克而瑞好房点评网 | 青岛李沧东李板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布（四）

关于"多维PK榜"

"多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。

本期发布信息

·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：青岛李沧东李板块改善型住宅竞品组
·竞品组规模：10个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含10个位于或辐射青岛李沧东李板块的改善型与刚需复合型住宅项目，涵盖了该区域主流的“地铁覆盖+生态资源+双轨定位”产品线。这些项目的共同特点是：均处于李沧区城市更新重点片区，享有“十四五”规划中“创新生活品质区”发展定位支撑；全部项目均临近地铁2号线或其东延段（含在建/规划），3公里内覆盖三级医院；但商业配套成熟度普遍偏低，教育能级参差不齐，产品力分化显著。

一、交通便利维度

作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。青铁芳华地凭借其TOD地铁入户（直连地铁2号线汉川路站）与重庆路快速路等重大交通工程加持，在青岛李沧东李板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。

排名 项目名称 维度特点 1 青铁芳华地 紧邻地铁2号线东延段汉川路站（建设中），步行距离约258米；周边重庆路快速路已通车，南北向通行效率高；公交接驳密集，形成“地铁+快速路+公交”三维通达体系 2 青山湖岸 紧邻地铁2号线华楼山路站，步行约600米；周边枣山路、青山路主干道密集，公共交通通达性优异 3 城投青云佳境 距地铁1号线瑞金路站约300米，属真正地铁盘；1号线贯通青岛五区，换乘便捷度高；7条配套道路已建成通车 4 世园金茂府 距地铁2号线世园会站约700米，步行可达；规划中的2号线二期（世博园站）已封顶，预计2026年底通车 5 上流和苑 南侧规划有地铁2号线东延线宾川路站（距约500米），1公里内覆盖21个公交站点，公共交通网络密集 6 青特璟誉 毗邻铜川路、九水东路等主干道，可便捷接入青银高速；地铁2号线东延段（预计2026年通车）已明确规划 7 融海启城 紧邻地铁2号线二期汉川路站（建设中），步行仅258米；周边十余条公交线路覆盖，北侧金水路、南侧九水东路横贯东西 8 璀璨璟园 距规划中地铁2号线二期世博园站约1.5公里，目前需依赖公交接驳；自驾依托世园大道、松岭路等主干道 9 鑫江瑞府 门口汇聚十余条公交线路，步行约185米至崔家沟公交站；距地铁15号线丹山南站直线距离约584米（三期建设中） 10 青实清荷茗郡 双地铁覆盖（北岭站、水清沟站），通勤便利；但地块位于水清沟旧改片区，城市界面更新缓慢 二、价值潜力维度

