然是带着信心与准备而来，正式入股之后，沙溪村将成为星河湾手中第七个旧改项目。

据不完全统计，星河湾转型旧改至今超过五年，除去沙溪村旧改，手上还有萝峰村、贤江村、南村村、塘步东村等共6个旧改项目，总投资额超600亿元。

其中，位于黄埔区的萝峰村是星河湾最早启动也是相对最顺利的旧改项目。项目于2019年获批并开工，并在2025年6月完成了涉及7225套安置房的摇珠分房工作。

南村村、西一村旧改同样是星河湾早期在番禺布局的旧改项目，命运却大相径庭。

西一村在2017年就完成了改造意愿表决，星河湾于2021年3月中标改造，还处于组织开展策划、控调方案的编制阶段。

南村村旧改早在2011年便已开启前期工作，当时意向合作房企还是珠海老牌房企双瑞集团，经过一番拉扯后，最终星河湾在2020年接手旧改工作。

不过，南村村在2025年10月再次传来进展，却是一则对“终止南村村旧村改造项目合作相关事宜”进行解释以及表决的通知，也就是再次和合作企业“拆伙”。

除此之外，黄埔区贤江村旧改、番禺区塘步东村旧改则属于已签约但进展缓慢的项目行列，均未进入大规模拆迁建设阶段。

回头再看沙溪村旧改，虽然星河湾拥有旧改项目推进的经验，也拥有萝峰村这般成功的案例，但星河湾本身开发节奏更偏向“慢周转”，再加上手中正在进行的旧改项目，沙溪村旧改蝶变过程或许还要拉长。

同样，即便是富有经验的“旧改大户”星河湾，也需要面对来自资金、利益协调、拆迁进度、过往协议等必经的考验，沙溪村的重生才刚刚迈出第一步。

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