1500万起，西四环豪宅亮相，海淀二手房要遭殃了？

今年依然是海淀新房大年，除了半壁店，接下来还有四季青西郊机场、西冉，西北旺D1、朱房二期地块等等，都是大改善产品。

作为今年海淀打头炮的项目，保利熙瑞准备好了吗？

昨天户型图亮相，我们进行了初步解读，今天的文章我们继续聊干货，看看保利熙瑞的真实底色。海淀豪宅也开始卷阳台了，买入的风险大吗？

保利熙瑞样板间本周末正式开放，社区一共包括3至5层的洋房，共计330套房源，全部为四居户型，最小140平米四居起步，最大280平米的顶层复式。

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其中，140平米总价1500至1600万起步，性价比很高，但是供应套数比较少。

166平米是主力供应段，四居三卫双套房设计，总价预计1,800万

200平米总价约2200万，6.8米客厅面宽大横厅设计，北向还有一个保姆间，功能完备的豪宅大平层。

保利熙瑞是一个优点和缺点，两极分化的项目。

首先容积率只有1.4，整个社区都是3到5层的小洋房，层高3.1米以上，这样的社区尺度在海淀并不多见，整体的居住舒适性可以比拟四季青的豪宅了。

而且半壁店占据了西四环的黄金区位，无论通勤还是板块的能级都足够稀缺。

可以看到保利熙瑞的南侧，隔了两个街区就是航天军工单位的主要聚集区，虽然板块比较老，主要以老小区为主，但是居住纯粹性还是有保障的，外来人口并不多。

但是保利熙瑞同样面临很多板块上的硬伤。

比如北侧的京门货运铁路，主要通往门头沟运油为主，噪音影响并不大，但是会有一种板块的割裂感。

再往北就是西郊机场，保利熙瑞受到军用机场影响还是很大的，控高从18米调到了15米。，往来飞机的噪音影响，还有一些涉密干扰等，都要考虑在内。

另外，海淀群众重视的学区，保利熙瑞也一般，划片属于八里庄学区，在海淀属于第二梯队学区，小学对口人大附亮甲学校，初中派位为教师进修实验学校、理工附中南校区及首师大二附中，北理工附中等

其他生活配套方面

地铁：保利熙瑞位于6号线田村站和五路居站之间，虽然不贴身，但是通勤十分方便。

西南侧距离田村站1.1公里左右，东侧距离五六居1.7公里，骑车大约10分钟。

6号线可以直达海淀八里庄、甘家口或者西城金融街这些核心商圈，居住板块，换乘十号线可以到达金源，玉渊潭，公主坟等，换成9号线可以到达外公村、军博等等。

地铁含金量非常高。

商业方面：1公里内有京粮生活广场，2018年建成，可以满足日常生活

3公里范围内大型商业有华熙live，五棵松万达，金四季购物中心等

医疗方面：周边包含解放军总院（301）空军总院（304）武警总院等北京顶级的三甲医院配套。

生态资源：地块东侧规划0007地块为公园绿地资源，紧邻永定河引水渠；并且相貌距离西木休闲公园也很近

半壁店周边的生活配套资源，尤其医疗资源非常顶级，特别适合养老人群。

田村板块主要以居住为主，社区分布密集，但大多都是房龄在20年以上的小区。

乐府江南小区，房龄21年+

雅世合金公寓，房龄15年＋

田村路19号院，房龄30年+

目前板块均价6.8~8.4万/㎡左右，周边的置换需求还是非常旺盛。

次新商品房单价8~10.8万/㎡左右，比如乐府江南成交主力是120~150平米的三居，总价1,300万以内。

贝壳网在售乐府江南一套148平米的三室一厅户型，目前挂牌价1,220万，单价8.2万左右。

这个户型无论从实用性还是舒适性上，都没有办法和保利熙瑞140平米的户型相比。

华瞰墨园6层的板楼社区，2020年交付，成交单价12万元/㎡左右，主力总价1,100万，但是成交套数比较少。

保利熙瑞主力总价段在1,500~2,200万之间，同样总价段，西三环至西四环之间的板块可以选择魏公村，紫竹桥，五棵松，彰化路，金源，万柳等。

从板块厚度相比，半壁店可能会差一点，但是保利熙瑞胜在户型好、产品力强，而且项目低密，舒适性更高。

新房这个范围可选的主要在海淀北部，比如朱房双子臻澐、建发海晏，四季青的香山樾、印香山。

还包括今年一批新项目，比如西郊机场地块，西冉地块，西北旺D1，朱房二期等等社区可能不如半壁店更加低密，但是板块角度比半壁店更好一些。

但无论如何怎么比，保利熙瑞依然是今年海淀最值得看的项目。

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