出险房企财报集体盈利背后：虚盈实亏，以时间换空间

年报窗口期开启，各大房企陆续交出2025年成绩单，碧桂园、旭辉控股、佳兆业、远洋集团四家房企在债务重组的推动下，实现扭亏为盈，归母净利润合计超800亿元。尽管这一盈利主要来自债务账面价值削减带来的浮盈，并未形成真实现金流入，但对于深陷困境的房企而言，卸下巨额债务包袱已是极为重要的阶段性成果。旭辉控股2025年未偿还债务降至504亿元，较上年减少超360亿元；碧桂园有息负债同比下降42%至1480亿元。业内人士指出，所谓的业绩反转，本质仍是"以时间换空间"，将短期偿债压力向后递延。对于这批企业来说，真正的挑战在于后续经营能否回归正轨——稳步推进保交付、恢复业务能力、有序清偿存量债务，才是实现可持续稳健发展的关键。

债务重组托底，四家房企合计盈利超800亿元

随着房企陆续披露2025年财报，此前陷入债务危机的多家房企通过债务重组实现归母净利润扭亏为盈，减轻了债务压力。

远洋集团最先披露2025年财报，全年归母净利润录得67.56亿元，2024年同期亏损186.24亿元，同比增长136.28%。

此后，碧桂园、佳兆业、旭辉控股先后披露业绩，2025年全年归母净利润分别录得32.61亿元、525.55亿元及176.66亿元，同比分别增长109.93%、284.18%及349.66%。

上述四家房企2025年合计归母净利润达802.38亿元。扭亏为盈成为2025年出险房企的普遍特征。房企给出的理由一致：债务重组。旭辉控股、佳兆业及远洋集团在财报中披露，2025年债务重组收益分别约为414.32亿元、853.74亿元和468.72亿元。

此外，碧桂园境外177亿美元债务重组于2025年12月30日生效；境内9只债券合计137.7亿元重组方案全部通过。

中指研究院企业研究总监刘水表示，债务人在债务重组中，因重组债务账面价值超过清偿现金、非现金资产公允价值或重组后债务账面价值而产生差额，该差额需一次性计入当期利润，形成"债务重组收益"。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析指出，房企通过债务重组实现净利润扭亏为盈，为房地产行业风险化解释放多重积极信号：既为出险房企推进债务重组、化解存量风险提供了可行路径与示范，也为企业实现扭亏为盈、推动经营层面持续向好提供了有效举措。

谢逸枫表示，当前房地产行业债务风险化解已逐步进入尾声。对债务重组取得成功的房企而言，其债务风险化解工作接近收尾，同时推动行业风险出清持续提速，整体呈现稳步向好态势。

重组成功利好的不只有表面数据

账面修复是债务重组的表象。更深层的影响是房企债务指标修复及债务结构优化，这为房企争取了调整时间，也为日后经营改善赢得空间。

碧桂园2025年总负债7678.61亿元，2024年同期总负债为9845.89亿元，一年间减少债务2167.28亿元；借贷从2024年底的2535亿元降至2025年的1480亿元，减少1055亿元，降幅42%。

债务规模缩减的同时，碧桂园的债务结构也完成调整。财报显示，2025年末，碧桂园一年内需偿还的借贷为1071.84亿元，较2024年同期减少302.29亿元，短期偿债压力下降。

短期债务缩减并非凭空消失：一部分通过债务重组直接核销，另一部分递延至远期偿还。财报显示，2025年碧桂园五年后偿还的债务从2024年的0元增至14.08亿元。

多家出险房企采取类似操作。旭辉控股2025年一年内到期的银行及其他借贷、优先票据、公司债券、中期票据和可换股债券合计142.9亿元，同比下降77.68%。而一年后到期的上述款项由2024年末的230.35亿元增至361.5亿元。

谢逸枫表示，房企短期债务规模显著缩减，以时间换空间为企业经营修复创造条件，既为修复资产负债表、稳定现金流赢得缓冲期，也对后续经营造血能力的恢复形成支撑，有效延长了经营复苏的周期，为企业调整策略、推进业务修复预留了空间。

从保交付到自我造血

房企财务层面的"结构升级"，本质仍是以时间换空间，将短期偿债压力递延至远期，并未完全消除债务，但为房企争取了调整时间，得以集中精力修复自身造血能力。

2025年，各大房企将保交付作为破局关键。佳兆业在深圳、广州、成都、重庆等城市交付18个项目、共计约8592套房源；碧桂园2025年交付17万套，2023—2025年三年累计交付近115万套；旭辉控股2025年交付超2.2万套，整体交付率99%；远洋集团（包括合营公司和联营公司）2023—2025年共交付住宅超12万套。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，保交付是房企经营的关键环节。若无法保障楼盘顺利交付，企业后续项目运营与资金回笼便失去基本支撑。保交付是企业持续经营的基础，只有交付落实，经营发展才具备可持续性。当前资本市场也高度关注房企保交付进展，将其视为企业现阶段经营工作的核心任务。

但从经营本质来看，如何真正修复自身造血能力，仍是2026年摆在各大房企面前的核心问题。2025年碧桂园、旭辉控股、佳兆业、远洋集团的合同销售额分别为330.1亿元、161亿元、55.44亿元及263.1亿元，同比分别下降30.06%、52.2%、17.9%和25%。

刘水表示，房企应抓住政策窗口期（如核心城市优化限购），提升产品力，加大营销力度，加速现有项目销售，快速回笼资金。积极利用政策工具盘活资产，如主动利用地方政府专项债收储存量闲置土地、收购存量商品房的政策，将沉淀资产转化为现金流；与政府部门对接土地调规、退地换地等政策，以回笼资金或置换为更易去化的资产。

刘水分析称，债务重组完成不等于企业真正"上岸"。如果后续销售不畅、经营未改善，仍可能面临现金流再次断裂的风险。必须将债务重组视为新起点而非终点。它主要解决短期流动性风险，为修复资产负债表赢得时间。但要真正恢复"造血能力"，实现可持续经营，还需后续努力。

谢逸枫认为，当前房企借助债务重组有效缓解了短期债务压力。除加快销售回款外，提升自身造血能力可从多方面发力：加快处置不良资产与非主营业务，及时回笼资金；加速推进优质资产处置变现；积极拓展新型融资渠道，通过商业地产REITs、经营性物业贷款等方式盘活资产、补充现金流；依托持有型商业物业、物业服务等板块，打造持续稳定的收益来源，夯实长期经营能力。

北京商报记者 李晗