新城控股，生死一线间

2025年，当房地产行业整体预亏占比超过75%的时候，新城控股交出的年报，看起来似乎至少还有一项可以拿得出手：

经营性现金流连续第8年为正。

但表象背后，却是血淋淋的现实：

2025年，新城控股虽录得14.25的正向现金流14.25亿元，但相比2023年101.58亿元已经大幅萎缩90%以上，“造血”能力岌岌可危。

同时，其筹资现金流为负46.22亿元，且连续3年净流出，显示新城控股的融资和偿债能力都已近极限。

这也正好为下面的矛盾提供了完美注解：

一家现金流连续8年为正的公司，为何一年内到期的有息债务高达127.48亿元，而可自由支配资金却不足45亿，留下超过82亿元的短期资金缺口。

如果进一步拆开分析，情况更加不容乐观。

新城控股2025年14.25亿元的年度经营性现金流净额，比2024年同期下降了5.79%。而2025年上半年，这一数字更少，仅为2.86亿元。

这意味着，新城控股大部分经营性现金流入集中在2025年下半年——对应的是年末交付高峰带来的回款集中入账。这种“脉冲式”的现金流结构，意味着公司在大部分时间里处于现金流极度紧绷状态。

同时，2025年新城控股净负债率57%，看起来也并不高。

但到去年末，新城控股一年内到期的有息负债不降反升，现金短债比仅为0.51，远小于1，也远低于安全线。

此外，2025年新城控股实现回款金额213亿元，回款率达到110以上%。回款率超过100%，说明新城不惜动用预收款项来保现金流，这是以牺牲未来为代价的现金流腾挪。

翻开新城控股近年来的财报，一部惨烈的“缩表史”和一条近乎垂直向下的业绩曲线。

2019年，新城控股的合同销售额突破2708亿元，同比增长22.48%，在高光时刻的数年后，这一数字骤降至不足193亿元，较峰值下滑高达92.88%。

净利润和营收的下滑更加惨烈。

2021年，新城控股归母净利润尚有126亿元，到2025年，这个数字只剩下6.8亿元，缩水近95%。曾经一年能赚到的钱，现在连个零头都难赚到。

2025年全年，新城控股实现营业收入530亿元，同比下降40%，其中房地产开发销售业务收入390亿元，同比接近腰斩。

眼下的新城，吾悦广场是最后的压舱石，也是最后的“救命稻草”。

作为新城控股年报中唯一拿得出手的板块—— 以吾悦广场为核心的商业地产，2025年运营总收入141亿元，同比增长10%。

其中物业出租及管理业务毛利91亿元，毛利率高达70%，占公司总毛利的比重从上年同期的48%提升至63%，已成为新城最关键的利润支撑。

截至2025年底，新城控股在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业178座，出租率97.86%，年客流总量超过20亿人次，同比增长13以上%。

然而，作为新城“救命稻草”的吾悦广场，截至2025年末已有超过九成投资性房地产被抵押。能抵押的绝大多数已被抵押了，新城控股的底牌已经所剩无几。

2025年，新城控股新增了125亿元以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资，几乎把所有能用的工具都用上了：资产证券化、抵押融资、持有型不动产ABS，等等。

2025年6月，母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券；

2025年8-12月，新城控股在境内连续发行三期中期票据，总规模超35亿元。

但各种融资方式创新的背后，又何尝不是新城融资手段趋于穷尽的无奈？

2025年末，新城控股融资余额510亿元，平均融资成本在同比下降0.48个百分点后，仍高达5.44%，而母公司新城发展发行的美元债年利率更高达11.88%。

而相比之下， 2025年深陷债务危机的万科，综合融资成本也才3.02%，新城控股5.44%的融资利息，意味着一年要支付的利息成本就接近28亿元，沉重的利息负担，新城控股不堪重负。

新城控股，还要在生死线上挣扎多久？

免责申明：

本文数据及观点均基于公开信息所作个人分析，均不构成对投资的任何建议！