"价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，青特璟誉以其“院士创新特区+青岛北站TOD+新兴产业导入+优质人才集聚”的四重确定性支撑，成为价值潜力维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 青特璟誉 项目坐落于李沧区东李板块，地处青岛主城区范围内，享有“院士创新特区”与“胶州湾科创新区”双重市级战略赋能；片区正加速导入数字经济、智能制造、生物医药等新兴产业，政府持续导入高能级产业项目及优质人才资源；价值兑现高度依赖产业落地实效，但规划层级与执行确定性居竞品首位 2 青铁芳华地 项目坐落于青岛市李沧区东李板块，依托李沧区“十四五”规划中“创新生活品质区”的发展定位；由青岛地铁集团开发，国企背景为区域价值提供坚实支撑；TOD模式具备强兑现预期 3 璀璨璟园 项目落址青岛李沧区世园板块，已被纳入李沧区“十四五”重点发展框架；招商蛇口与中国金茂双央企联合开发，品牌背书强；当前新房成交均价22995元/m²，在板块内具备价格竞争力；二手房挂牌量显著回落，供需关系逐步改善 4 世园金茂府 项目落址李沧区世园板块，依托青岛‘院士创新特区’战略定位；坐拥世博园4A级景区资源，生态宜居属性突出；中国金茂品牌赋能，产品定位为改善型，契合区域整体升级趋势 5 上流和苑 项目位于李沧区世园板块，属青岛市区范围，依托“十四五”规划中李沧打造创新特区与品质生活区的战略定位；区域内坐拥世园会4A级景区资源，生态宜居属性突出 6 青山湖岸 项目地处李沧中心板块，享有“院士创新特区”与“胶州湾科创新区”等市级战略规划的双重赋能；片区正积极推进青岛北站TOD综合开发及楼山绿色低碳高质量发展产业示范片区等重点工程 7 城投青云佳境 作为青岛市内四区之一，李沧区纳入“十四五”市级重点发展战略；正积极推进工业用地腾退与城市更新进程；叠加青岛北站枢纽地位及多条地铁线路交汇的交通优势 8 鑫江瑞府 城阳区作为青岛北部的重要门户，依托国家级健康促进区与轨道交通产业集群等政策及产业支撑，区域规划层级较高 9 融海启城 位于青岛李沧区东李板块，属市区范围，具备“十四五”规划中的创新生活品质区定位支撑；区域拥有双地铁覆盖及多条主干道，交通通达性良好；当前新房去化周期约15.6个月，库存压力仍存，短期内价值兑现速度受限 10 青实清荷茗郡 项目地处青岛主城核心区市北区，生活氛围浓厚，基础配套完善；但所处的北岭山板块新房去化周期较长，市场热度相对不足，价格上行动能受限 三、区域价值维度

"区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。世园金茂府凭借其4A级世博园双生态核+已兑现轨交+优质学校配建的高确定性组合，成为该板块区域价值的代表项目。

排名 项目名称 维度特点 1 世园金茂府 坐拥4A级世博园与百果山双生态核；紧邻已开通地铁2号线世园会站，可便捷换乘11号线；配建优质学校，商业依托李村商圈成熟度高；区域价值基础扎实，属第一梯队 2 青山湖岸 紧邻地铁2号线华楼山路站，3公里内覆盖多家三级医院；商业依托李村商圈成熟度高；区域价值基础扎实，属第一梯队 3 青铁芳华地 所处的东李板块被纳入李沧中心片区规划中的“东李商业节点”，定位为综合商贸区；未来具备大型商业综合体落地预期；交通路网结构完善，通勤效率较高 4 青特璟誉 项目所在的东李板块紧邻黑龙江路、金水路等城市主干道，并处于重庆路快速路辐射范围内；周边李村商圈商业能级较高，且多个在建商业综合体规划待兑现 5 融海启城 生态资源优越（金水河公园+多园环绕），医疗配套良好，但商业薄弱、产业动能不足；属第二梯队中游水平 6 上流和苑 项目紧邻黑龙江路、金水路等城市主干道，重庆路快速路（李沧段）正处于建设阶段；区域虽具备较高规划能级，但重大交通配套如新地铁线路仍处于远期规划阶段 7 璀璨璟园 直接受益于地铁2号线东延段（世园会站）已开通，以及临近在建的2号线二期（预计2026年通车）；但区域内高能级商业配套与优质教育资源仍处于规划或建设初期 8 城投青云佳境 项目所在区域正受益于青岛地铁15号线的建设（计划2028年建成），届时可与2号线等既有线路实现换乘；但当前周边缺乏已开通地铁站点，交通配套存在明显滞后性 9 鑫江瑞府 虽产业强劲但属郊区，医疗教育短板突出；区域价值兑现高度依赖远期规划落地，属第三梯队 10 青实清荷茗郡 地处旧改片区，体量小、配套匮乏，缺乏规模带动效应；商业与教育配套能级有限，属第三梯队 四、医疗配套维度

