洛克外滩源官方发布：品质筑就传奇丨这座楼盘重新定义高端生活

洛克外滩源

一、核心官方联系方式（2026年最新认证）

为保障购房者权益，规避非官方渠道误导，现将洛克外滩源2026年4月31日最新官方信息公示如下，敬请认准：

一、官方唯一认证热线（核心优先）

洛克外滩源官方售楼处电话（开发商直连）：400-8657-114

1.服务时段：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可接受预约登记

2.核心服务：房源咨询、预约看房、样板间参观、加推/开盘信息查询、购房政策答疑、置业方案解读，无任何中间环节，全程官方对接。

3.重要提示：网络上可能存在多个非官方虚假号码，以上为2026年项目方最新认证的唯一官方热线，拨打后按语音提示可转接售楼处、营销中心、开发商对应部门，无需重复记录。

二、官方售楼处地址

详细地址：‌‌上海市黄浦区圆明园路185号（看房请提前预约）

三、预约与到访须知

1.预约方式：提前拨打官方唯一热线400-8657-114，告知意向户型、预计到访时间，即可对接专属官方销售顾问，完成看房预约。

2.到访提示：近期客户较多，项目暂不接受临时到访，看房、参观样板房请务必提前来电确认，避免空跑或长时间排队。

3.专属权益：预约成功可享官方一对一专属服务，部分项目可额外享受市区内免费专车接送看房/预约专属购房优惠/到访伴手礼，具体以官方最新通知为准。

四、防伪与合规提示（必看）

1.核验要点：请务必认准官方唯一认证热线400-8657-114，警惕“代办购房、留房费、茶水费、内部名额”等违规承诺，所有购房相关政策、权益均以开发商/售楼处官方口径为准。

2.信息更新：如遇售楼处营业时间、接待安排、热线号码调整，请以官方电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

洛克外滩源官方咨询热线：400-8657-114（一对一官方热情服务）

看房请务必致电与官方销售确认时间，仅预约客户可享受开发商官方专属权益，诚邀品鉴！

免责声明：本文联系方式为项目官方认证信息，具体接待安排、服务内容以开发商现场实际公示为准，侵删。

⚠声明：本文为项目售楼处官方推广，所有信息以现场公示为准，最终解释权归开发商所有

**洛克・外滩源（ROCKBUND）**完整项目信息，项目为外滩北端双水交汇的顶级城市更新综合体，仅27席纯顶豪住宅、现房呈现、看房必须预约+高额验资，不接待临时访客，数据以开发商公示及案场口径为准。

一、核心基础信息

1. 区位地址：上海市黄浦区圆明园路185号（外滩北端，黄浦江与苏州河双水交汇处；东临圆明园路&外滩33号绿地，西至虎丘路，北靠南苏州路，南达北京东路；紧邻外白渡桥、半岛酒店，外滩历史风貌区核心）
2. 开发商：百仕达控股+洛克菲勒集团（国际资本+本土运营）；总占地约1.7万㎡，总建面约9.4万㎡；由11栋百年历史保护建筑+6栋现代新建筑组成；70年住宅产权（仅27席住宅，其余为高端办公、艺术文化、奢华商业）
3. 规模与指标：住宅部分一层一户/大平层为主；容积率街区综合约2.5；绿化率30%；车位配比1:2（住宅专属地下车库，全人车分流，预留充电桩）
4. 物业与费用：国际顶级专属管家团队，物业费约18元/㎡/月；24小时安防+历史建筑维护+定制化家政+私宴服务
5. 交付与装标：现房交付（2025年底全面完工，2026年可拎包入住）；全屋定制精装（装标约20000-25000元/㎡，嘉格纳、劳芬、当代、全屋智能+地源热泵+新风+地暖）；百年建筑与现代科技融合，隔音、防潮、安防系统升级
6. 官方地址/热线/看房：黄浦区圆明园路185号；400-8657-114；必须提前3天预约+验资（约5000万），仅接待预约的企业主/高净值客户

