终于轮到刚需领跑了

来源：市场资讯

2026年3月至今，北京、上海、武汉、杭州、成都等城市再现“日光盘”。

与以往豪宅火热、刚需遇冷不同，3月至今重点城市首开/加推热销项目大多为刚需和首改项目。

这些项目大多为新规下的迭代产品，整体呈现产品升维、总价降低的特征。可以说是同时满足了“高性价比”和“高产品品质”要求。

近年来，新房市场长期以改善项目为主，热销楼盘也大多为中高端项目。刚需一直被二手房分流。在改善项目长期占主流的新房市场中，3月至今刚需和首改项目的冒头是一个重要信号，这代表在产品不断迭代下，产品力明显较强的项目依然能够实现持续热销。

普睿数智城市机构调研数据显示，3月份12个重点城市开盘或加推房源整体去化率为34%，相较1月份增加9个百分点。

其中广州、郑州、武汉、济南、南京首开/加推项目开盘当日去化率都较2025年3月同比上升。其中郑州增长最高，达21pcts，郑州也是2026年3月首开/加推项目开盘当日去化率最高的城市，达64%。

从3月份重点城市首开/加推热销项目整体来看，与往日改善和高端项目为主要热销项目不同，2026年3月至今刚需刚改项目开始成交领跑。

具体来看，北京热销项目皆为刚需首改项目，上海仅一个热销项目为改善项目，其余都是刚需首改项目，杭州同样热销项目大多为刚需首改项目，仅一个为高端项目，其余重点城市，如成都、合肥、武汉、天津也都以刚需首改项目为主。

进一步分析这些刚需首改热销项目可以发现，这些项目大多都是“新规项目”，整体呈现产品升维、总价降低的特征，适配市场对高性价比、高品质产品的需求。

这些项目大多区位配套成熟，如拥有近地铁、享主城配套、TOD等优势，以及大部分城市的总价段以200万-400万元为主流，价格门槛合适。更有甚者，还做到了得房率高、产品配置好，实现了产品与价格双优的高性价比。

如成都东城金茂锦棠项目，2025年首开，14次开盘14次售罄，目前已成为成都销售套数TOP1, 凭借城更地价优势，通过产品力越级、提前兑现社区生活场景，实现客群覆盖最大化，成为成都现象级热盘。项目热销在于：市场补缺，精准定位。一方面通过产品升维，配置升维，按金茂 “府系” 品质标准落地，全龄友好泛会所+下沉式峡谷园林，另一方面，总价降维，控总价门槛，弥补“低总价，无好房”的市场痛点，将总价控制在250万-350万元，并利用新规提高功能性和品质，户型得房率109-119%（含光厅），118平方米设计横厅套四双卫，得房率110%，128平方米得房率119%，功能性和舒适度极强；

又如武汉湖北科投万科璞拾光屿项目，3月31日新盘首开，首批推出210套100平方米3房2卫和120-169平方米4房2/3卫户型，合理控制总价在200万-300万元之间。热销核心原因在于：精准定位区域客户需求，解决了核心区缺好产品和好产品太远的痛点，作为低容积率社区的新规产品，户型得房率100-125%，实现产品和价格双优平衡，从而避免陷入区域价格内卷。

与此同时，高品质实景公区展示也促成了众多续销加推项目去化率爬升的重要因素。无论是成都东城金茂锦棠项目还是武汉湖北科投万科璞拾光屿项目都打造了高品质的实景公区。

从3月至今重点城市部分刚需和首改项目的热销来看，在市场需求不断升级的当下，“既要、又要、还要”已成主流。

“位置好、产品好、价格好、实景好”的多边形项目才能真正激活市场主流刚需首改需求释放。

当前诸多开盘表现不俗的项目已为市场打开了一条成功路径，市场需求仍在，只是要求正在变得越来越高，这对企业而言，既是挑战也是机会，未来用心做好产品也将变得更为重要。