瑞安房地产去年亏损17.82亿，“希望未来一两年物业估值压力减小”

界面新闻记者 | 王婷婷

“过去一年，受地缘政治、前景不太明朗等因素影响，房地产经营面临非常大的压力，融资市场非常困难。”3月26日，瑞安房地产主席罗康瑞在业绩会上表示，开发商都需要很关注流动性。

行业调整仍在持续，港资房企瑞安房地产（00272.HK）交出的年度成绩单并不算亮眼。财报数据显示，2025年瑞安房地产实现收入40.93亿元，同比下跌50%；毛利约21.15亿元，同比下降60%，股东应占亏损为17.82亿元，而上年同期实现盈利约1.8亿元。

“很难为未来的盈利做预测。”瑞安房地产财务总裁兼投资总裁孙希灏向界面新闻指出，希望在今年或者是未来一两年，对物业估值的压力会慢慢减小，也希望集团不需要再做一些比较大的拨备或者是减值。

孙希灏告诉界面新闻，本次亏损是因为公司投资物业估值的减值，以及一些未售存货的拨备。“如果不考虑这两个因素，我们去年的核心利润接近4个亿，同比2024年稍微有一些下降（12%），这也代表我们的业务本身是盈利的。”

据其介绍，2025年，公司的投资物业估值减值为6.43亿元，未售存货拨备为9.24亿元。

继续深耕上海。

“上海是我们进入近40年的市场，是我们着力发展的一个重点。”瑞安房地产行政总裁王颖向界面新闻表示，目前集团所拥有的项目主要也是重仓在上海，未来仍然会在上海寻求可持续的发展机会。

与此同时，瑞安房地产也积极关注中国高线城市以及经济发展具有重大潜力的区域，目前公司也在积极寻找和拓展有机会进入大湾区的一些项目。

但在市场调整真正完成前，瑞安房地产将继续以轻资产战略拓展业务。

据界面新闻了解，目前瑞安房地产有4个轻资产项目正在推进中，总在建及待建规模包括122万平方米的住宅和29.1万平方米的商业。其中，有两个项目为2025年新获取，分别是上海黄浦区新天地社区内的高端住宅项目永新里、上海浦东新区的城中村改造项目上海三林。

王颖介绍，永新里项目是公司携手永业集团与天安集团三方合作开发的项目，瑞安房地产持股15%。项目涵盖约15.6万平方米高端住宅，5.5万平方米商业业态。

三林项目则是瑞安房地产与上海陆家嘴、浦东房地产及三林镇合作的城中村改造项目，公司的实际权益为13.26%。三林项目包含约63.3万平方米住宅，9.1万平方米商业，项目预计于2035年建成。

除此之外，永年里项目是瑞安房地产为永业集团提供管理服务的纯轻资产合作项目。项目规划包括10.5万平方米住宅，5万平方米左右的商业及办公业态，位于黄浦区核心城市更新板块。

至于奉贤南桥天地，该项目是瑞安房地产与奉贤区政府合作的贝港城中村改造项目，公司在项目中仅拥有5%的股权，并为该项目提供开发、营销、资产管理及营运的专业管理服务。项目包括大约32.6万平方米的住宅和9.5万平方米的商业及配套设施，项目已经于2025年1月份正式启动，预计2031年整体竣工。

“永新里与永年里项目都以翠湖天地的品牌进行开发与运营，目前项目的动迁安置工作已完全完成，计划于今年上半年正式动工，预计2031年整体竣工。”

录得亏损之后，瑞安房地产短期内更要以流动性管理和财务安全为首要任务。

罗康瑞认为，房地产行业的调整还在持续，“我相信还会维持两三年，触底的态势也还是会延续下去。”

在其看来，春节之后，上海出台了楼市“沪七条”，短期内激活了一波交易量，提升了市场情绪。作为全国的经济中心，上海持续保持人口净流入，购房需求基础依然很坚实，目前中高端核心资产价格依然坚挺，买家的信心相对比较稳健。“估计2026年上海核心地段房价将会率先企稳，非核心区域延续以价换量的走势。”

而在城市分化方面，核心城市与三、四线城市的走势会持续分化，一线跟强二线城市凭借其产业基础，人口和资源集聚的效应应该有比较强的市场影响，但是多数的三、四线城市还是会面临较大去化的压力。

“与此同时，在同一个城市内部，核心地段跟非核心地段的价格会进一步拉大，优质的地段价格会凸显，成为资金避险重要的选择，未来市场分化应该会比较严重，但这也是很正常的。”罗康瑞判断。

瑞安房地产的可售住宅货值也都位于一、二线核心城市。

据王颖介绍，截至2025年12月31日，瑞安房地产和合营公司拥有住宅可售货值约362亿元，其中瑞安房地产的权益货值是173亿元。分城市来看，上海共有93亿元的可售货值，剩余269亿元可售货值大部分来源于武汉。

上海可供销售的即翠湖六期，待获取预售许可证的风貌别墅和联排，共计约4100平方米；武汉项目包括武汉新天地云逸剩下的待去化部分，大约为1.43万平方米。

“未来行业增长将依赖于高品质的城市更新项目，这也符合国家迈向可持续高质量发展的转型方向。在这个发展过程当中，集团仍然具备一定优势。”瑞安房地产副主席罗宝瑜表示。