二手房回暖带动 核心城市法拍住宅成交活跃度提升

证券时报记者 吴家明

进入2026年，多地法拍房市场频频出现高溢价成交，特别是豪宅法拍房，而法拍住宅整体成交活跃度也有所提升。有业内人士认为，这一变化与核心城市二手房市场出现回暖信号密切相关。

中指研究院最新发布的数据显示，2026年一季度全国法拍住宅挂拍房源数量9.5万套，同比下降4.3%；成交拍品2.96万套，同比增加12.7%；清仓率31.1%，较上年提升4.7个百分点；成交总金额307.4亿元，同比下降12.4%。其中，3月份住宅法拍房源累计新上拍品1.8万套，挂拍拍品数量3.7万套，房源累计拍次共4.1万次，最终成交拍品数量为1.1万套，同比增加32.8%，清仓率为28.6%，成交总金额111.3亿元。总体来看，一季度法拍住宅市场成交拍品规模较上一年增长明显，成交均价受评估价影响走低。

中指研究院认为，一季度全国法拍住宅成交活跃度提升，清仓率同比走高，成为拉动市场成交的核心动力。一拍成交占比稳中有升，市场出价更趋理性。

有业内人士指出，这一变化与核心城市二手房市场出现回暖相关，购房者入市意愿有所增强，也希望能在法拍房市场上“捡漏”，从而带动法拍房市场活跃度提升。中指研究院的数据显示，在需求释放带动下，春节后核心城市楼市出现一定修复，二手房成交持续好于新房。3月上海二手商品房成交3.1万套，创近五年新高，北京成交近2万套，4月首周核心城市新房、二手房成交规模同比实现增长。

此外，自2026年以来，多地政府及国有企业在推进存量住房收购用于保障性住房的过程中，一项具有明确指向性的条款引起了市场关注：在收购标的物的选择上，多个地方政策文件明确将“因贷款逾期进入司法处置程序的商品住房”或“流拍的商品住房”纳入收购范围。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，地方政府将收购重点从一般二手房进一步扩大至法拍房，主要基于三方面考量。首先是价格优势明显，司法处置房通常以评估价的七至八折起拍，经过一次或多次流拍后，价格进一步下探。国资平台在流拍后介入收购，议价空间较大，能够以显著低于周边二手房市场的价格获取房源，从而降低保障房的筹集成本。与此同时，产权清晰度相对可控。虽然司法处置房涉及债权债务关系，但经过司法拍卖程序后，法院出具的裁定书具有确权效力，可以解除原有的抵押和查封。相较于一般二手房交易中可能存在的隐性产权风险，流拍后的司法处置房在产权交割层面反而具有更强的法律确定性。最后，大量流入司法处置环节的住房背后是银行贷款的违约。地方国资收购这部分房产，相当于以保障房筹集的资金通道，置换出了银行体系内沉淀的不良资产抵押物，有助于降低地方金融机构的坏账压力，实现房地产市场风险与金融体系风险的同步缓释。