房价“二阶导”要来了？统计局已确定，明年房子或超出很多人想象

最近，一份专业报告在业内 quietly 刷屏。由人民财讯发布、证券日报转载，用数学模型和宏观数据，系统复盘并展望了接下来的房价走势。

报告很专业，逻辑也严谨。但对普通家庭来说，不少表述偏学术，不容易抓到重点。

我今天用最平实的语言，把这份报告的核心判断讲明白。不制造焦虑，不煽动情绪，不预设立场，只看数据、看趋势、看现实。看完之后，明年楼市大概是什么格局，你心里会很清楚。

一、先把一个关键概念说透：什么是房价“二阶导”

“二阶导”听起来很抽象，放到楼市里，其实一点不复杂。

我们可以简单分成两层来看。

一阶导数，看的是房价当下是涨是跌，以及涨跌的速度。

它描述的是当前的状态。

二阶导数，看的是涨跌速度正在变快还是变慢。

它描述的是趋势的变化。

放到当前市场，信号非常直白：

- 跌幅逐月收窄，二阶导为正

- 跌幅持续扩大，二阶导为负

二阶导转正，并不等于房价立刻上涨。

它真正的含义是：下跌动能在明显减弱，市场正在靠近企稳的临界点。

这是一个典型的先行指标，也是判断拐点的重要依据。

华泰证券在2026年4月的最新研报中，对此有明确表述：2021年以来，全国房价整体处在调整通道，价格持续下行；但进入2026年一季度，多项指标同步改善：成交回升、议价空间收窄、一线城市韧性增强、市场情绪逐步修复。

多重信号指向同一个结论：

房价的二阶导，正在转正。

用一个很现实的例子就能理解。某城市二手房环比跌幅依次为：-1.0% → -0.7% → -0.5% → -0.3%。价格仍在下行，但跌得越来越缓。这就是二阶导转正。车还在减速，但已经不再急刹。市场正在从慌乱，走向平稳。

