664套房源积压432套 河景盘失速石景山

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以下为正文：

在石景山住了十几年的人，心里都有一本账。

老古城的房子，当年觉得不错。南北通透，小区安静，邻居都是熟人。只是住了十来年，孩子大了要独立房间，老人来了要加床，怎么安排都局促。物业费倒是便宜，但那些年久失修的小毛病，慢慢磨掉了当初的满意。

换房吧。往西是门头沟，太远；往东是海淀，太贵。首钢东南区这片拆出来的空地，就成了很多人唯一能看得见的出口。

中海长安源境，就在这片空地上。2024年9月开盘，到现在一年半，两期664套房，网签了232套。

232套，去化率35%。不算最差，但也绝对算不上好。

01被压抑的置换需求

在聊产品之前，得先看懂这片土地。

首钢东南区，过去是工业区，现在是拆了等待重建的白纸。往北是首钢园，冬奥会留下的场馆和六工汇；往南是永定河，河对岸就是门头沟。这里最大的尴尬是：新房供应断断续续，高品质的改善盘尤其稀缺。

周边二手房呢？老古城、八角、鲁谷那一带的房子，大多是2010年前后的产品。户型、园林、物业，都渐渐跟不上当下的居住审美。想换房的人不少，但一直没什么好选择。改善需求就像被压了三五年的弹簧，等着释放。

中海长安源境入场，本应接住这批人。它有央企品牌，有永定河景观，有双阳台，还有地铁规划——1号线古城站虽然有段距离，但规划中的1号线支线体育场南街站（约700米）和11号线二期衙门口西站（约500米），给了买家一个“未来可期”的理由。

但现实比理想骨感。

02轨交的故事，还能讲多久

2024年9月开盘当月，项目成交均价61,938元/㎡。11月冲到最高点65,979元/㎡。那时候市场还有热情，买家对轨交预期充满信心——不就是等两三年吗，值。

然后就是一路向下。

2026年2月，均价51,281元/㎡。比最高点跌了22%。3月小幅回升到53,170元/㎡，但跟开盘时比，还是跌了14%。一年多时间，每平米缩水一万五。

开发商也很为难。降了，老业主心里不舒服；不降，新客户根本不买单。从数据看，他们选择了降价。但降价也没换来量的爆发——月均成交从2025年的13.5套，掉到2026年一季度的8.3套。

最惨的一个月是2026年2月，只网签了2套。

春节淡季可以理解，但2套，太扎眼了。

问题出在哪？轨交预期被反复消化，买房的人开始算账了。等两三年，值不值？就算通了，从石景山到金融街，能比现在快多少？这些账算下来，轨交的溢价已经被透支。

2025年底北京出了新政，非京籍社保年限从2年降到1年，理论上给五环外项目带来了增量客群。但从长安源境的成交看，这个增量还没体现出来。政策撑不起一个项目的长期去化，最终还是得看产品本身。

03得房率与河景的取舍

长安源境的产品，有它的亮点，也有它的短板。

先说亮点。永定河一线河景，在石景山总价千万以下的盘里，它是独一份。双阳台设计，站在阳台上看河面和首钢园的工业遗存，视觉体验算得上第一梯队。中海品牌，央企物业，安全感是有的。

短板呢？得房率76%-82%。这个数字在板块里不占优势。隔壁的首钢璟悦长安，打着“好房子”标准，得房率85%-97%，内凹阳台、设备平台、飘窗全赠送。同样标120㎡，人家实际能用的比你多出一大截。

花700多万买房，谁不希望每平米都花在刀刃上？河景很美，但每天朝九晚五的上班族，站在阳台上的时间有多少？很多人样板间里觉得很心动，回家一算账，还是选了得房率更高的房子。

04隔壁的竞品，分走了一杯羹

长安源境不是一个人在战斗，但它身边的人，个个都不好惹。

直线距离3公里内，首钢璟悦长安卖了259套，成交均价60,804元/㎡。比长安源境贵，但卖得还多27套。璟悦长安户型83-133㎡，覆盖面更宽，刚改首改一把抓。得房率高，总价还不高，直接把源境的客户截走了。

中海学府里，231套，均价61,687元/㎡，也很稳。

长安源境232套，排第二，但价格是最低的。板块内价格梯度很清晰：中海长安玖章（7.5万）>中海云庭（7.1万）>璟悦长安（6.1万）>长安源境（5.7万）。源境处在最下游，但价格优势没有转化成流速优势。

河景是它的护城河，但这条河，还不够宽。

05谁是买单的人

232套成交里，绝大多数是110-130㎡的三居。这个面积段总价650-800万，是石景山本地置换家庭最集中的预算区间。

108㎡的边厅户型，总价约620万起，5.5米阳光边厅，视野好，总价低，被称为“销冠户型”。

而145㎡的四居，卖的不多。总价超过900万，很多人的预算就够不到了。而且在这个价位上，客户会去比较中海长安玖章或者其他板块。大户型去化慢，是很多改善盘的通病。

这说明一件事：在石景山，改善需求真实存在，但客户对总价极度敏感。多一个房间多花一百多万，很多人就不跟了。

06库存与等待

两期加起来664套，卖了232套，还剩432套。

2025年8月二期入市后，库存从2.4万㎡跳升到4.8万㎡，去化周期从17个月拉长到38.7个月。按现在的节奏，够卖两三年。

开发商当然不会坐等。但数字摆在这里，压力是实实在在的。接下来怎么走，取决于定价策略，也取决于市场对石景山还能有多少耐心。

给买房人的几句实话

如果你正在看中海长安源境，几个问题要想清楚：

第一，你愿不愿意为轨交预期等两三年。现在通勤主要靠公交或自驾，1号线古城站要走20分钟。支线和11号线二期通车后确实方便，但你能不能接受现在的状态？

第二，你的预算在什么区间。600-800万之间，108-130㎡的三居是这个盘性价比最高的选择。如果预算超过900万想买大四居，建议去横向对比一下璟悦长安和别的板块，看看得房率和总价。

第三，你对“改善”的期待是什么。河景、双阳台、中海品牌和物业，这些是长安源境区别于竞品的地方。如果你在意这些，它值得看。如果你更在意每平米实际能用的面积，那璟悦长安可能更适合。

首钢东南区这块地，承载了太多石景山本地人的置换梦。但梦想落地，需要价格、产品、预期三者对上节奏。

中海长安源境两年网签232套，不算差，但也不够好。它像一面镜子，照出京西改善市场最真实的温度：需求在，但客户不追高；轨交预期在，但已经撑不起溢价。

还有432套要卖。接下来的故事怎么讲，取决于开发商能不能在河景和得房率之间，找到一个让买房人心动的平衡点。

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