龙湖也在啃存货“硬骨头”，却靠运营底牌熬过了2025年

《星岛》记者钟凯广州报道

3月27日午间，龙湖集团（00960.HK）交出2025年全年成绩单。作为本轮地产周期中极少数未爆雷、未展期、未违约的民营房企之一，龙湖依旧守住了财务安全底线，却也首度因行业下行遭遇利润盘承压，开发业务的大幅亏损成为核心拖累。

数据显示，2025年龙湖实现营业收入973.09亿元，同比下降23.66%；核心拖累来自开发业务，该业务收入同比大跌30%，期内溢利直接由盈转亏至-81.40亿元，成为龙湖市场化发展以来最严峻的亏损。

所幸运营、服务两大板块形成强力托底，龙湖全年仍实现归母净利润10.2亿元；剔除投资者物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，核心归母净利润为-17亿元。其中，运营及服务业务全年贡献核心溢利79.2亿元，被视为穿越周期的“压舱石”。

龙湖集团CFO赵轶在同日业绩会上明确了利润修复路径，未来将继续在财务安全稳定的前提下，逐步修复利润，开发业务逐步减亏，运营和服务业务计划保持两位数增长。“集团的低点会在2025年至2026年，从2027年开始恢复增长。”

开发业务深度调整

在房地产高速增长时代，房企普遍依赖高周转、高杠杆、高债务的“三高”模式实现规模扩张。但2021年行业进入深度调整后，这套曾经的增长引擎，已然成为拖累并反噬企业的核心诱因。

龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平表示，近年来没有几家房企能真正从旧模式过渡到新模式，核心问题就在于过往企业的收入、债务结构都建立在房地产开发业务基础上。“不重新打地基，业务转型是不现实的。”

为此，龙湖近几年的重点工作是将业务调整与债务调整进行深度融合，这也倒逼开发业务收缩拿地、聚焦存货去化。

据《星岛》统计，2022年以来龙湖新增土储持续缩减，2025年公司仅新增7个项目，对应总建面37.7万平方米、权益建面26.5万平方米，权益地价仅24.57亿元，规模不足2021年高位（867.69亿元）的3%。同时拿地结构持续优化，新增土储全部聚焦上海、深圳、苏州、重庆、成都等高能级核心城市，投资精度显著提升。

攻坚存货去化由此成为开发业务的核心工作。2021-2025年，龙湖合同销售额从2900.9亿元持续降至631.6亿元；2025年公司合同销售均价1.22万元/平方米，同比下降14.15%，创下近年来最低水平，反映公司为了消化库存采取了走量策略。

据龙湖集团执行董事兼地产开发航道总经理张旭忠透露，截至2025年末，公司现货库存较期初压降210亿元，累计清盘78个项目，并推动14个存量项目的全面焕新、去化超60亿元。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

但这种去化也带来短期阵痛，2025年龙湖的开发业务营收705.4亿元，同比大跌30%；结转价格1.19万元/平方米，同比跌10%；结算毛利率-6.9%，上年同期为6.1%；分部溢利-81.4亿元，上年同期则为13.18亿元。

穿越偿债高峰

经过一系列去化措施后，截至2025年末，龙湖的物业存货规模降至1768.66亿元，同比下降19.97%，仅相当于2021年底峰值（4049.09亿元）的不足44%。由于房企向来依托融资撬动规模，存货的压降，也意味着公司资金占用量实现了缩减。

据《星岛》统计，期末龙湖的有息负债降至1528亿元，较2022年峰值（2080.1亿元）压降约552.1亿元；平均借贷成本降至3.51%，处于近年来最低水平；平均贷款年限则从2021年的6.38年拉长至12年以上，债务端优化明显。

这背后是龙湖坚定的债务调整策略，据陈序平介绍，公司已实现供应链融资清零，信用类融资也从2021年超过1000亿元降至200多亿元。“这意味着，过去几年公司几乎清理了800亿元信用贷，处于通过净兑付及经营物业贷去置换的过程之中。”

其中，2025年作为龙湖偿债高峰，年内公司偿还债务220亿元，按偿债类型看，境内债占100亿元、中债增占35亿元，境外信用贷款则为85亿元。同时，公司净增经营性物业贷、长租贷约180亿元，两类融资余额突破千亿，占有息负债比例升至66%；期内，其还实现含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，连续三年保持正向的经营性现金流。

债务集中偿付也导致龙湖现金规模缩减，截至2025年末在手现金仅有292亿元，较上年同期减少超202亿元。

不过，龙湖已顺利“安全削峰”，后续每年到期的集团层面债务规模有限，其中2026年、2027年剩余到期仅约61亿元、62亿元。陈序平透露，2026年底及2027年初，公司预计将还清所有境内中票，未来仍会把债务安全作为“首要发展策略”。

运营服务锚定成核心主业

开发业务承压之际，龙湖的运营、服务板块形成合力，成为公司发展的核心支撑。2025年两大板块呈现涨跌分化，运营业务营收141.9亿元同比增4.96%，服务业务营收125.8亿元同比微降4.62%。两大板块合计营收267.7亿元，同比微增0.22%，收入占比升至28%，毛利率保持50%以上，覆盖利息倍数超5倍。

其中运营业务是持续增长的核心，2021-2025年该分部溢利从61.53亿元攀升至88.38亿元，年复合增长率9.3%。分业务看，2025年，商业租金收入同比增长4%至112.1亿元，成为公司收入、利润及现金流的稳定贡献来源；期末公司已有99座商场投入运营，总建面超1000万平方米，覆盖25个重点城市，新开业13座商场且期末平均出租率超96%。

资产管理航道则涵盖长租公寓、产业办公、健康养老等六大业务，2025年实现收入30亿元；其中长租公寓冠寓租金收入25亿元，期末出租率94%，活力街区欢市新开业项目出租率也超90%，业态组合的优化让资产运营效率持续提升。

服务业务出现一定下滑，2025年分部溢利同比下降20.98%至48.92亿元，实则是龙湖主动优化业务结构的结果。龙湖集团物业航道总经理宋海林表示，去年主动退出了部分收费过低、回款困难的低效项目，聚焦核心城市与优质业态，目前在管面积3.6亿平方米，外拓项目占比约55%，且业主满意度始终保持在90%以上高位。

值得注意的是，龙湖对运营及服务业务的期待，远不止于利润托底，更是将其定位为未来集团的核心主业。陈序平在业绩会上明确，运营及服务业务将保持每年两位数的利润增长，最晚到2028年，该板块收入将超过地产开发业务，成为龙湖第一大收入来源，覆盖利息倍数有望达到4倍。“到时龙湖将真正完成转型，并形成新的发展模式。”

为实现上述目标，龙湖计划2026年在运营业务板块重点提升同店的同比经营，以资产回报率作为经营导向；服务板块则继续拓宽业务边界，加大创新力度，提升客户满意度，同时控制好应收账款的规模等。

编辑 | 杨舟

终审 | 潘凌燕