借名买房获法院支持！北京借名买房律师教你如何维权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

案件背景：

李明、李华向法院提出诉讼请求：1、张丽将一号房屋过户给张秀英、李建国的继承人李明、李华、李梅、李芳、张丽。对于该套房屋五人为按份共有，具体份额为李明23.95%、李华23.95%、李梅23.95%、李芳23.95%、张丽4.2%。2、本案诉讼费由被告承担。

李建国与张秀英婚后生育三子二女，即长女李梅、次子李明、三子李华、四子李强、小女李芳，李强的配偶为张丽。李建国与张秀英名下有一套二号房屋。为生活方便，2005年下半年，李建国因四子李强有购买经济适用房的指标，便决定以李强的名义购买了一号房屋。购房款48.24万元，李建国先行支付5.7万元，剩余购房款由李明垫付2.8万元，李强垫付31.74万元，李芳垫付8万元。李建国承诺在原房屋卖出后再将子女垫付的购房款返还。2006年初李建国将二号房屋出卖后如数返还李明、李强、李芳前述垫付款。李建国和张秀英一直在涉案房屋中居住直至去世。2013年3月10日，张秀英去世。2016年4月7日李强去世，同年10月15日李建国去世。李建国去世后，原告要求就房屋按照法定继承均分该房屋。但李梅、李芳提出曾在2012年时李建国考虑到房屋性质为经济适用房，且当时有政策可以转为商品房，为了后续房屋处置方便，李建国决定将房屋通过由李强名下转到其配偶张丽名下的方式，完成从经济适用房到商品房的性质转换。在该房屋从经济适用房转商品房之前李建国曾把李梅、李强和李芳叫到一起并说其去世后该房屋由上述三人均分继承，因此过户发生的费用137241.06元，由李梅、李强和李芳三人平均承担，故此应由三人继承均分此套房屋。但原告二人对此事均不知情，也从未听李建国说过。之后李强的配偶张丽将房屋更换钥匙并占为己有，不再认可房屋是李建国实际所有，不同意均分继承，而是主张房屋归其一人所有。

李芳、李梅辩称：

我方同意原一审法院对李建国借名买房事实成立的认定，同意二审法院对该房产为李建国和张秀英共同遗产的认定。在整个诉讼过程中，张丽及律师除房产证外只提供了两份与本案有关的证据，其一是李强第一次交物业费和张丽最后一次交物业费的凭证。其二是张丽提取李建国存折内款项的银行票据。对这两份证据，我方认为：一、物业费的证据。第一次交纳物业费需要户主本人开户，所以只能由李强办理和交纳。李建国去世后，张丽跟大姐李梅提出该房产归她一人所有，这时房屋产权成了悬念。李家兄弟姐妹再也没有交纳物业费和取暖费了。除此之外，该房屋购买后其余时间都是李建国夫妇交纳的，这完全说明李建国与张秀英为该房产的实际所有人。二、银行取款凭证。事实是李建国委托李强买房并办理一切买房手续。李强买房时李建国就把存折交给了李强，否则该存款也不会由李强和张丽去支取。至于该款项什么时候取，就是李强和张丽的事了。取款5.7万元正好是李建国买一号房屋和卖二号房屋的差价。这笔钱在购房明细中有记载。张丽所写的集资和购房明细，张丽律师解释是她有随手记账的习惯。那么记账购买几十万的房屋，连80元的锁和50元的防滑垫都记，有悖常理，这明显是替他人管账的常规做法。张丽买了那么多房子，为什么别的房子不记账呢如果真如律师所说，那为什么要交给李建国而不是自己看呢购房费用明细实际上就是交纳房款的收据，具有借名买房契约的属性。综上，李建国、张秀英借李强名义买房是不可争辩的事实。关于房产分割，我们的意见是李建国生前确实说过房产留给李梅、李芳和李强三人平分。三人平摊"经转商"税费的事实间接证明这一点。因此如果法院能够支持房产由李梅、李芳和李强三人平均继承最好。如果法院不支持，按照法律规定继承我们也可以接受。我们坚决反对该房产归（李强）张丽一人所有。

张丽辩称：

一、诉争房屋系李强、李明、李芳集资购买，之后李强将其他二人集资款退还，房屋所有权归李强、张丽夫妻所有。2005年10月18日，李强、张丽获得北京市经济适用房购买资格。10月31日与诉争房屋的原房主签订购房协议。因李强、张丽按照当时的经适房规定价格准备了35万元购房款，但不足以支付该房屋的全部款项，遂向李明、李芳分别集资2.8万元和8万元。11月15日，李强、张丽支付了全部房款及土地出让金、契税等相关税费，合计475831.72元。房屋所有人为李强。2007年2月春节，李强、李明、李芳对账，三人协商由李强分别退还李明、李芳全部购房集资款，诉争房屋归李强、张丽夫妻所有。

