用二手房换套新房：上海首例“住房收购置换”签约 专家预计今年将有更多城市加入

一套二手房，直接卖给政府保障房平台公司，再用这笔钱去买一套新房——这样的交易，正在上海成为现实。

3月31日，上海市首例“住房收购置换”模式在静安区签约。据央视新闻报道，居民施先生将名下存量住房出售给区保障房公司，同时与新建商品房项目开发企业签订购房合同，一次性完成“卖旧房+买新房”的置换操作。

在这一模式下，原本分散在市场中的二手房，被纳入政府收购体系，并转化为保障性租赁住房；而原本可能受制于“旧房难卖”的改善需求，则在同一笔交易中被打通。

▲上海市首例“住房收购置换”模式在静安区签约

在持续强调“盘活存量商品房”的背景下，这一模式从收购新房延伸至二手房，被多位受访专家视为政策工具的重要变化。与此同时，围绕资金成本、收购规模及后续运营的问题，也将成为该模式能否全面推广的关键。

二手房纳入保障房体系

为置换提供新渠道

据央视新闻报道，静安区由区属保障房公司作为实施主体，收购区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。房源经统一标准化改造后，全部纳入区级保障性租赁住房管理体系，并以低于同地段市场租金的标准，面向新市民、青年人等群体出租。

该模式为有住房改善需求的居民开辟置换新渠道：居民可先锁定区内新建商品房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；区保障房公司给居民房票专项用于置换，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换。

“十五五”期间，静安区计划新增供应保租房约1.3万套（间）。作为上海中心城区，静安土地资源紧张，传统模式已难以完全满足保租房筹措的增量需求，为进一步拓宽房源筹措渠道，静安区开拓了“住房收购置换”这一创新模式，为保租房筹措注入新动能。

▲（资料图）2025上海国际城市与建筑博览会（上海城博会）静安区展台展示的城市更新、老房旧房改造

实际上，这一政策在2月初就已经启动。据新华社报道，2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动。上海市浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区。

从新房到二手房

政策重心从控增量转向盘活优化存量

这一模式的出现，是近年来房地产政策从“增量”走向“存量”的延伸结果。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受红星新闻记者采访时表示，自2025年中央经济工作会议及2026年《政府工作报告》多次提及“盘活存量商品房”以来，房地产市场的政策重心已从单纯的增量控制转向存量盘活和优化。

他提到，早期的收储实践主要集中在收购房地产开发企业的未售新建商品房。而当前，以上海、杭州、济南、太仓等城市为代表，收购对象开始从“新房库存”延伸至二手房市场。通过为老旧二手房提供“官方退出通道”，直接激活住房置换链条，同时以较低成本快速筹集位于成熟区域的保障性房源。

严跃进梳理的案例显示，目前多地已开展类似探索。例如，上海浦东、静安、徐汇等区域由区属公租公司收购小户型二手房用于保障性租赁住房；江苏太仓通过“以旧换新”模式，由国企收购旧房并用于保障房或人才公寓；浙江杭州富阳、山东济南起步区等地，也通过收购二手房与新房置换联动推进政策落地。

中指研究院发布的《2026年一季度中国房地产市场总结与趋势展望》中提到，2026年各地将持续推进收购存量商品房，其中收购二手房将成为重点。报告指出，上海浦东新区、静安区、徐汇区已开展相关试点，预计更多城市将跟进落地，加速二手房库存去化。

激活置换链条

能否推广考验资金与运营能力

严跃进分析，当前各地收购二手房用作保障房的实践呈现出多个显著特征。一方面，收购标准趋向精细化与区位导向，与收购新房关注“整栋未售”不同，收购二手房更强调“区位匹配”和“户型实用”。同时，资金闭环与金融工具深度结合，将收购二手房与激活新房市场进行绑定。地方国企（城投平台）的角色也从传统的“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变。

严跃进认为，对居民家庭来说，这一政策能显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”链条，尤其是破解这两年部分城市二手房挂牌激增的问题，有助于稳定市场核心群体的预期。

中指研究院上海数据总经理张文静则提到，这一举动一方面能有效支持扩充保租房供给，优化区域布局与房型结构，降低新市民、青年人居住成本，提升人才吸引力。另一方面通过政府收购存量二手房，有利于稳定二手房成交供需与价格预期，缓解库存压力，并带动一手房去化，有效促进租购并举格局形成。

不过，从实际推进条件来看，相关约束同样存在。

中指研究院在上述报告中提到，运用专项债收购存量商品房是推进去库存的重要方式，据中指不完全统计，2025年以来，浙江、山东、湖南等多地，先后发行合计超43亿元专项债券用于收购存量商品房，整体发行速度仍偏慢。资金成本偏高是影响收购工作开展的重要因素之一。

在运营层面，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前接受红星新闻记者采访时表示，收购过来的这些位于中心区、配套成熟、有通勤优势的二手房，经过二次装修后，如果租金适宜，必然会受到欢迎。但在供给端，这种大体量资金投入的“重资产”模式在规模上较难做大，后期还要看收购以后的出租情况、租金回报等。

严跃进也提到，这一模式会面临资金可持续性压力、估值公允性与道德风险防范、后续运营效率等众多问题的挑战。

从上海静安的首单签约来看，收购二手房用于保障性租赁住房，已经从政策探索进入实际操作阶段。央视新闻在报道中提到，该模式为保租房筹措及住房改善提供了可复制、可推广的试点实践。

严跃进告诉记者，预计今年将有更多城市加入这一行列，收储规模有望进一步扩大。二手房市场的供给压力将随之缓解，同时有助于各地积极探索一二手房联动等机制，为保障房制度与产品的优化提供重要启示。

红星新闻记者 刘亚洲 北京报道

编辑 张寻 审核 任志江