轻资产物企“弃轻投重”，领悦服务2025年利润下滑，仍逆势加码地产开发

本报记者 李贝贝 上海报道

4月8日—12日，领悦服务集团有限公司（下称“领悦服务”）（02165.HK）先后以约8877万元代价介入成都双流区房地产开发项目，拟斥资1.43亿元参与四川西昌市一宗地块招标。但2025年，公司全年收益增速放缓至1.8%、净利润同比下降9.6%，核心增值服务收益大幅缩水，逆势布局引发市场广泛关注。

4月13日，就拿地资金造成财务压力、公司业务转型等问题，《华夏时报》记者向领悦服务发出采访提纲，但截至发稿未获回复。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者分析指出，小型上市物企逆势拿地，核心驱动在于开发业务毛利率仍高于物业，且母公司或关联方能提供低成本存量土地或代建资源，试图“以开发反哺物业”实现规模突围。不过，目前不少物企仍面临资金链脆弱的风险，难以承受长周期、高周转压力。且由于缺乏开发与去化经验，易陷入库存积压，一旦项目受阻，将拖垮原有稳健的物业基本盘。

一周两笔重资产布局

根据公告，位于四川省西昌市南坛菜市场东侧的地块总面积为15444.39平米，指定作住宅及商业用途，出让期限分别为住宅用途70年及商业用途40年，综合容积率须介乎1.0至2.2之间。此次公开招标起拍价为人民币1.43亿元，不包括税项。领悦服务需支付投标保证金人民币2855万元，土地收购的代价将由集团内部资源拨付。

“倘本公司于相关公开招标中成功中标，拟将该土地开发为商住用途，并于市场上出售物业。”领悦服务表示，这宗地块位于四川省西昌市东区的优越地段，交通便利且配套设施完善，为目前西昌市东区土地供应中稀缺的地块。

公司进一步补充说明，预计该项目开发将带来潜在投资回报，并为本公司及股东创造更高的财务回报。不仅如此，领悦服务还认为，自身在西昌有物业管理客户基础，开发项目能实现“老带新”销售。公司在公告中强调，西昌房地产市场稳健、地块在理想地段、自身累积了稳定的客户群，“开发的优质住宅产品预计将吸引客户再次置业，同时带动新客户，创造更高的财务回报。”

就在此次宣布拟直接投标西昌地块之前，4月8日，领悦服务还公告称，其旗下全资子公司汇宸景樾（下称“汇宸景樾”）与成都兴晟华商业管理有限公司（下称“兴晟华商”）及成都瑞浩置业有限公司（下称“瑞浩置业”）订立注资协议。

公告显示，瑞浩置业由兴晟华商全资控股。瑞浩置业持有一幅位于中国成都市双流区东升街道葛陌社区3组的地块，地盘面积为19134.49平米，规划建筑面积为38268平米，土地使用性质指定为二类城镇住宅用地。

该项目需要资金1.042亿元。根据协议，汇宸景樾向瑞浩置业注资400万元，股权占比25%，并按股权比例支付瑞浩置业已垫付的项目资金5873.21万元，以及须为汇宸贷款出资2604.45万元。

据悉，在订立注资协议前，兴晟华商已就项目垫付合共约2.35亿元作为部分项目资金，其中主要包括投标保证金、土地出让金及交易相关费用、基础设施配套费及若干建造成本以及若干销售及行政开支及税项。为拨付项目所需余额约1.04亿元（包括土地出让金及契税），汇宸景樾及兴晟华商须以股东贷款方式分别向目标公司出资2604.45万元（即汇宸贷款）及7813.35万元。

连续2年净利润下滑、增值服务缩水

需要注意的是，领悦服务在地产开发领域大手笔投资的背后，公司正面临营收增速放缓、净利润连续下滑的业绩困境。

公开资料显示，领悦服务为中小型物业服务企业，源自领地控股，深耕四川、布局西部，于2021年7月12日在港交所上市。截至2025年12月31日，领悦服务总签约建筑面积约3406.2万平米，较去年同期减少7.5%；管理235个物业，在管总建筑面积约3162.6万平米，较去年同期增长0.2%。

2025年，领悦服务实现营业收入6.65亿元，较2024年同期的6.53亿元微增约1.8%，主要来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务。

其中，物业管理服务营收6.19亿元，仍是公司最大的收益来源。由于在管建筑面积的增加，该主业营收同比增长约6.80%，占总收益的比重从2024年的88.8%进一步提升至93.2%。同期，公司非业主增值服务为1485.9万元，同比减少33.6%，主要是由于销售处管理服务收益下降；社区增值服务营收则从2024年同期约5090万元下降40.1%至3048.4万元，主要由于装修及拎包入住服务及便利生活服务收益下降。