二、李建国、张秀英赠与李强、张丽现金并搬入诉争房屋。2006年3月15日，李建国、张秀英得知李强、张丽购房后，手头拮据便将半年以前已到期的5.7万元定期存单赠与李强、张丽贴补家用。同日李强将转为活期存款的5.7万元及利息取出。2006年下半年，李建国、张秀英看到诉争房屋后很喜欢，认为比他们居住的二号房屋宽敞明亮。遂与李强、张丽商议，如李强、张丽同意他们一直居住在诉争房屋，则可以将之前承诺留给李强、张丽的二号房屋出售，将购房款赠与李强、张丽提前兑现承诺。在获得李强、张丽同意后，李建国、张秀英于2006年12月12日将二号房屋出售，并要求购房人将房款42万元直接给了李强。李建国、张秀英于2006年12月26日搬入诉争房屋。

三、诉争房屋经转商之后，李强、李梅、李芳分摊相关税费的缘由。2012年12月20日，李强、张丽采取夫妻间买卖过户的方式，将诉争房屋转为商品房，获得新的房产证。经转商共计支出相关税费137241.06元。二人养女张雪于2011年底赴美留学，曾表示希望留美工作生活。李强、张丽由此考虑到今后的养老问题。希望李芳、李梅的儿子们当李强需要时，可以协助照顾李强。作为回馈李强、张丽承诺将来可以将诉争房屋分由养女和李强的外甥们共同继承。李梅、李芳也赞同，并愿意各承担诉争房屋经转商税费的1/3作为日后兑现的凭据，故于2013年3月17日分别转付张丽45747元。

四、本案的其他相关事实。李建国、张秀英从未提出购买诉争房屋的要求。综上，答辩人认为，诉争房屋为李强、张丽夫妻共同财产。鉴于李强先于父亲李建国去世，且李明、李华、李梅、李芳等为李建国的继承人。各方可以按以下份额持有诉争房屋产权：张丽70%、张雪20%、李明、李华、李梅李芳应各2.5%。

张雪述称：

同张丽的答辩意见。

关键事实：

李建国、张秀英夫妻婚后育有三子二女，即李梅、李明、李华、李强、李芳。李强的配偶为张丽，张雪为二人养女。张秀英于2013年3月10日去世。李强于2016年4月7日去世，李建国于2016年10月15日去世。张秀英、李建国生前未留遗嘱。

2005年10月31日李强作为买受人与出卖人刘某签订《居间中保合同》。该合同约定李强以46万元的价格购买一号房屋（以下简称诉争房屋）。该房屋性质为经济适用房。李强为购房还支付了其他税费。2005年12月7日，李强取得诉争房屋所有权证。2012年12月，诉争房屋具备转为商品房的条件，李强与张丽以房屋买卖的形式将诉争房屋所有权变更至张丽名下，房屋性质变更成商品房，但李强与张丽之间并未有真实的房款交易。张丽为过户交纳了土地出让金、契税、印花税、房屋登记费等共计137241.06元。现诉争房屋登记所有权人为张丽。

关于诉争房屋的真实购买人，李明、李华、李芳、李梅称该房系其父母李建国、张秀英出资购买，因该房是经济适用房，而李强有经济适用房指标，所以就以李强的名义签合同，并登记在李强名下。由于李建国当时需要卖掉其在朝阳区二号房屋，才有资金购买诉争房屋，所以购买房屋采用了子女集资（借款）形式，后李建国购房款加税费加购买家具物品等共计482371.72元，其中李明出资2.8万，李芳出资8万，李强出资37.44万元。后李建国于2006年12月12日把二号房屋卖掉偿还了购买诉争房屋的子女借款。张丽称诉争房屋系其与李强购买，并非李建国、张秀英购买。李建国、张秀英给他们卖房所得的42万元再加上之前给他们的5.7万元（存款本金）系赠与，并非还款。

为证明自己的主张，李芳、李梅提交了两份内容完全一致的张丽手书的"算账明细"。该明细单分为四个区域。第一个区域内容为："房款：460000、中介费：8000、土地出让金：2390、印花税：304、契税：4558.53、手续费：454.93、物业费124.26，/475831.72。"第二个区域内容为："购置物品：家俱：5150、电卡：1000、灯具：160、锁：80、墩布池等：100（大哥）、防滑垫等：50，/6540。共计482371.72。"第三个区域内容为："集资：大哥2.8万、小芳8万、李强37.44万，/48.24万元。"第四个区域内容为："爸爸已给：（其中）卖房42万、钱5.7万，/47.7万。"张丽称，以上明细书写时间是2007年春节。因为张丽、李强购买诉争房屋时钱款不够，故计划与李明、李芳一起集资购房。后来因为父母赠与了款项，故偿还了李明、李芳的出资款。此明细的性质是对账单，是为了列明退款给李明、李芳数额的。

