车位单独发证增加二手房交易？官方详解不动产新规变化

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上海楼市“新七条”出台一个多月，住房交易明显升温。4月11日，二手房网签量1632套创下5年单日新高。

“数据是官方虚增，故意把车位算进去了”“活跃度后劲不足，“现在夫妻更名被锁死，会增加交易成本”……市场上不乏这样的质疑。

网友留言。

懂经姐了解到，这些说法源于部分平台账号对3月1日施行的《上海市不动产登记技术规定》的误读。

实际上，此次新规是对2021版到期规定的修订，以衔接现行国家政策和社会变化。车位产权登记、配偶之间权利变动登记等方面的调整，都属于登记领域的技术性优化，不影响普通市民的日常交易。

新规施行以来市场平稳

2月25日，上海出台楼市“新七条”，3月1日，不动产登记新规施行。时间上的接近，让不少人将两者关联，误认为是连续的楼市调控政策。

懂经姐从上海市确权登记局了解到，上海的不动产登记技术规定已是第四次调整。此前一版于2021年3月1日施行，有效期为5年，此次修订属于正常到期更新。施行一个多月来，市场比较平稳，并不存在所谓“增加交易成本”等异常情况。

之所以将两者捆绑讨论，源于部分人对“不动产”范畴的认识偏差。

不动产不等于房地产。“新规涉及11类可以登记的不动产权利，房地产只是其中的一部分。”上海市确权登记局相关负责人介绍说。

可登记的不动产权利体系庞大，包含集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，土地承包经营权和土地经营权，建设用地使用权，国有农用地的使用权，宅基地使用权，海域使用权、无居民海岛使用权，居住权，地役权，抵押权等。

上海市区登记机构每年受理申请100多万件，涌现的新场景、新问题、新需求很多。相关负责人介绍，此次调整除了考虑到期更新，更重要的是贯彻上位法要求，形成上海可执行、可操作的具体标准，做到于法有据；回应上海经济社会发展和登记实务的现实需求，解决实践中遇到的难题，填补规则空白。同时，统一全市技术标准，规范各类登记行为。

车位可拥有独立产证

上海二手房交易量冲高，是因为把车位也算进去了？新规中关于车位产证登记的调整，引发了一些误解。

上海车位和住宅一样，一直被视为独立的不动产单元。多位房产中介告诉懂经姐，上海房地产交易中心公布的二手房网签数据，历来都包含车位，并非因为新规才纳入。

过去，车位是作为房屋的附属设施，登记在同一张产证上。但实践中出现不少特殊情况。比如，一套住房由夫妻与其儿子三人共同共有。儿子婚后，儿媳以个人名义出资购买小区车位，登记时产权人如何确定就成了问题。又如，房屋被拍卖或处分时，车位无法单独处置。

“房+车位”同证的模式，也确实过影响交易效率。“在浦东联洋国际社区（如仁恒河滨城），此前二手房交易就因车位问题陷入僵局。一套总价数千万元的房产，内含价值近百万元的车位，无形中抬高了购房门槛，迫使部分不需要车位的潜在买家放弃。甚至因车位权属和定价争议，直接导致交易周期拉长甚至失败。”上海易居研究院副院长严跃进说。

此次新规调整的核心是，车位可以作为独立的不动产单元进行登记、单独发证。这就解决了上述案例里面儿媳购买车位的产权问题。房车分开办证之后，儿媳、夫妻与儿子分别办理产证。登记系统可以在后台将该车位关联在相关业主的房屋上。

虽然可以分开办证，但并非彻底割裂。如果你不是小区业主或和业主同住的直系亲属，不可以单独购买该小区的车位。毕竟在购买车位时，仍需提供在该小区购置房屋的证明。

“新规在登记系统中强化了车位与对应房屋的数字化关联，两者在权属上依然保持可追溯的逻辑联系，避免因附属设施权利人与房屋产权人不一致而引发的处置纠纷。”上海市确权登记中心法制事务科负责人说。

已持有车位的市民，如果希望拆分产证，操作也十分便捷。只需用手机提交申请，系统生成二维码后，即可前往房屋车位所在区的登记中心大厅自助打证机，扫码打印新产证。

需要注意的是，拆分的前提是房屋与车位权利人一致，且无其他特殊情况。拆分后，原有的份额、权利内容不变，仅将房子和车位分别记载于两本产证。

夫妻之间变动仍免征契税

上海登记实务中，房产相关的占比很大。以前，夫妻之间在房产证上加名、减名、更名，都叫“变更登记”，相当于房子没换权利人，只是信息变了。

新规明确，“夫妻之间”权利变动调整为“转移登记”。可以理解为，产权从一个人转到另一个人。以前，变更登记不需要缴纳契税，调整之后，会不会增加交易成本？

答案是不会。“我们已与税务部门沟通，按照税收征管要求，夫妻之间做转移登记，在核税时也可以免契税。”工作人员表示，此次调整是呼应国家《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记规程》等规定的要求。

只有一类人会感受到变化。家里有违法搭建，比如搭建阳光房、封阳台没报批，且城管部门已通知登记机构在房屋上作了文件登记的市民，按照原来的变更登记，不需要整治拆违注销文件登记。现在改成转移登记，城管会要求转移前必须整改并完成注销文件登记后方可办理。

新增破产管理人登记要求

新规还有一项重要调整，是新增了破产管理人处置破产财产的转移登记。

这几年，新设企业数量激增，市场优胜劣汰的过程中，有大量企业需要退出。以前，企业破产案例并不多，通过法院诉讼纠纷模式处理即可。现在很多企业主动向法院申报破产，由法院组织财经查询和清算，专业机构（律所、会计师事务所）担任破产管理人，统一处理企业的债权债务和资产处置，整体模式和法院诉讼裁判是完全不同的。

“市场健康的‘新陈代谢’，需要破产管理人了解企业名下还有多少财产，如何合法合规地处置这些财产。之前，关于这部分的不动产登记规则属于空白，需要我们设计一套新的规则，便于他们查询，明确登记技术规定和具体程序，方便各区按照统一手势执行。”上海市确权登记局相关负责人说。这是优化营商环境、形成“准入—经营—退出”市场闭环的关键一环。

（来源：懂经）

上观号作者：上海规划资源