物业服务还是一门好生意吗？

21世纪经济报道记者 吴抒颖

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了1%的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025年永升服务主动退出的项目超过200个，涉及签约面积约4200万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对“入不敷出”的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025年披露在管面积的50家上市物企总在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速进一步下滑1.4个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025年披露合约面积的38家上市物企总合约面积约51.5亿平方米，同比增长1.0%，增速同比下滑2.0个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025年，其在管面积为5.66亿平方米，较2024年同比增加11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为3.31亿平方米，与2024年的3.57亿平方米相比下降7.4%。

绿城服务解释称，这主要是由于公司审慎开展增量市场的拓展，持续加强深耕城市内优质存量项目的拓展及优化增量项目的交付管控措施，并主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目。绿城服务强调，后续仍将继续严格把控增量项目的准入门槛，强化储备面积的过程管控及风险管控。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业“退盘”，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共性质，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对21世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是“退盘”的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。“我们大概的匡算，收缴率要达到80%～85%才能保证项目的利润。”

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对21世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。“这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。”

万物云董事长朱保全此前也谈及，“十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。”

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025年，58家披露数据的上市物企毛利总率由19.1%平稳回调至18.0%，但平均净利率却逆势回升至4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在2025年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的“增长计划”，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉21世纪经济报道记者，其所在公司已经将“收缴率连续6个月低于70%”或“累计亏损超过年度预算20%”设为强制退出红线。“在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长3个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。”

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到1.6万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有2万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过40%的住宅房龄超过20年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外扩展能力边界。

碧桂园服务选择押注AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近5亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

永升服务也选择布局衍生业务，据其管理层透露，目前包括智能充电桩、快递驿站、电梯维保等业务正成为重点拓展方向。其中，智能充电桩业务毛利率可达50%至60%，快递驿站约为30%，电梯维保稳定在28%至30%以上。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从“小区管家”向“城市合伙人”转型；有的企业以“物业+生活服务”拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。“这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。”

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。