招商蛇口存货跌价33亿归母净利降75% 员工年薪降7%多位高管涨薪逾20%

长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

新任管理层履职首年，招商蛇口（001979.SZ）业绩承压明显。

近日，招商蛇口披露2025年年报及2026年一季度销售数据。公司2025年营业收入1547.28亿元，创下近五年新低；归母净利润10.24亿元，同比大跌74.65%，年内资产减值计提超42亿元。

招商蛇口内部薪酬呈现两极分化，普通员工薪资下滑而高管薪酬逆势上涨，叠加高比例分红引发市场争议。

长江商报记者注意到，2025年，招商蛇口整体人均薪酬约15.2万元，同比下降7.2%。其中，销售人员人均年薪降幅超21%。而公司多位高管薪酬出现明显上调，由总经理升任董事长的朱文凯薪酬254.92万元，上涨约10%；吕斌、刘晔、伍斌等多位副总经理年薪亦大幅上涨，涨幅均超20%。

营收下滑13.53%为近五年新低

招商蛇口新任董事长朱文凯迎来上任后首份年度财报。

财报数据显示，2025年，招商蛇口实现营业收入1547.28亿元，同比下滑13.53%，创下近五年同期最低；归母净利润10.24亿元，较2024年的逾40亿元大幅回落74.65%；扣非归母净利润仅1.69亿元，同比暴跌93.10%。其中，2025年第四季度，公司归母净利润亏损14.73亿元。

作为营收支柱，房地产开发业务拖累明显，当期实现收入1308.29亿元，同比下滑16.33%，跌幅高于整体营收水平。销售端持续走弱，2025年项目签约销售面积716.12万平方米，同比减少23.48%。4月9日，招商蛇口披露最新销售数据，2026年1—3月公司签约销售金额333.82亿元，3月单月签约额179.43亿元，市场去化压力仍存。

盈利层面多重利空集中显现，一方面项目结转减少叠加行业环境低迷，整体毛利率跌至13.76%，其中地产开发业务毛利率15.33%，盈利空间持续收窄；另一方面资产减值进一步侵蚀利润，全年共计提资产减值准备42.7亿元，直接减少归母净利润29.18亿元，其中存货跌价32.69亿元，占计提总额七成以上，多为过往高价地块项目价值回落所致。

财务面上，2025年，招商蛇口经营活动现金流净额为96.93亿元，同比大幅下滑69.67%；账面货币资金861.27亿元，总负债5640.32亿元，财务压力不容忽视。财经评论员严跃进表示，公司四季度业绩亏损，盈利基本面受到冲击，新任管理层亟待扭转开发业务颓势，修复自身盈利能力。

员工降薪高管涨薪

业绩下行周期之下，招商蛇口内薪酬分配问题受到市场关注，呈现出普通员工薪酬承压、高管待遇上涨的反差格局。

年报披露，2025年，招商蛇口期末员工总数49135人，人员规模与上年基本持平，整体人均薪酬约15.2万元，2024年为16.38万元，降幅达7.2%。

其中，销售板块薪酬支出由2.8亿元降至2.55亿元，从业人员却从1270人增至1480人。由此计算，公司销售人员人均年薪由22.04万元降至17.23万元，降幅超21%；管理人员薪酬同样小幅回落，经营成本压力更多传导至基层员工。

与之相反，高管薪酬逆势走高。2025年，招商蛇口董事长朱文凯薪酬254.92万元，相较2024年任职总经理时期的232万元上涨约10%。多名副总经理薪酬亦出现明显上调，其中，吕斌年薪由2024年的约166万元增至212.07万元，涨幅27.71%；刘晔年薪从约163万元增至210.09万元，涨幅28.83%；伍斌年薪从162.96万元增至199.17万元，涨幅22.22%。

除此之外，公司分红方案同样引发讨论。2025年度招商蛇口拟每10股派现0.511元，预计分红规模约4.6亿元，分红金额占当期归母净利润比例达45%，此前2024年分红比例也超40%。在房企普遍缩减分红、企业自身现金流承压、大额资产减值计提背景下，高比例分红举措争议不小。

资料显示，招商蛇口已制定股东回报规划，承诺2026至2028年现金分红比例不低于40%，后续分红持续性仍待观察。

多元业务转型谋求破局

尽管业绩承压，依托央企资源优势，招商蛇口经营基本面仍具备韧性。2025年公司地产业务签约销售额1960亿元，行业排位升至国内第四；投资布局持续聚焦高能级区域，新增土储近九成集中十大核心城市，通过优化拿地结构降低经营风险。

非地产业务逐渐形成补充力量，成为业绩缓冲抓手。报告期内，公司持有运营物业实现全口径收入76.3亿元；旗下物业服务平台招商积余营收192.73亿元，同比增长12.23%，物业板块稳健增长，有效对冲开发业务下行压力。财务层面，公司融资优势凸显，三道红线持续保持绿档，综合融资成本降至2.74%，处于行业低位，全年新增公开市场融资179.4亿元，资金结构持续优化。

现阶段，招商蛇口明确向开发商+运营商+服务商综合模式转型，依托全产业链能力布局长期发展。业内分析认为，房地产行业告别高增长周期，房企单纯依赖住宅开发的模式难持续，招商蛇口后续既要消化历史高价地块减值遗留问题，也要将核心城市土地储备转化为实际收益，同时培育运营、服务类第二增长曲线。作为大型央企地产平台，其转型探索，也为行业同类企业提供参考样本。