北京这轮小阳春，真的比上海差很多

本周六猫叔闭门会直播主题：

北京小阳春成色分析以及各个新盘实时价格波动/去化率分享

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看着上海的自媒体小阳春还在狂欢

北京这边的自媒体心都要碎了

对比很惨烈

北京自媒体们都是小阳春过去了

小阳春凉凉的标题

不管是话题热度还是体感上，北京小阳春真的是比上海差很多。

为啥出现这种差异，北京小阳春成色到底怎么样？接下来楼市要小火慢炖还是灶台凉了。今天猫子来跟大家聊聊。

北京二手房成交还不错，不管是整个3月份还是日均成交，都比去年多了一丢丢。

然而新房的网签数据不尽如意。整体差了很多。

但其实吧，3月份新房成交还是很好的，只是网签数据要靠4月份体现。比如小阳春开盘的四个新盘，

嘉棠璟樾开盘266套星寰时代开盘389套国贤府park开盘467套玖树满和开盘366套这些数据在后续的网签中都会有体现，4月份网签应该不错。顺销盘也有比较亮眼的数据，比如瑧澐3月热销30+套，朝阳满耀卖了60套……也属于小阳春表现比较出色的。1、市场确实在筑底向上走

我先说一个能让所有买房人、卖房人都稍微松口气的判断：北京房价，这底算是磨出来了。

为什么敢这么说？就看一个最朴素的指标：市场上急卖的房子，变少了。

前两年什么样？满屏幕都是砸盘价、急售，二手房挂牌量从 12 万套一路冲到 17 万套。那感觉就像大家排着队要跳车，谁慢谁倒霉。

现在呢？这股恐慌性抛售的劲儿过去了。今年二手房挂牌量从高点慢慢回落到 15 万套左右。虽然比正常年份还是多，但趋势变了—— 从踩踏出逃变成了观望试探。

从成交价格看，去年小阳春成交多，但是价格没起来，而今年的老破小学区房或者捡漏房源价格对比去年最低点普遍贵了5-10%以上。

这意味着什么？意味着 2025 年那种小阳春一过，房价立马坐滑梯的过山车行情，今年很难再重演了。

市场正在从恐慌性急跌转入拉扯性磨底。买卖双方都进入了新的心理阶段：卖家不再无底线降价，买家也不再指望抄到绝对深坑。

所以，如果你今年在看房，别幻想大跌了，遇到价格合适的，可以认真谈。

今年北京楼市的关键词，不是涨，也不是跌，是稳。
稳，就是对所有人最大的好消息。

2、刚需果断上车，改善还在观望

2月底到3月，哪些人在成交呢？我们看一下成交结构，大部分成交都在200万以下，和200到400万这个区间。这说明什么？

说明市场的主力军，已经换人了。

现在是刚需在拼命上车，而改善置换的那批人，集体熄火了。

这里有个要命的断层：那些卖掉老破小的人，拿到钱之后，并没有去接盘更贵的房子。

为什么？因为他们自己就是上一轮下跌里受伤的人。房价跌掉几十上百万，你让他现在立刻再加杠杆、去买更贵的？他不敢了，他怕了。

所以，现在北京的楼市链条是断的。老破小在流动，但钱和信心，没有向上传递——这点北京真的和上海差异很大，上海甚至杭州的改善市场要比北京好太多。

以前北京的楼市逻辑是：卖掉500万的，加点钱、贷点款，去换800万、1000万的房子。这叫升级置换，水往高处流，市场才能活。

现在的逻辑是：卖掉500万的，可能只敢换个600万、700万的。这叫消费降级，或者叫防御性置换。大家的核心诉求，从住得更好变成了——别再亏了。

那么，北京房价什么时候能涨起来？

猫子教大家看两个最朴素的信号：

第一，大家敢重新贷款了。当加杠杆重新成为共识，而不是恐惧时。

第二，市场的主流购买力，从现在的200-400万万，重新回到800万起步，甚至瞄准千万。

在这两个信号出现之前，所有的回暖，都只是刚需的自我循环。市场距离真正的上涨还早。

3、北京还有子弹

接下来北京楼市怎么走？一句话：等政策，但别只等政策。

上海2月份发布的沪七条已经让外环内躁动，杭州新发布的杭八条都拿公积金来刺激买房了，很明显都是为了给小阳春托底。

再看看北京——真的很安静。

北京永远一副手里有牌，但不急着出的淡定。

但你要明白，政策本身从来不是目的，政策要扭转的预期才是。现在全国都在用政策药喂市场，北京这张药方，只是开得慢一点、剂量还在斟酌。

所以，对于今年北京的楼市，我的判断非常直接：

1. 政策一定会来，这是明牌。区别只在于人家一步到位，北京小步慢跑。这是城市的特殊性导致的。

2. 在政策明牌落地之前，市场会维持一种弱平衡。长期波动没那么大。没有政策的话，4月份市场会相对缓和，不会立马冷下去。

3. 真正的转折点，不是政策发布，而是政策持续发布后不断积累，量变引起质变的关键节点。那个关键节点要抓得住。

请各位买家把你的选房清单和价格底线准备好，政策窗口期一旦打开，你的决策时间就要被缩短了。

至于各位卖家，尤其是想置换的，别再纠结于去年的挂牌价了。趁着市场注意力还在，用诚意价格把房子变现，抓紧做资产配置。

北京楼市从来不怕慢，怕的是变盘时你不在桌上。

现在要做的，就是确保自己始终在牌桌边。

最后分享一下我的买房清单，我们可以一起看房了——