值得一提的是，2025年，来自关联地产公司领地控股集团有限公司及其附属公司（下称“领地控股”）的收益贡献约7342.70万元，占总收益的11.1%（2024年为5605.70万元，占总收益的18.6%）。然而，领地控股现已陷入经营困境，股票自2025年9月1日起停牌至今。2024年，领地控股净亏损23.35亿元，2025年业绩至今尚未披露，经营状况不容乐观。而其停牌及亏损状态，可能导致领悦服务关联交易应收款无法及时收回、业务协同效应减弱，进一步加剧公司业绩压力。

营收增长缓慢的同时，领悦服务的盈利水平也在持续承压。财报显示，截至2025年12月31日，公司年内利润为7792.7万元，同比2024年（8620.3万元）下降9.60%；同期，公司拥有人应占本期全面收益总额约8060万元，较2024年同期的8080万元减少约0.3%。

不过，2025年，领悦服务的毛利由2024年同期的约1.84亿元上涨约10.9%至约2.04亿元；毛利率由2024年同期的28.1%上涨约2.5个百分点至30.6%，主要是由于公司的成本管控措施，在收益增长的同时降低了成本，使得毛利率上升。

物企跨界重资产开发多数折戟

事实上，领悦服务并非首个跨界重资产开发的物企，此前已有多家同行尝试此类布局。

例如，2025年12月，德商产投服务发布公告，其旗下四川德商智慧绿色置业有限公司（下称“绿色置业”）拟为项目公司成都邦泰锦宸置业有限公司（下称“锦宸置业”）的一笔土地开发贷款提供财务资助。根据协议，绿色置业同意就锦宸置业偿还最高本金金额为1.5亿元的贷款及其相关费用，向中国银行提供连带责任保证；将其持有的锦宸置业50%股权质押予中国银行，作为该笔债务的担保。

2024年4月29日，苏新服务公告称，已通过公开招标提交建议收购苏州市自然资源和规划局拟出售土地的土地使用权的标书，公司拟将该地块开发为办公楼宇。更早一些时候，还有银城生活服务、奥园健康、第一服务、兴业物联等多家物企通过依托关联房企、收购项目公司股权等多种形式涉足房地产开发。

不过，这些物企的跨界尝试多数以失败告终。例如，银城生活服务依托关联房企银城国际跨界开发，后银城国际因高杠杆违约退市，银城生活服务受牵连，大量应收款无法收回，被迫重组更名，元气大伤；第一服务因对关联方当代置业的应收款计提1.48亿元减值，导致由盈转亏，市值缩水超80%。

对此，受访业内人士普遍认为，近年来部分上市物企逆势加码重资产开发，既是寻求新增长点的尝试，也暗藏资金链、项目去化等多重风险。在房地产市场调整期以及自身业绩承压的背景下，这种“弃轻投重”的布局能否突围仍需时间和市场的检验。

“上市物企涉足土地开发，只是一些个别现象，可以理解为在行业调整期的试探性行为。”58安居客研究院院长张波向记者表示，从动因来看，一方面受自身物业管理的主业增长见顶，增值服务拓展受限，对于一些上市物企来说就需要寻找新的毛利增长点；另一方面，这类物企多深耕单一区域，具备本地资源、稳定现金流，并且企业自身的决策更为灵活，有利于积极打开新空间。

严跃进认为，物企的核心能力在于服务而非开发，跨界扩张往往导致管理分散、主业失焦。若不能快速实现项目去化和资金回笼，将陷入“开发拖累服务、服务拖累现金流”的负向循环，最终使原本稳健的轻资产模式承受不可逆的重资产风险。

“在房地产增量市场持续缩减的背景下，开发涉及投拓、融资、工程、营销等全链条，物业稳定现金流也难以覆盖开发大额投入。”但同时，张波也乐观表示，对于资金储备充足，并且母公司有一定开发经验的上市物企来说，偶尔涉足开发，尤其是一些性价比高，并且未来销售预期较好的项目也并非不可为。

而在4月8日的公告中，领悦服务也直言，中国房地产行业已公认不再是高增长行业。不过，国内宏观经济政策环境在逐步优化，若干结构性需求出现早期复苏迹象：“在此背景下，董事会认为，定位清晰、规模可控及退出路径明确的个别地产项目仍有可堪挑选的投资机会。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