上海一季度商业地产市场租赁需求持续复苏 核心区域投资热度升温

仲量联行4月14日发布的数据显示，一季度，上海甲级办公楼市场净吸纳量为20.1万平方米。其中，中央商务区净吸纳量为7.2万平方米，金融服务企业仍是主要需求来源。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“2026年第一季度，上海甲级办公楼市场需求持续回暖，租金降幅收窄，整体市场表现分化。”

受新竣工项目影响，一季度，上海中央商务区空置率环比上升1.2个百分点至19.3%；得益于成本驱动型需求以及本季度无新增供应，非中央商务区空置率环比下降1.3个百分点至28.4%。

整体租金跌幅有所收窄，今年一季度，上海中央商务区市场租金环比下降1.2%至6.3元/平方米/天，较上季度收窄1.6个百分点；非中央商务区租金环比下降1.5%至4.1元/平方米/天，较上季度收窄1.2个百分点。

值得一提的是，上海办公楼市场今年出现了新动能，运动、户外潮玩、消费电子等零售行业释放更多办公需求，生命科学等新兴产业也在持续释放空间需求。

黄臻指出，当前，上海办公楼供需关系仍在博弈中，市场整体租金会继续下行。在租户市场中，2026年已稳住续租客户、入住率较高的项目或能率先企稳，不同项目的租金表现分化愈发明显，呈现“K型复苏”。

在投资市场，2026年第一季度，大体量资金涌入上海大宗交易市场，内环内资产成交势头高涨，累计达成24宗交易，成交额约146亿元，同比上升27%。从交易规模维度分析，本季度数宗地标性办公楼成交拉高了单体交易规模，单体平均成交额达6.1亿元，较2025年第一季度的4.8亿元增长27%。

从成交区位来看，在一季度24宗交易中，15宗为上海内环内资产，成交总额达103亿元，占该季度总成交额的70%。同时，资产分化态势显著，非核心区域资产成交普遍较少，市场呈现出核心优质资产稀缺，外环区域供应仍在高位的局面。

仲量联行数据显示，2026年第一季度，上海地标办公楼资产备受大资金青睐，核心区域办公物业仍为买家投资首选，办公物业交易额达97亿元，占成交金额的66%和成交宗数的54%。其余类别资产的交易金额中，零售商业占19%，酒店占9%，长租公寓和工业地产分别占5%和1%。

从需求结构看，2026年一季度，自用型需求占比增至42%，较2025年全年水平显著上升，叠加当前贷款利息优惠政策，进一步推动自用型买家入市。从投资者类型而言，境内企业与高净值人士保持活跃态势，港资及东南亚资本亦开始积极布局上海核心资产。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“伴随投资人对核心资产的持续收购，上海核心区域可售资产持续减少，预计核心区资产价格进入筑底阶段。”