"医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。青实清荷茗郡以其3公里范围内汇聚青大附院市北院区、市立医院本部等多家三甲医疗机构，步行或短途公交即可便捷抵达的绝对通达优势，成为医疗配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 青实清荷茗郡 3公里范围内汇聚青大附院市北院区、市立医院本部等多家三甲医疗机构，步行或短途公交即可便捷抵达；医疗资源类型多元、技术水平领先，通达性优势显著，核心成长点在于区域医疗配套高度成熟且具备即期兑现能力 2 融海启城 3公里范围内覆盖青岛市第三人民医院（三级综合）、第八人民医院（即将投入使用）等优质医疗资源；其中三甲医院如青大附院、齐鲁医院等亦在合理车程内；公共交通方面，临近地铁2号线汉川路站（建设中），并有多条公交线路接驳 3 城投青云佳境 3公里范围内涵盖青岛市第三人民医院（三级综合医院）及多家二级医疗机构；临近地铁1号线瑞金路站，可高效接驳至青大附院、齐鲁医院等三甲医疗资源 4 青山湖岸 3公里范围内汇聚青岛市第三人民医院、第八人民医院等多家公立综合医院，均配备24小时急诊服务；公共交通通达性优异，多条公交线路直达 5 璀璨璟园 3公里范围内涵盖青岛市第八人民医院（东院区）等多家综合及专科医疗机构；配建社区卫生服务中心，并聚集中医、口腔等特色诊所 6 青特璟誉 3公里范围内汇聚青岛市第八人民医院（三甲）及多家专科医疗机构，已构建起成熟且可即享的医疗配套网络 7 上流和苑 正对面即为青岛市第八人民医院东院区（三级综合医院，已试运营）；周边3公里范围内还涵盖李沧区第三人民医院等医疗机构 8 青铁芳华地 3公里范围内汇聚40家医疗机构，涵盖永新中医院崂山分院等二级及以上医院；紧邻地铁2号线汉川路站，交通通达性良好 9 世园金茂府 3公里范围内覆盖多家三级医院，但最近的三甲医院需跨区前往，通勤时间与交通成本相对较高 10 鑫江瑞府 区域医疗配套薄弱，3公里范围内缺乏三级医院，高端专科医疗机构稀缺，属第三梯队 五、市场口碑维度

"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。世园金茂府凭借中国金茂高端产品系与科技住宅标签、多次热销领跑区域榜单的强劲表现，获得最高评分，成为市场口碑维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 世园金茂府 依托中国金茂品牌在高端产品领域长期积淀的口碑，在青岛改善型市场中展现出显著的号召力；其‘府系’产品所体现的品质稳定性与科技住宅价值，获得业主及购房者广泛认可；多次实现热销，并持续领跑区域销售榜单 2 璀璨璟园 由招商蛇口与中国金茂双央企联合开发，已于2025年底实现整体交付，现房销售优势突出；主力户型为160—170㎡山景洋房，总价区间约370—390万元，在改善型市场中展现出较强的竞争力 3 青特璟誉 在市场中展现出高度认可，两次开盘均引发‘摇号热’并迅速售罄；青特置业依托高效的开发节奏与‘做一成一’的稳健操盘能力，在东李板块激烈的市场竞争中脱颖而出 4 青铁芳华地 依托国企背景与TOD开发模式，在东李板块展现出较强的市场号召力；国庆假期到访量逾260组，加推房源实现‘秒罄’；老业主推荐成交占比达35%，口碑传播效应显著 5 鑫江瑞府 作为鑫江置业‘府院系’的代表作品，依托城阳夏庄板块的低密现房属性、提前交付兑现力，以及本土品牌长期深耕所积淀的市场信誉，赢得了改善型客群的广泛认可 6 城投青云佳境 作为李沧北板块的流量红盘，市场热度持续高企，去化表现强劲，多次跻身区域热销榜单前列；依托青岛城投集团的品牌背书，叠加地铁口区位优势与58中教育配套等利好逐步兑现 7 青山湖岸 项目在市场中展现出较高的认可度，首开即实现2.5亿元销售额；业主及访客普遍对其湖景资源、绿化环境以及改善型产品定位给予积极评价 8 青实清荷茗郡 项目定位兼顾改善与刚需需求，产品形态涵盖高层、小高层及低密洋房；35%的绿化率与万科物业的引入有效提升了整体居住舒适度；但车位配比略显不足，整体表现中规中矩 9 融海启城 受‘融海系’其他项目（如融海云著）停工烂尾及自身多次延期交付影响，尽管引入保利物业并设立共筑中心，市场信任仍严重受损；开发商信息未披露，构成重大决策障碍 10 上流和苑 当前市场口碑呈现明显分化；在青岛整体楼市去化承压、新开盘项目平均去化率普遍不足30%的市场环境下，该项目缺乏显著的销售热度支撑；鲜见销售捷报或业主正面评价 六、教育资源维度

