上海二手房3月卖了3万套，不算疯涨也没躺平，房价还在慢慢找底。

网上说系统崩了，其实就那两天过户人太多，后台卡了一下。
我问了链家门店的朋友，他们说最近来的基本都是刚毕业三五年的，或者家里帮凑首付的年轻人，真炒房的几乎没见到。

3月成交3万套，是2021年后最高，但比2021年峰值还是少了快1.3万套。
二手房价2月只涨了0.2%，同比还跌6.2%，根本谈不上涨，只是跌得慢了点。
挂牌量现在13.8万套，五年最低，不是房东不挂，是好一点的300万以下房子，挂出来二十几天就没了。

社保从三年变一年，外环内直接放开，人社局说覆盖42万人，听着多，实际能立刻买房的没那么多。
公积金贷款提到120万，双缴家庭买300万的房子，月供少了小两千，不是大钱，但对刚工作的真有用。
房产税改了，非沪籍首套不收，卖老房子买新的，省下三四万，改善家庭算得清这笔账。

刚需占七成二，基本是300万以内“上车盘”，静安、杨浦的老公房，或者松江新城的小两房。
他们看房快、决定快，以前平均要盯四个多月，现在一个半月就定下来。
改善客户多数是卖一套买一套，比如把曹家渡的老破小卖掉，加点钱去前滩买新房，这种操作占了六成五。

豪宅认购破100%的，全在徐汇滨江、北外滩，地段硬、供应少，跟普通人关系不大。
远郊楼盘也在卖，嘉定南翔那个盘，92%认购率，但开发商不敢多推，一批只放一百多套，卖完再看。
市中心新盘悄悄把折扣收了，澐启滨江四批次不打九八折了，但也没涨价，就是试水看看大家买不买账。

2021年那会儿，投资客占三成五，现在不到3%，买房的几乎全是自己住。
价格不是靠借钱炒起来的，是先有成交量，再有微涨，节奏稳得多。
黄浦、徐汇、静安三个区加起来占了快六成成交，远郊涨不起来，不是不想涨，是没那么多人真去住。

首付比例现在平均42%，比去年高了5个点，说明大家没瞎加杠杆。
以前买完就断供的多了，现在违约少，流水查得严，银行也不乱放贷。
人口数据也实在，今年前两个月落户和人才引进加起来，比去年多了一成二，不是虚的。

4月看看周均能不能稳在1000套以上，要是掉回八九百，可能就是回暖乏力。
新房要是哪个板块连续两三个盘认筹不到一半，说明那边需求真弱。
300万以下的房源挂牌要是突然多了，得小心是不是有人急着出手。
卖旧买新的周期如果拉长到两个月以上，置换链可能又要卡住。

上海楼市这波，没喊口号，没出王炸政策，就是一点点把卡住的地方松开。
不是房价要起飞，是买房这件事，重新变得有点“能算清楚账”的感觉。
我表哥上个月刚买下殷行路一套67平，总价295万，家里凑了120万首付，公积金贷足，月供6800，他说终于敢签合同了。

政策没让房价暴涨，但让一些人不用再等三年社保，不用再咬牙借首付。
房东不急着降价了，买家不急着抢房了，中介不天天打电话催了。
市场没热得发烫，但至少，不冰了。