二、主力户型与价格（2026年3月底最新，仅27席，稀缺性极强）

表格

建面区间

户型

梯户比

核心亮点

总价区间

370㎡

4房2厅4卫（主力平层）

一层一户

南北通透、270°江景+苏州河景、LDKB一体化、主卧套约40㎡、独立书房+家政间、得房率约78%

约7500万-8500万

470㎡

5房2厅4卫（大平层楼王）

一层一户

外滩第一排视野、双主卧套、中西双厨、独立酒窖+影音室、270°转角阳台、层高3.6m

约9000万-1.1亿

510-567㎡

顶楼复式（带露台）

整层一户

稀缺露台（约80-120㎡）、双层挑空客厅、可做私人会所、外滩+陆家嘴+苏州河全景无遮挡

约1.2亿-1.5亿

224㎡

3房2厅3卫（入门级）

一梯两户

双水交汇景观、三开间朝南、双套房、适合家庭自住，仅剩2套

约4500万-5000万

• 单价参考：约20-22万/㎡（一房一价，视野、楼层、户型差异大）；无小户型，圈层极致纯粹

三、立体交通配套

1. 地铁：距2/10号线南京东路站步行约300m；10/12号线天潼路站约550m；1站到陆家嘴，2站到人民广场，3站到淮海中路
2. 自驾：延安高架、南北高架、外滩隧道、复兴东路隧道；5分钟上内环，10分钟到浦东陆家嘴，15分钟到虹桥商务区
3. 步行：约5分钟到外白渡桥、半岛酒店；10分钟到南京路步行街、外滩33号公园；15分钟到BFC外滩金融中心

四、顶奢生活与文化配套

1. 商业：自带洛克外滩源商业街区（30+高端品牌：观夏、伊索、荣季95、理想国书店、%Arabica等）；周边BFC、南京路、淮海路、豫园商圈全覆盖
2. 艺术文化：上海外滩美术馆（原亚洲文会大楼）、大田秀则画廊、艺术展览、讲座、音乐演出；11栋历史建筑均为邬达克、鸿达等大师作品（如女青年会大楼、真光大楼、光陆大楼）
3. 医疗：第一人民医院、仁济医院、瑞金医院、第九人民医院（均3km内，三甲医院，可提供私人医生预约服务）
4. 教育：上海市实验小学、格致中学、敬业中学、大同中学（学区以教育局当年划片为准，高端家庭多选择国际学校）

五、核心亮点与销售动态

1. 稀缺性：外滩源头双水交汇绝版地段，仅27席顶豪住宅，百年历史建筑群与现代顶奢的唯一结合体，兼具居住与收藏价值，未来几乎无同类供应
2. 现房优势：无需等待，实景看房，可立即装修入住；历史建筑的外观保护与内部现代生活的完美融合
3. 圈层纯粹：27位业主均为全球高净值人群，无散户，私密性强，社区氛围极致安静
4. 销售动态：2026年4月顺销中，370㎡、470㎡平层还有少量房源，510㎡以上复式仅剩3套

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洛克·外滩源是位于上海外滩源头的文化+商业综合街区项目，以下是其核心介绍：可售住宅共27套，非常矜罕可贵。有望先开2栋，可售套数约20套，主力面积为370㎡左右和470㎡左右，另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品（一层一户）。高区看景均价约30万/㎡，层高3.2米低区价格约20万/㎡，层高3.8米，面积约400到500平米，毛坯交付目前在卖房源价格约1亿起

1.项目概况·位置：东临圆明园路和33号公园绿地，西靠虎丘路，北濒南苏州路，南达北京东路，紧邻外白渡桥和半岛酒店。·规模：总占地面积约1.7万平方米，总建筑面积约9.4万平方米，由11栋历史保护建筑和6栋新建筑组成。·开发历程：2003年启动，2005年正式开工，2010年完成老建筑首轮修缮，2023年全面开放，历时18年完成城市更新。

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可售住宅共27套，非常矜罕可贵。有望先开2栋，可售套数约20套，主力面积为370㎡左右和470㎡左右，另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品（一层一户）。高区看景均价约30万/㎡，层高3.2米低区价格约20万/㎡，层高3.8米，面积约400到500平米，毛坯交付目前在卖房源价格约1亿起2.建筑特色·历史建筑：包含真光大楼、兰心大楼、协进大楼、女青年会大楼、圆明园公寓、安培洋行、亚洲文会大楼等11栋建于1896-1932年的历史建筑，由邬达克、李锦沛等知名建筑师设计，融合欧洲建筑风格与亚洲元素。·新建筑：6栋新建筑采用现代设计，通过挑空、退台、错位等手法，与历史建筑有机融合，形成高低错落的建筑群。