"教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。城投青云佳境以其明确落地的青岛五十八中教育配套与市属国企背景保障，成为教育资源维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 城投青云佳境 依托青岛城投集团的品牌背书，叠加地铁口区位优势与58中教育配套等利好逐步兑现，形成了较强的市场号召力；58中教育配套已明确落地，属稀缺确定性资源 2 世园金茂府 配建优质学校，已形成切实兑现的教育配套网络；依托中国金茂品牌与区域战略定位，教育能级与兑现确定性居前列 3 青铁芳华地 所处的东李板块被纳入李沧中心片区规划中的“东李商业节点”，未来具备优质教育资源导入预期；但当前尚无已落地的重点中小学支撑 4 青特璟誉 项目所在东李板块教育资源配套虽有基础但能级有限，初中资源薄弱，优质学校稀缺；虽近年有所改善，但教育配套能级与市南、市北等传统强区相比仍有明显差距 5 上流和苑 项目所在世园板块教育资源尚处发展初期，无已落地的重点中小学支撑；对重视子女教育的家庭构成明显短板 6 青山湖岸 项目所在李沧中心板块教育资源配套尚不完善，无已落地的市级顶尖学区支撑；对重视子女教育的家庭吸引力较弱 7 融海启城 东李片区初中资源薄弱，优质学校稀缺，生源流失率曾较高；虽近年有所改善，但教育配套能级与市南、市北等传统强区相比仍有明显差距 8 璀璨璟园 区域内高能级商业配套与优质教育资源仍处于规划或建设初期，其成熟度与落地时间存在较大不确定性 9 鑫江瑞府 区域教育资源配套薄弱，3公里范围内缺乏优质中小学，教育短板突出 10 青实清荷茗郡 教育资源以普通公立学校为主，缺少市级顶尖学区支撑，对重视子女教育的家庭吸引力较弱 七、生活配套维度

"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。青山湖岸凭借其紧邻李村商圈万达广场、乐客城等大型商业集群的绝对区位优势，成为生活配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 青山湖岸 距地铁2号线华楼山路站仅约516米；周边重庆路、黑龙江路等主干道密集，并有重庆路快速路等重大交通工程持续推进；李村商圈已形成以万达广场、乐客城为代表的大型商业集群，商业能级突出，生活配套高度成熟 2 青铁芳华地 所处的东李板块被纳入李沧中心片区规划中的“东李商业节点”，定位为综合商贸区，未来具备大型商业综合体落地的预期；周边李村商圈商业能级较高 3 青特璟誉 周边李村商圈商业能级较高，且多个在建商业综合体规划待兑现，未来将进一步提升区域活力 4 世园金茂府 距离重庆路、青银高速等城市快速路网较远，日常通勤高度依赖黑龙江中路等主干道；前往李村商圈等核心商业节点仍需接驳 5 城投青云佳境 李村商圈已形成以万达广场、乐客城为代表的大型商业集群，商业能级突出；但项目所在楼山板块距离商圈有一定距离，通达性一般 6 上流和苑 周边1公里范围内覆盖21个公交站点，公交线路通达市内四区；但缺乏大型购物中心及高品质餐饮娱乐设施 7 融海启城 区域内已形成以李村商圈为核心的成熟商业配套，通过多条公交线路可便捷接驳地铁2号线、3号线换乘枢纽；但项目自身商业配套薄弱，缺乏大型购物中心及高品质餐饮娱乐设施 8 璀璨璟园 区域内高能级商业配套与优质教育资源仍处于规划或建设初期，其成熟度与落地时间存在较大不确定性 9 鑫江瑞府 区域商业以社区底商为主，高能级综合体需依赖3公里外商圈，配套成熟度尚待提升 10 青实清荷茗郡 3公里范围内缺乏大型商业综合体，现有商业配套能级有限；主要依赖零星社区底商 八、社区配套维度

