前海房价体系被击穿？700万+入住桂湾核心，最后一批机会

最近，前海新房深铁桂湾·凯旋府（前海时代61栋）拿证加推。

推出建面约88-235㎡户型，折后总价约700万+起。

这个价格，在当前的深圳楼市中，意味着什么？

横向对比全市：

南山核心区的新房，总价门槛早已普遍站上1000万大关，3000万+的顶豪也不在少数。桂湾·凯旋府700万+的预算，在南山新房市场几乎“断供”。

纵向对比前海：

前海三湾目前在售或待售的新房，户型起步面积大多在100㎡以上，120-140㎡才是主流。桂湾·凯旋府推出的建面约88㎡户型，配合700万的起步价，直接拉低了准入门槛。

区位上，项目所在的前海桂湾片区——

这里是前海国际金融城，已集聚518家金融机构，汇丰、瑞银、渣打等外资巨头扎堆，还有深港青年梦工场等科创高地，经济密度领跑全区。

不同于前湾、妈湾还在大规模建设中，桂湾的城市面貌已经成型。万象前海、卓越INTOWN、山姆旗舰店等商业早已开业；桂湾公园、前海石公园等生态配套肉眼可见。

交通方面，项目位于地铁1号线鲤鱼门站上盖，周边被5、9、11号线及规划中的21号线环绕，深惠城际鲤鱼门站也在侧。未来前海综合交通枢纽将实现“五线交汇”。

自驾经滨海大道、梦海大道，约15分钟即可抵达科技园，通勤效率高。

教育资源方面，项目邻近前海时代幼儿园、基金小镇幼儿园。

公立学校方面，南二外创新教育集团桂湾学校、南山实验前海港湾学校等均在附近，得益于片区高素质人群集聚，未来教育氛围与学位价值颇具想象空间。

深铁桂湾·凯旋府，是市场熟知的前海时代项目的压轴之作。

开发商为实力国企深圳市地铁集团，项目总体量达约110万㎡，是一个集住宅、商业、办公、酒店于一体的大型TOD综合体。

本次推售的61栋，为约155米高的超高层住宅，主力户型为建面约89-90㎡的两房及约126㎡的三房，预计2027年精装交付。开完盘后，目前还有中高楼层可选。

建面约88㎡户型，可以做2房或灵活2+1房，降低入住核心区的门槛；

约126㎡户型则打造出兼顾家庭互动与社交会客的宽厅；另有约204-235㎡的大平层与顶复，满足高阶改善需求。

总结来看：

这是近年来进入桂湾核心区的最低门槛，没有之一。

在千万级住宅林立的前海，700万级的选择具有一定优势。

板块上来说，桂湾是前海发展最成熟、城市界面最完整的片区，几乎没有规划落地的漫长等待，所见即所得，规避了新区发展的不确定性风险。

同时，也需正视其产品的客观特点：

项目户型设计沿用了几年前的规范标准，相较于当前市场上主打“高实用率”的新盘，在空间利用率上不占优势。

61栋为超高层塔楼设计，居住密度和社区形态，与低密度板楼社区在居住的静谧性和私密性上存在差异。这是用总价换取核心地段时，需要做出的权衡。

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