净利润两连降！领悦服务集团斥2.3亿跨界拿地，赌局难料？

当物业管理行业进入规模扩张瓶颈期，主营物业服务业的领悦服务集团集团选择逆势破局——一周内密集抛出超2.3亿元地产开发投资，在净利润连续两年下滑的压力下，这场跨界布局既是业绩突围的尝试，也是行业调整期的一次谨慎探索。

2026年4月，成都春意正浓，领悦服务集团集团（02165.HK）的一系列动作打破了行业的平静。4月8日，该集团通过全资附属公司成都汇宸景樾置业有限公司，与独立第三方及目标公司订立注资协议，以约8877万元的总代价，介入成都双流区一住宅开发项目；仅仅五天后，4月13日，领悦服务集团再度发布公告，拟斥资至少1.43亿元，以独立主体身份参与西昌市一宗商住用地的竞买。短短一周内，两笔重大投资合计涉及资金超2.3亿元，这家以物业管理为核心主业的企业，正式迈出跨界地产开发的步伐。

图源：领悦服务集团公告

这场跨界并非心血来潮，而是源于企业持续承压的经营现状。领悦服务集团近期披露的2025年年度业绩报告显示，公司全年实现营收6.65亿元，同比仅增长1.8%，增速显著放缓；尽管整体毛利率同比提升2.6个百分点至30.6%，达到30.6%的水平，但净利润却呈现连续两年下滑态势——2024年，公司净利润同比下降17.6%，2025年同比再降9.6%，最终降至7792.7万元，盈利压力持续凸显。

图源：领悦服务集团2025年年报

深入剖析业绩数据可见，增值服务板块的大幅萎缩是拖累净利润的核心因素。数据显示，2025年，领悦服务集团社区增值服务收益同比大幅减少40.1%，非业主增值服务收益同比下降33.6%，两大增值服务板块均出现显著下滑，反映出其多元化盈利模式遭遇瓶颈。与此同时，作为公司“压舱石”的核心物业管理服务，虽保持正向增长，2025年实现营收6.19亿元，同比增长6.8%，但规模扩张已近乎停滞：截至2025年末，公司在管建筑面积为3162.6万平方米，较上年同期的3156.5万平方米仅增长0.2%，行业竞争加剧下的增长压力愈发明显。

值得关注的是，领悦服务集团此次跨界布局的两笔交易，采取了截然不同的策略，彰显出其既想把握机会、又想控制风险的审慎态度。其中，成都双流区项目属于“谨慎试水”：领悦服务集团通过注资获得目标公司25%的股权，并不参与项目主导操盘，而是由合作方成都兴晟华商商业管理有限公司负责具体开发。该项目位于双流区东升街道葛陌社区3组这一成熟板块，地盘面积近1.91万平方米，规划建筑面积3.83万平方米，容积率约2.0，土地性质为二类城镇住宅用地。目前，该项目已完成土地出让、四证办理等关键环节，工程于2025年10月正式开工，预计2026年下半年至2027年进入销售周期。按2025年四季度双流东升板块住宅均价1.46万元/平方米的保守测算，项目总货值约5.36亿元，扣除土地成本、建安成本、税费及资金成本后，净利润率预计在10%-15%之间，领悦服务集团凭借25%的股权，可获得约1250万至2000万元的收益回报。

相较于成都项目的“小股试水”，西昌商住用地项目则是一场“全额投入”的尝试。根据公告，领悦服务集团将以独立主体身份参与该地块竞买，若成功中标，将自行负责地块的商住开发及市场销售。该地块位于西昌市东区南坛菜市场东侧，总地盘面积1.54万平方米，综合容积率介于1.0至2.2之间，土地用途为住宅兼容商业，出让年限分别为住宅70年、商业40年，起拍价为1.4271亿元，领悦服务集团已按要求支付2855万元竞买保证金。但当前西昌房地产市场已明显降温，数据显示，2026年一季度西昌商品住宅成交均价同比下跌2.8%，3月单月成交面积同比暴跌21.5%，近一月挂牌均价约8488元/平方米，环比涨幅仅0.28%，近乎停滞。按当前市场均价测算，该项目最大计容建筑面积约3.4万平方米，总货值约2.89亿元，扣除1.43亿元土地成本及各项开支后，净利润空间被严重压缩，行业观察者预计，即便乐观测算，净利润率也难以超过10%，项目去化压力与收益不确定性显著增加。

财务层面，领悦服务集团虽具备一定的资金支撑，但连续大额投资仍引发市场对其稳健性的关注。截至2025年末，公司现金及银行结余约8.24亿元，可覆盖此次两笔投资的资金需求，但跨界地产开发属于资金密集型业务，后续若项目推进过程中需要追加投入，或将对公司现金流造成压力。更为值得关注的是，领悦服务集团的关联地产公司领地控股已陷入困境，其股票自2025年9月1日起停牌至今，2024年净亏损达23.35亿元，2025年业绩尚未披露，关联方的流动性困境，可能会通过关联交易等渠道，间接影响领悦服务集团的应收账款质量及经营稳定性。

事实上，领悦服务集团也为此次跨界投资设定了风险底线。其在公告中明确表示，若西昌地块竞投标价导致任何适用百分比率达到100%或以上，即构成非常重大收购事项，公司将自动退出竞投程序，不再推进该土地收购。这一“自我设限”的条款，既体现了其拓展新增长极的决心，也彰显了其风险管控的意识。领悦服务集团在公告中坦言，中国房地产行业已不再是高增长行业，但定位清晰、规模可控及退出路径明确的个别地产项目，仍存在可挖掘的投资机会，此次布局并非盲目扩张，而是聚焦优质细分机会的审慎选择。

领悦服务集团的跨界抉择，背后离不开刘氏三兄弟二十余年的创业积淀。1999年4月，刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟在眉山携手创立地产公司，凭借多年的行业积累和默契配合，逐步在川派地产领域站稳脚跟，先后推动领地控股、领悦服务集团相继上市，巅峰时期曾稳坐川派房企前三强。但2022年“领地系”股价闪崩后，房地产行业调控趋严、融资渠道收紧，领地控股陷入困境，2024年初，刘玉辉辞去领悦服务集团相关职务，专注于拯救地产主业，刘玉奇接任后，开始探索新的发展路径。如今，领悦服务集团的跨界尝试，既是企业自身突破业绩瓶颈的努力，也是刘氏家族在行业深度调整期，寻求新生存空间的一次重要探索。

总之，从物业管理到地产开发，领悦服务集团的跨界布局，是行业调整期企业突围的一个缩影。在物业主业增长放缓、增值服务承压的双重挑战下，这场斥资超2.3亿元的逆向布局，能否实现预期收益、规避行业风险，能否为企业找到新的增长曲线，既考验着企业的战略判断力与风险管控能力，也有待市场给出最终答案。