中国金茂董事长陶天海：行业洗牌后，未来机会大于挑战

中国商报（记者 周子荑）“行业洗牌之后，留下的将是高手之间的竞争，竞争格局将从完全竞争转向寡头竞争。对于一些存活下来的优质房企来说，未来机会大于挑战。”3月24日，中国金茂董事长陶天海在公司2025年度业绩会上作出了这一判断。

国家统计局不久前发布的数据显示，2025年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降8.7%和12.6%。中国金茂交出的成绩单是：签约销售额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位；毛利为92.21亿元，同比增长7%；母公司所有者应占溢利为12.53亿元（含投资物业公平值损益），同比增长18%。

土地投资：京沪占比66%，新项目净利率超10%

在业绩说明会上，中国金茂高管表示，2025年，全国300城涉宅用地成交规模下降9.7%，一线城市出让规模萎缩23%，但核心地块溢价率提高至11.5%；二线城市成交规模微涨5.8%；三线、四线城市量价齐跌。

中国金茂高级副总裁张辉认为：“从结构上来看，能级分化比较明显，对于核心地块，房企的投资策略趋同，竞争还是比较激烈的。”

数据显示，中国金茂2025年新增获取21宗土地，其中4宗为低溢价获取，12宗为底价获取。从城市能级来看，21宗土地全部位于一线、二线城市，其中在北京、上海两个城市的投资占比为66%。中国金茂管理层在业绩会上透露，2024年以来新获取项目的净利率超10%。　

张辉表示，2026年的投资将继续秉持“积极不激进”的原则，锚定全年权益投资目标，聚焦“投好、投足”。

从销售结构来看，中国金茂一线、二线城市签约销售占比为96%，住宅签约单价约为2.7万元/平方米，同比上升24%。截至报告期末，公司未售货值89%位于一线、二线城市，一线城市未售货值占比较上年提升8个百分点至近30%。

新项目首开全部实现标杆效果，存量盘活完成47个项目清盘

2025年，中国金茂2024年推出的“金玉满堂”四大产品线全面落地。6个金茂府、7个璞系、5个满系、8个棠系项目面市。管理层在业绩会上表示，公司2025年全年首开34个项目，全部实现了标杆项目效果。

2025年首开项目的量、价分别达成可研阶段目标的128%和104%，其中成都东城金茂晓棠量、价达成率分别为191%和110%，上海金茂棠前的量、价达成率分别为142%和107%。

在存量盘活方面，全年有47个项目实现尾盘清盘。陶天海在业绩会上表示，公司通过“做优增量带动存量盘活”，用发展来解决历史问题。

新增融资成本降至2.75%，未动用银行授信超700亿元

2025年，中国金茂新增融资平均成本为2.75%，较上年的3.39%下降了0.64%。全年发行4笔公司债，最低融资成本2.38%；7月发行的20亿中票票面利率2.3%。

首席财务官乔晓洁在业绩会上表示：“2025年境内融资成本相对较低，所以公司加大了境内的融资力度。考虑到2026年境外的融资成本相对较高，所以公司会压降部分高成本的境外债务规模，预计到2026年年末，整体的负债水平仍会稳中有降。”

截至报告期末，公司在手未动用银行授信超过700亿元。一年内到期的债务281亿元，占总债务的22%。乔晓洁强调：“我们不依赖于扩大债务规模来驱动投资，而是说聚焦于提升运营能力、加快经营回款来支撑公司业务发展。”

新项目平均经营性现金流回正周期为10.4个月。全年回款1044亿元，回款率约为92%。

行业判断：筑底修复期，结构性机会仍存

对于当前及未来的市场走势，陶天海在业绩会上作出系统判断：行业处于筑底和修复过程之中，呈现“行业筑底、结构分化、企业突围”三大特点。

在筑底层面，陶天海分析：“从2025年年底到2026年年初，北上广深四个一线城市的二手房房价普遍跌到了一个主力成交的成本空间，我们也观察到，实际上市场低价甩卖的意愿在大幅度减少。从总体判断，目前市场调整已经到了一个底部区域，再经过一段时间的筑底和修复，行业是值得期待的。”

在结构分化层面，陶天海认为，一线及二线核心城市仍然具有旺盛的潜在需求，“只是很多购房者还没有找到一个入市的好时机。随着整个市场逐渐实现止跌回稳，需求还是非常旺盛的。”同时，三线、四线城市中满足“好地段、良供需、好产品”标准的项目仍然有机会。

在企业突围层面，陶天海表示，地产行业处于竞争格局重塑阶段，“大浪淘沙，行业洗牌之后，留下的实际上是高手之间的竞争。头部企业采取了盘活存量、做优增量、调整业务结构等举措，竞争格局会从完全竞争转向寡头竞争。”

面向未来，中国金茂管理层明确了“活下来—活得好—活出彩”三步走规划。陶天海表示，预计2026年公司无论是行业排名还是销售规模，总体将保持稳中有升趋势。在投资端，张辉表示将继续锚定全年权益投资目标，聚焦“投好、投足”，在积极而不激进的总基调下捕捉优质窗口机会。