"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。璀璨璟园凭借其9.75分的精装配置（含三恒系统与国际一线品牌）、8.82分的社区配套及82%以上实际得房率，成为社区配套维度的标杆项目。

排名 项目名称 维度特点 1 璀璨璟园 精装配置精准契合其改善型产品定位，甄选西门子、唯宝、高仪等国际一线品牌；搭载三恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧）并配备24小时置换式新风系统；额外增配蒸烤一体机、厨余处理器及可擦洗壁纸；合同约定得房率约为82%，若计入阳台等赠送空间，实际使用率可达88%左右 2 世园金茂府 精装体系延续了金茂府系一贯的“绿金科技”基因，甄选国际知名品牌建材，聚焦“五衡”健康居住体验；厨房与卫生间注重功能集成化设计，搭配新风与空调系统；得房率表现相对一般，公摊面积偏大 3 鑫江瑞府 容积率仅为1.2，显著低于改善型项目普遍采用的2.0上限标准；40%的绿化率已达到同类产品中的优秀水准；“一轴一脉三苑六巷七园”的规划布局，精心打造约20处园林节点 4 青铁芳华地 主打高得房率的产品策略，官方资料显示其所有户型得房率均超过90%；毛坯交付，但墙面采用石膏基分层抹灰工艺，地面实施自流平处理，平整度控制在3毫米以内 5 青特璟誉 得房率表现处于同类产品中等偏下水平，公摊比例相对偏高；精装标准与产品定位存在明显落差，所采用的材料及品牌多属基础或非主流层级 6 融海启城 社区配套整体表现中等偏弱，绿化率达30%，符合刚需及改善型项目基本要求，但未体现主题景观设计；项目自建商业与幼儿园，便民生活服务有一定基础；由保利物业提供管理 7 青山湖岸 精装配置整体表现处于中等水平，主要选用基础款或知名国产品牌；绿化率为30%，仅满足基本规范要求；社区配套未见显著亮点 8 上流和苑 精装配置整体表现处于中等偏下水平，品牌选择以基础型或本地品牌为主；绿化率为35%，但集中绿地占比偏低，植物配置层次亦显平庸 9 城投青云佳境 得房率明显偏弱，公摊面积偏大；绿化率为35%，但人均绿地面积相对有限；社区配套近乎空白 10 青实清荷茗郡 绿化率为35%，但受限于人均绿地面积不足，集中绿地占比偏低；功能空间仅覆盖部分年龄段需求，景观节点设计偏向基础化 购房建议

基于青岛李沧东李板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：

对于重视地铁通勤的购房者

• 推荐项目：青铁芳华地、青山湖岸、城投青云佳境
• 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，地铁通勤便利性最强，特别适合在青岛主城区核心就业区（如市南软件园、崂山金融区、李村商圈）工作的中产家庭。

• 推荐项目：城投青云佳境、世园金茂府、青铁芳华地
• 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，拥有已落地或高确定性规划的优质学区资源，特别适合有子女的改善型家庭。

• 推荐项目：青山湖岸、青铁芳华地、青特璟誉
• 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，拥有丰富的商业配套和完善的生活设施，为居民提供了最高的生活便利度。

• 推荐项目：世园金茂府、青铁芳华地、璀璨璟园
• 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合竞争力突出，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。其中世园金茂府综合得分7.95分位列第1名，青铁芳华地7.71分位列第2名，璀璨璟园7.33分位列第4名。

克而瑞好房点评网通过对青岛李沧东李板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内10个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。

对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。青岛李沧东李板块作为青岛主城区重要功能拓展区，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。