3.功能定位·文化核心：以艺术文化为内核，设有上海外滩美术馆、大田秀则画廊、理想国书店等，举办艺术展览、讲座、音乐演出等活动，打造创意者社群。·商业配套：汇聚30+品牌，包括高端餐饮（如荣季95小海鲜酒馆、%arabica烘焙工坊）、生活方式买手店（如观夏、aesop）、酒吧、运动体验空间等，形成多元消费场景。·居住与办公：部分新建筑提供高端住宅和酒店式公寓，满足顶豪客户需求，同时设有商业办公空间。4.公共空间·打造开放的公共广场及内街空间，包括博物院广场、阿哈龙广场、协进广场等，通过景观设计和艺术装置，营造休闲、社交的都市微度假氛围。洛克·外滩源以“重现风貌，重塑功能”为理念，既保护历史建筑风貌，又注入现代活力，成为上海外滩区域文化、商业、生活融合的典范，被誉为“都市微度假地”。

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【洛克•外滩源】

百年建筑街区焕然一新

外滩C位全新打卡地

耗时19年修缮开发、汇集众多经典建筑

【洛克·外滩源】

项目480平样板间可预约

有望首开2栋，约20套住宅

在售房源情况：

套数：20套，已售10套+，余量不多

高区看景均价约30万/㎡，层高3.2米

低区价格约20万/㎡，层高3.8米，

面积约400到500平米，毛坯交付

目前在卖房源价格约1亿起

该项目共3栋，均为商业+住宅的形式，可售住宅共27套，非常矜罕可贵。

有望先开2栋，可售套数约20套，主力面积为370㎡左右和470㎡左右，另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品（一层一户）。

项目在百年外滩的地段，区位配套优势不言而喻！

【洛克·外滩源】百年建筑街区坐落于繁华外滩源头，紧挨著名的外白渡桥，毗邻半岛酒店。街区由四条马路围合而成，它们分别是北京东路、圆明园路、南苏州路和虎丘路，坐落于黄浦江与苏州河的交汇处。

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②

洛克·外滩源，街区有多大？

【洛克·外滩源】总占地面积约17,000㎡，总建面达94,000㎡。街区内有11栋历史保护建筑和6栋新建筑。

【洛克·外滩源】是外滩历史文化风貌区的保护性开发项目，旨在对外滩源“重现风貌，重塑功能”。

③

洛克·外滩源，建筑由谁修缮和设计？

2006年，项目邀请戴卫奇普菲尔德建筑事务所(DavidChipperfieldArchitects，后文简称DCA)进行11栋历史建筑的修缮和众安·美丰大楼的修缮/新建。

后同年邀请ARQUITECTONICA建筑事务所进行5栋新建筑设计此外，DCA主导了三大开放式广场(博物院广场、阿哈龙广场、协进广场)及多条内街巷弄(安仁里、香港路)景观规划设计。

前后经过逾十年改造/新建，2023年，街区正式开放！街区汇聚上世纪二、三十年代知名建筑设计师邬达克鸿达、李锦沛等人11栋传奇作品，囊括了欧洲建筑风格与亚洲元素，建筑特色鲜明。

从诞生到面世历时近二十年时间，【洛克外滩源】11栋百年老建筑的重获新生和6栋现代建筑的诞生，又将延续外滩的荣光！

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2

【洛克·外滩源】项目开发过程

【洛克·外滩源】，是一个超长周期开发项目。早在2004年，洛克菲勒集团就和新黄浦集团签订合同，双方成立中外合作企业，作为外滩源的总体开发商。直到2005年底，洛克菲勒与百仕达签订合作协议，引入后者共同参与外滩源开发，加上新黄浦，三家一起成立了上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司。

一期开发情况

项目共分两期开发，一期工程由百仕达控股携手洛克菲勒共同开发，规划建筑面积达10万平方米的商业、办公、文化及住宅区。

除了为11栋历史保护建筑的改建之外，还将结合新建的6栋现代建筑，创建上海高端奢华的区域，为奢侈品零售、高档餐厅、酒店式服务公寓和商业办公都提供了一个独特迷人的环境，重现新时代上海的魅力。

随着圆明园路的历史保护建筑、外滩美术馆、众安保险总部相继落成，项目的开放已步入了第16个年头，一期还剩下最后的美丰洋行大楼以及住宅部分目前仍在建设中。

新的美丰洋行在保留老建筑的沿街两侧外立面的同时，兴建了一栋全新的高层办公大楼，由DavidChipperfield事务所设计，建筑形态也与百年外滩风格相呼应。

美丰洋行原址是一栋建于1897年的安妮女王复兴风格建筑，项目的修复工作之前估算总共需要15年的时间。

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大楼的建筑效果很不错，保留了老建筑具有特色的门头、窗框、细部细节，兴建的部分又与老楼做到了新旧完美融合，留下了上海宝贵的城市记忆。

