房价到底了吗？看这个指标！

很多朋友都在问，重庆目前的房价究竟有没有触底？

重庆的房子到底能不能买？担心买了会不会像前几年那样又亏了。

我谈谈个人看法，观点供参考。大家可以关注一个重要指标——租售比，这也是判断房产是否适合TZ的关键依据。

国际上通用的合理租售比标准为1:300，即月租金与房屋总价的比例。举例来说，若一套房屋月租金为1万元，其合理总价应在300万左右，对应的年化HB率约为4%。

重庆及国内多数城市目前尚未达到这一标准。

重庆当前房产的年化HB率约3%，租售比大致为1:400。得益于房价被低估、租金水平相对可观，重庆的租售比表现已经十分亮眼，反观上海等城市，租售比则明显偏低。

在国内市场环境下，1:400的租售比已处于合理区间。而日本东京、美国部分城市以及中国香港，受房产税影响，合理租售比在1:300以内，年化HB率约4%。

扣除约1%的房产税后，实际净HB率同样在3%左右。

因此从对比来看，重庆的租售比1:400，相当于国外的1:300，重庆当前的房价是合理的，也基本触及底部，没有泡沫，具备一定TZ价值。

以北滨路保利观澜等小区为例，如今便宜的房子精装修房源单价约12000-13000元/平方米，接近100平方米户型总价约120万，月租金可达3000元，租售比约1:400。

保利观澜在2021年房价高峰期单价超2万元，若看当时的租售比甚至接近1:700，回看21年，当时房价肯定是有泡沫的，但随着房价回落，租售比已回归合理区间。

而上海徐汇区一套400万左右的房产，月租金仅6000元左右，甚至不到，租售比高达1:600至1:700，TZ价值远低于重庆。

当然上海等一线城市，能级更高，公共服务配套更好，好的就业机会也更多，也理应给予更高溢价。但如果溢价过多，或者说租售比极差，反而重庆等强二线城市更有TZ价值。

同时现阶段买房，不应再抱有过去房价快速上涨的预期。过去城镇化率较低，大量人口涌入城市，房产供需紧张，叠加市场体量较小，房价得以持续走高。不要再幻想两年翻个倍，五年翻两倍，要适当降低预期，房子拉长周期可以作为一种抗通胀的工具。

如今房地产市场体量庞大，房价很难再大幅拉升。因此当下购房，更应关注租金HB率，看重房产TZ的现金流价值。

也不建议大家加大杠杆去C房，因为万一市场下跌，现在的房子按照正常15%首付，是天然加了6.7倍杠杆的，也就是说你买的房子如果跌了15%，你的首付就全没了。要在自己可以承担的范围内去TZ，而且是通过租金去打造现金流，降低自己的持有压力。不然房价稍微一跌，你便乱了阵脚，割肉离场。

重庆核心区优质房产年化HB率可达3%以上，与当前房贷利率基本持平，且未来利率仍有下行空间。同时，国内多数城市租金处于低位，存在上涨潜力，利率下行与租金上行将打开未来房产的TZ空间。

而且当大家觉得买房比租房划算之时，房子不需要大家去劝，自然就有人买了。

重庆核心区租售比在1:400以内、年化回报率3%以上的房产，具备TZ价值。

还讨论一个话题，从长期来看，我国暂未全面征收房产税，但未来大概率会落地。过去依赖土地CZ的发展模式难以持续，城市建设与运维需要稳定税源，房产税出台是必然趋势。但一定是下轮市场行情好的时候才会出台，现在这种行情不会。

若房产税落地，房产合理租售比将向国际标准靠拢，需达到1:300以内，年化HB率4%以上才具备TZ价值。

综上，无论在重庆还是国内其他城市购房，租售比都是核心判断指标。从租售比来看，重庆房价已处于合理区间，重庆房价再下跌的空间极为有限，核心区优质房产具备配置价值。