另查，李强将房屋性质变更为商品房并转移登记至张丽名下的过程中所发生的税费，实际是由张丽、李梅、李芳三人均摊。张丽解释原因是因为张雪打算在美国生活，李强想让李梅和李芳的孩子将来帮助李强养老，如果他们尽了扶助义务，这房子可以将来给他们一部分作为对他们的回报。这个想法征得了李梅、李芳的同意，三人约定平摊税费以作为赡养约定的凭据。现李强已经去世，赠送房屋的约定没有了前提条件，故失效。李梅、李芳不认可张丽的说法，二人称李建国生前曾说在自己去世之后，诉争房子归李强、李芳、李梅三人所有。所以三人才平摊了经济适用房转商品房的税费，又因李强与张丽之间夫妻过户费用最少，所以过户到张丽名下，而不是李建国名下。李明、李华称对于将诉争房屋在李建国去世后由李强、李芳、李梅继承的说法不清楚。再查，张秀英、李建国生前最后一段时间一直居住在诉争房屋。关于入住的时间，李明、李华、李芳、李梅称是2006年10月1日，张丽称是2006年12月26日。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：李建国、张秀英与李强、张丽之间是否存在前者借用后者名字购买房屋的事实，进而确定该房屋是否是李建国、张秀英的遗产。

关于借名买房关系的认定：

法院将从以下四方面论述：

一、"算账明细"的关键证据作用：

本案认定案件性质的核心证据是张丽手写的"算账明细"。而"算账明细"中最重要的词语就是"集资"。集资的含义显然与借款不同。一般集资是为了获取收益或获取新的物权。而本案基于集资主体的兄弟姐妹关系，在此处的"集资"也可能是共同出资为父母购房。被告张丽辩称的向李明、李芳借款并还款的说法与自书的"集资"的含义并不相符，法院对该说法不予采信。

二、赠与关系的认定：

张丽辩称李建国转给李强的42万元售房款为赠与，因数额巨大，其有义务就其说法提供证据。现并无证据证明李建国有赠与卖房款的意思表示，故法院对张丽的辩解不予采信。假如张丽所述赠与属实，则该款项也与她自称的购房并无关联。"算账明细"是为了罗列清楚购房的全部花费和全部人员的出资数额，"爸爸已给"47.7万元的事实放在"算账明细"中在逻辑上无法自洽，反而李明、李华、李芳、李梅所述是李建国、张秀英买房更符合逻辑。另"爸爸已给"的47.7万元与购买诉争房屋的实际花费相当接近，也说明了二者之间是有直接关联的。

三、"算账明细"的性质认定：

如"算账明细"为退还借款的凭据，则其上事无巨细的罗列名目并无必要，也没有必要抄写两份，因为普通的出借人并不关心这个，而更关心借款的偿还时间和金额。因此，"算账明细"更符合为家庭记账，为父母记账的事实。

四、居住使用事实的佐证：

李建国、张秀英生前长期居住在诉争房屋并负担各项花费的事实以及诉争房屋"经转商"的花费由李建国、张秀英的几个子女平摊的事实也佐证了李强、张丽并非是购房的主体，真正的购房人是李建国、张秀英。

关于借名买房协议的效力：

诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于"老经济适用住房"，该房屋已经符合上市交易的条件，且房产性质已经变更为商品房，故李建国、张秀英与李强、张丽之间口头的借名买房约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。李建国、张秀英有权随时要求李强、张丽办理诉争房屋的过户手续。现李建国、张秀英已经去世，其继承人有权要求张丽办理诉争房屋的过户手续。

关于继承份额的认定：

关于各继承人继承的份额，因李建国、张秀英生前未留遗嘱，故各继承人均有权继承，并平均分配。张秀英去世后，李强继承张秀英的份额属于夫妻共同财产，其中一半属于张丽，另一半在李强去世后，由李强的继承人李建国、张丽、张雪继承。李强先于李建国去世，李建国的份额李强应继承的部分由他的女儿张雪代位继承。原告第一项诉讼请求中计算的继承份额有误，法院据实予以支持。

裁判结果

法院最终判决：

被告张丽于本判决生效之日起20日内配合李明、李华、李梅、李芳、张雪将一号房屋所有权转移登记至李明、李华、李梅、李芳、张丽、张雪名下，其中李明、李华、李梅、李芳名下所有权份额均为20.27%、张丽名下所有权份额为5.56%、张雪名下所有权份额为13.36%；

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

"算账明细"的关键证据作用：成功证明了张丽手写的"算账明细"是认定借名买房关系的关键证据，其中"集资"一词的含义与借款不同，更符合为父母购房的特征。

借名买房关系的成功认定：成功证明了涉案房屋虽然登记在李强名下，但实际出资人和使用人均为李建国、张秀英，符合借名买房的法律特征。

赠与关系的有力反驳：成功反驳了被告主张的赠与关系，证明了购房款数额巨大，且被告未能提供充分证据证明赠与关系的存在。

居住使用事实的证明：成功证明了李建国、张秀英生前长期居住在诉争房屋并负担各项花费，进一步佐证了借名买房关系的存在。

"经转商"费用分摊的佐证：成功证明了诉争房屋"经转商"的花费由李建国、张秀英的几个子女平摊，佐证了李强、张丽并非购房主体。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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