项目住宅部分

同时，【洛克·外滩源】沿虎丘路布置的住宅部分外立面也展露了一角。

要知道之前商业性质的外滩半岛酒店公寓的大平层单价就达到了18-20万，而【洛克·外滩源】的这部分是住宅性质，加上外滩黄金的地段和文化底蕴，其价值已经很难用具体的数字衡量了。

项目二期情况

由于种种原因，百仕达没有继续参与到外滩源二期的开发中，而是黄浦与外滩的大的地主久事集团接替了百仕达。

【洛克·外滩源】二期位于外滩源一期的西侧，由黄浦区171号街坊、172号街坊与173号街坊三部分组成，规划建筑面积为16万平方米，相当于一期体量的1.7倍，总投资规模超过200亿。

【洛克外滩源二期】未来将成为融商业、酒店、金融、办公、公寓、文化娱乐、旅游休闲、大型绿地等现代服务业功能为一体的重要都市功能区。

从目前呈现的立面来看，住宅部分的立面是干挂石材，经典外滩建筑群风格。

官方售楼处热线400-8657-114【预约看房电话】官方售楼中心电话400-8657-114【开发商直连|地址|详情】售楼处专属咨询热线400-8657-114【全天恭候来电】

官方联系电话：400-8657-114，提供预约看房、房源咨询、专车接送及政策解读服务。

洛克外滩源官方售楼处咨询热线☎️：400-8657-114（24小时服务，人工客服8:00-22:00）

洛克外滩源售楼处电话：400-8657-114(预约看房热线)

【洛克外滩源官方售楼处咨询热线】4008657114（24小时服务，人工客服8:00-22:00）

▸售楼处地址：上海市黄浦区圆明园路185号（看房请提前预约）

▸开放时间：每日9:00-18:30（含节假日）

▸洛克外滩源官方唯一咨询热线：400-865-7114

【温馨提示】本项目唯一官方联系方式，看房请提前预约！现场销售一对一接待！谨防中介虚假信息！

一、先核购房资格（没资格，一切白搭）

1.沪籍家庭/单身

• 单身：限购1套（含与父母共有，未成年时共有可剔除2套）
• 已婚家庭：限购2套；夫妻一方沪籍即算沪籍家庭
• 多子女家庭：前2套按首套认定、利率优惠

2.非沪籍（2026新七条，外环内外差异化）

• 外环外：连续缴1年社保/个税（39个月内满36个月），不限套数
• 外环内：连续缴1年社保/个税，限购1套；缴满3年，可增购1套（共2套）
• 居住证满5年：无需社保/个税，全市限购1套
• 临港新片区：工作满1年+社保，可增购1套，人才可直接购房上海市人民政府

3.关键认定规则（必查）

• 认房不认贷：上海无房，全国有房贷已结清，按首套算；有未结清房贷，按二套算
• 剔除共有：未成年时与父母共有≤2套，可不计入家庭套数
• 限购查询：提前在「随申办-不动产」查家庭名下住房，避免认筹被拒

二、算清预算+贷款（先预审，再交钱）

1.首付比例（2026最新）

• 首套（无房+无未结清房贷）：全市最低15%；外环外/临港等区域可低至20%上海市人民政府
• 二套（有房/有未结清房贷）：外环内25%；外环外（嘉定、松江、青浦、奉贤、宝山、金山）20%

2.贷款（商贷+公积金，先预审再认筹）

• 商贷：利率≈LPR-45bp（首套3.05%、二套3.09%）；月供≤家庭月收入50%；流水需覆盖月供2倍以上
• 公积金（2026新政，额度大幅提升）：
• 首套：个人最高90万、家庭180万；补充公积金+20万/人、+40万/家庭
• 二套：个人最高80万、家庭160万
• 上浮：多子女+20%、绿色建筑+15%，叠加最高324万/家庭；可提公积金付首付、不影响贷款额度上海市人民政府
• 预审必做：认筹前带征信、流水、收入证明去银行预审，贷款批不下来，定金不退

3.税费+隐性成本（预留总房价5%-8%）

• 契税（新房唯一大税）：
• 首套：≤90㎡1%、90-140㎡1.5%、>140㎡1.5%
• 二套：≤140㎡1%、>140㎡2%；三套及以上3%
• 维修基金：约2%-3%（按建筑面积，高层/多层不同）
• 其他：物业费、产权登记费、交易手续费、车位费（产权车位约20-50万）