二、专业模型到底算出了什么？其实就三句话

这份报告之所以值得重视，是因为它并非主观判断，而是基于多变量模型的量化推演。

模型纳入了五项最核心的基本面：人口流动、城镇化进程、住房供需格局、信贷利率环境、经济增长节奏。

最终得出的趋势，清晰而克制：

第一，短期市场仍以筑底为主，房价大幅下跌的概率已基本排除。

经过连续几年的深度调整，市场风险明显释放，继续剧烈下探的空间已经很小。

第二，中期企稳之后，市场将温和回升，不会出现报复性普涨。

未来楼市走的是修复行情，而不是过去那种全面上扬的老路。

第三，城市之间的分化会进一步拉大。

有人口、有产业、有持续购买力的区域，会稳步修复；缺乏基本面支撑的城市，仍将以消化库存为主。

模型不预测具体单价，也不给出精确点位。它只判断方向与节奏。而这，恰恰对普通家庭最有参考意义。

三、统计局数据已确认：拐点信号正在出现

模型判断并非空中楼阁。国家统计局最新发布的数据，正在一一印证。

第一个明确信号，是70城房价跌幅持续收窄。一线城市新房价格由降转平，北京、上海二手房环比率先上涨。二三线城市降幅连续收窄，下跌动能明显衰减。

从走势上看，房价不再单边下滑，下行压力逐步缓和，完全符合二阶导转正的特征。

第二个信号，是销售端不再单边走低。今年前两月，全国商品房销售面积降幅明显收窄。3月重点城市新房成交环比大幅反弹，小阳春是真实回暖，而非短暂脉冲。

第三个信号，是信贷与政策持续托底。首套房利率保持在相对低位，多地优化首付比例、支持置换需求，整体购房成本处在近年来较为友好的区间。

官方数据传递的信息很明确：

楼市已经走出单边下行通道，方向性拐点正在形成。

四、一线市场更真实：26城成交量暴涨，回暖不是假象

如果觉得宏观数据偏笼统，二手房实时成交会更贴近现实。

楼市日历监测数据显示：4月全国26城二手房成交量，同比大涨41%。

这不是个别城市的热度，而是一轮覆盖面很广的修复。

无锡同比上涨94%，接近翻倍；徐州、东莞涨幅超过80%；南昌、西安、宁波、佛山等7城涨幅超过50%；武汉、北京、南京、上海、苏州等8城涨幅超过40%。

即便同比回升明显，上海的成交量仍未回到历史中枢水平。这也意味着，市场修复仍有空间，并非短期冲高。

成交量起来之后，预期就会慢慢变化。业主报价趋于稳定，议价空间收窄，市场从一边倒的买方格局，逐步走向相对均衡。

这是二阶导转正，最直观、最接地气的表现。

五、核心城市全面预热，明年楼市为何超出很多人想象

当下市场一种比较普遍的看法是：小阳春持续不了太久，之后市场会再度走弱，房价还要调整两三年。

但从数据逻辑和趋势节奏看，这种判断可能偏于悲观。二阶导一旦转正并持续，房价跌幅就会不断收窄，最终走向企稳回正。

更关键的是，一线与强二线已经提前走出强势反弹，不是零星个案，而是全面共振。这不是短暂脉冲，而是为明年行情打下坚实基础。

北上广深集体井喷，香港大手笔买家一次性扫货9套房，已经说明市场底部被反复确认，信心正在一寸寸回来。

上海二手房单日网签量创下近5年新高，4月11日单日网签1632套，接连打破年内峰值，刷新5年纪录；截至当日累计网签9037套，同比大涨32%。北京楼市久违的“破亿成交”刷屏，中建方程国贤府开盘当日成交406套、揽金17.2亿，招商朝棠揽阅3月热销同比暴涨255.26%，中海多项目单周销售额轻松破亿。

广州3月新房网签超7000套、创近两年新高，二手住宅网签10785套，环比暴涨141.38%，时隔一年再度破万套。深圳更是重现深夜排队抢房，龙华核心盘提前十余小时等候，清明假期一二手房签约量创6年同期新高，上周二手住宅签约量环比大涨26%。

香港楼市同样反季节爆发，一季度一手私宅登记宗数与金额同比分别大涨38%、94%，楼价指数续创两年新高，年内累计涨幅逼近去年全年，大额买家扫货频现，市场提前进入旺季。

强二线城市同样不弱。南京3月新房二手房合计成交1.2万套、创近半年新高，4月首周新房认购环比翻倍、同比大涨超120%，所谓“熄火论”在数据面前不攻自破。

目前，已有城市房价环比、同比相继转正。按照当前节奏，年内实现全国房价整体企稳，并非小概率事件。一旦企稳确立，明年的市场就会进入新的阶段。而这个阶段，很可能超出大多数人的预期。

第一，不是普涨，而是结构性快速回暖

未来不会出现全城同涨、全国齐涨的局面。更现实的图景是：核心城市先稳，核心板块先行，优质房源率先修复。

上海、北京核心区已止跌回升，远郊仍在去库存；深圳热点片区成交火热，非核心区域平稳过渡。全国格局更清晰：有人口支撑的稳，有产业基础的强，缺乏基本面的继续调整。这一轮一线与强二线的全面回暖，已经把结构性行情演绎得淋漓尽致。

第二，企稳速度会快于预期，踏空风险随之上升

回顾历史上几次重要拐点，都有相似规律：二阶导转正之后，半年到一年左右，市场往往会真正企稳。

这一轮调整时间更长、出清更充分，政策环境也更友好，企稳节奏可能比很多人预想的更早。上海单日网签破纪录、北京开盘即破十亿、深圳通宵选房，都在说明：市场转向的速度，快于观望者的预期。仍然坚持“再跌一波再入手”的群体，有可能等到的是优质房源减少、入市成本抬升、市场情绪已经转向。

第三，刚需与改善集中入市，市场情绪逐步反转

成交量持续回暖，会带来预期的自我强化。之前观望的刚需会慢慢入场，之前犹豫的改善会加快置换。

北京、上海刚需户型成交明显放量，中大户型改善成交占比提升；广州万套级二手房成交，意味着自住需求集中释放；南京改善盘去化加速，置换链条逐步打通。市场从“普遍观望”，逐步回到正常交易状态。情绪一旦扭转，传导速度往往比想象更快。

第四，二手房流动性改善，“卖不掉”的僵局逐步缓解

过去两年，最难的是置换人群。房子挂牌很久难以成交，换房链条几乎卡住。

这一轮成交量回升后，核心城市成交周期明显缩短，上海、北京优质房源挂牌一周即可成交，深圳热点片区议价空间收窄至3%以内，南京二手房成交周期从12个月压缩至7个月左右。能卖出，才能换入。整个市场的流动性，正在系统性修复，为明年行情持续回暖提供支撑。

二阶导转正，不是房价大涨的信号。它真正意味着一件事：

楼市最艰难的阶段正在过去，市场逐步回归常态。

一线与强二线的全面回暖、成交量持续放量、价格跌幅收窄，都在印证同一个趋势：大跌已无可能，结构性复苏已成定局。

明年的楼市，大概率会超出很多人想象。不是狂热，而是理性回归；虽未必是普涨，但大概率迎来优质资产稳步修复。