“价格屠夫”御林湾杀到，比邻居直降2万元/平米

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九年磨一剑，说的是首农食品集团的地产故事。

最近，它旗下的北京御林湾，网签成绩出来了。

截至2026年4月8日，御林湾已签约5套，成交均价6.3万元/平米。另有132套，显示已预订。

两个月前，它取得预售证，共计1563套住宅房源。

对北京朝阳奶西板块，御林湾不仅带来了巨量的新盘供应，还是一个深水炸弹。

这个炸弹，威力来自于价格，很低的价格。

有两个盘可以作参照物：

1、御林湾北面一路之隔，是金隅望京云尚，现房，在售价格为8.29万元/平米，待售287套，户型面积约为180-200-220㎡；

2、再往北隔了首开金茂望京樾、中建宸园后，望京国誉府在售价格为8.98万元/平米，待售100套，户型面积109-167平米。

反观御林湾，售价只有它们的76折、70折，直降2万元/平米。

“价格屠夫”，绝非浪得虚名。

在户型配比上，这三个盘是存在竞品关系的。御林湾的南区为90/125/140/155平米户型，西区为213/220平米户型。

价格杀手亮剑了，望京国誉府、望京云尚怎么接招呢？

还有，中建宸园和首开金茂望京樾、东洲家园三个老盘，它们的老业主会作何感想呢？

奶西板块，一场价格风暴来了。

"公租房+商品房"组合

御林湾是一位有故事的同学。

它位于朝阳区崔各庄乡来广营北路东、西两侧，毗邻京承高速，建设用地18.83万平米，总建面78万平米，地上建面48.95万平米，规划住户4959户，居住人口1.39万人。

这是一个超级大社区，产品构成很复杂，至少由四部分组成。

1、公租房A区，位于324地块最北面，地上建面11.23万平米，共计1636户，6栋18F-28F高层楼，被称之为“部委楼”。对北面一路之隔的金隅望京云尚有遮挡。

2、公租房B区，位于324地块西面，地上建面14.89万平米，共计1760户，3栋26F-28F高层楼，被称之为“人才房”。

这两块公租房，占地6.33万平米，是在2022年4月通过国有土地使用权划拨的形式，由北京东洲房地产开发有限公司（简称：东洲地产）进行申请开发。

3、南区324地块，即御林湾的高层区，容积率2.2，规划了12栋18F-25F高层住宅。

4、西区323地块，即御林湾的洋房区，容积率1.3，规划了3栋7F洋房。

这两个商品房地块，规划建面21.25万平米，在去年12月12日，对外立面进行调规了，从原定的石材材质，换成了“玻璃+铝板”。

公开信息显示，公租房A、B区，与御林湾南区之间，地上不设围墙，是通过绿化带隔离——约两米宽，而地下则互不打通。

相比望京国誉府与望京云尚，御林湾的社区，没有那么纯粹。

“国资+民营资本”组合

御林湾的身世，也很神秘。

有关御林湾323、324地块的拿地情况，有传闻说发生在2017年，但花姐查了许久，也没找到它们的土拍信息。

御林湾的开发商东洲地产，是京城本土国企和民营资本组合，法人代表和董事长为范学灵。

它成立于2012年，注册资本3000万元，由北京首农食品集团全资子公司，北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。

伯仲联投资成立于2011年，注册资本1000万元，由张瑾、杨于武、赵锦明，分别持股75%、15%、10%。

大股东张瑾，投资了北京百子湾体育休闲俱乐部，和北京华唐正融矿业投资。

其中，华唐正融矿业还投资了怀化华唐投资、湖南华唐大成投、广西蒙山都坡矿业。

二股东杨于武投资了北京鑫银隆科技开发、北京润土投资管理；三股东赵锦明则投资了北京恒达纬地建筑工程。

在北京地产圈，近几年国企与民营资本合资搞地产开发，民营资本持股达到49%，是十分罕见的。

拿地九年，漫长的开发道路

不论东洲地产是怎么拿下御林湾之地，但有一个事实是：它的开发速度很慢。

御林湾曾在2021年4月17日公示过报规方案的调规图，开发商在答复公众的反馈意见时，也没有透出太多有价值的信息。

在2025年1月3日，东洲地产在北京住建委官网上，发布了一则有关324等地块，建设方案变更的说明。

这份材料显示，整个项目分四期开发：

第一期：建面19.46万平米，其中住宅5.3万平米——全部是政策性住房，计划建设时间为2024年3月10日-2026年10月29日；

第二期：建面19.37万平米，其中住宅16.71万平米——全部是政策性住房，计划建设时间为2024年3月15日-2026年11月10日；

第三期：建面19.3万平米，其中住宅16.19万平米——商品房12.1万平米、政策性住房4.1万平米，计划建设时间为2024年3月20日-2026年11月10日；

第三期：建面19.89万平米，其中住宅9.16万平米——全部是商品房，计划建设时间为2024年3月25日-2026年11月25日。

这四期的开发进度，花姐找到了蛛丝马迹。

御林湾在报规方案过审之后，于2021年7月28日拿到18号规划证，建设规模78万平米。

到了2024年3月份，公租房A区和B区拿到了两个施工许可证，工程规模约43万平米。

从拿规划证到施工证，拖了两年零8个月。这表明，公租房开始施工了，但商品房并没有动工。

2024年10月15日，东洲地产拿到了42号规划证，建设规模58万平米，御林湾的住宅包含进去了。

2025年12月9日，北京规自委朝阳分局将这张规划证变更了。

原因是，南区的10#、13#、16#和18#住宅楼的剖面图有误，遂替换了这四栋楼的新图纸。

2025年11月27日，东洲地产又拿到两个施工许可证，工程规模34.6万平米。

从拿规划证到施工证，又过去了1年余。

现在，御林湾终于有了网签，到了收获的季节。