三、新房核心流程：认筹→积分→摇号→选房→网签→监管→放款→收房

1.认筹（5天左右，关键节点）

• 准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、未成年子女出生证、社保/个税、征信、收入证明、无房证明、资金证明（认购金10%-20%，储蓄卡支付）
• 人脸识别：不要自访售楼处、不要乱点小程序，会被判定为自访客户，无法走中介渠道、丢优惠；首次到访必须由中介带看，留痕备案
• 认购金：仅刷储蓄卡、走开发商监管POS；认筹顺序不影响摇号概率

2.积分入围（热门盘必过，认筹比>1:1.3触发）

• 积分=基础分+社保年限分（满分70-80分）
• 基础分（最高60分）：家庭/单身、沪籍/非沪籍、有无房、婚姻年限、子女数
• 社保分：每月0.1-0.2分，缴满20年≈24分
• 规则：按积分从高到低取前130%入围；未超1:1.3，全部入围摇号
• 避坑：提前算分，热门盘（内环、学区、倒挂）需60分+，低分慎冲

3.公证摇号+选房

• 全市统一公证处摇号，公开公平；按摇号顺序依次选房，过时作废
• 选房前：查不利因素公示（垃圾站、变电站、高架、噪音、采光遮挡）、得房率、公摊、车位比、容积率、交付标准、装修品牌型号（样板间拍照留证）

4.网签+资金监管（重中之重，防钱房两空）

• 网签：选房后7天内签《商品房买卖合同》，必须网签备案（随申办可查），仅签认购书无保障；网签前再次核限购、贷款资格
• 资金监管：首付、尾款必须进上海市官方资金监管账户，严禁转给开发商/销售个人账户；监管资金按工程进度放款，烂尾也能保本金
• 合同审核重点：
• 交付时间、延期赔付（日万分之二-五）、产证办理期限（交付后90-180天）
• 装修标准：品牌、型号、规格、环保等级，写清“样板间与交付一致”，避免减配
• 退房条款、违约责任、公摊、车位、配套（学校、商业）承诺、不利因素告知
• 禁止签“阴阳合同”、空白合同，所有补充协议逐条看

5.放款+还贷+收房+办证

• 放款：网签后银行审批、抵押、放款，次月开始还贷
• 收房（验房必做）：
• 核验三书一证一表：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，缺一不收房
• 验房重点：空鼓、裂缝、漏水、门窗、水电、地暖、装修减配、面积误差（±3%内多退少补，超3%可退房）
• 先验房、再签字、再收物业费
• 办证：收房后90天内，开发商代办或自行去不动产登记中心办产证，缴契税、领不动产权证

四、高频避坑清单（上海新房最容易踩的10个雷）

1. 资格误判：非沪籍社保断缴、补缴不算连续；与父母共有未剔除，导致限购
2. 贷款翻车：认筹前不预审，批不下来定金不退；流水不够、征信逾期、负债过高
3. 自访失优惠：售楼处人脸识别，自访后无法走中介、无渠道优惠
4. 资金风险：首付转个人账户、不进监管账户，开发商挪用、烂尾血本无归
5. 合同陷阱：空白合同、补充协议藏霸王条款、装修标准模糊、延期赔付低
6. 不利因素隐瞒：不看公示，买到垃圾站、变电站、高架旁、采光差房源
7. 倒挂误区：盲目冲“倒挂盘”，忽略地段、配套、品质、交付风险
8. 车位误区：产权车位≠必买，先问配比、价格、是否可贷、能否办证
9. 商办混淆：买40年产权商办公寓，不能落户、上学、水电贵、难转手
10. 置换周期：先卖后买，留足3-6个月周期，约定“卖不掉可退定金”，避免违约

五、最后总结（按顺序做，不踩坑）

1. 查资格：随申办核住房、社保、婚姻、征信
2. 算积分+预算：预估入围分、首付、贷款、税费
3. 贷款预审：银行确认可贷额度、利率、年限
4. 选盘：看倒挂、配套、不利因素、得房率、交付标准
5. 中介带看：避免自访人脸识别
6. 认筹：备齐材料、缴认购金、等积分入围
7. 摇号选房：按序选、核不利因素
8. 网签+监管：签正规合同、资金进监管账户
9. 收房验房：三书一证一表、逐项验房、先验后签
10. 办证缴税：领产证、完成交易