广东
最近楼市成交是异常地火爆，对于这样的成交，很多人都说市场真的迎来了很大的变化，甚至炒房客又有了要抄底的苗头了。
最近有一篇新闻是有人抄底老破小房子，买了8套，对于今天的话题迅速的上了热搜，并且各方面的消息都扑面而来，也考虑到了当前追求的并不是快速投资，所以他们看准了才考虑下手的。
要知道投资者对于这些市场的变动是非常敏感的，所以市场迎来快速的一个增长期，那下手买房就是必然性的！
对于市场做出了一个全方面的分析，其实他们下手也是有一定的核心逻辑所在的，现在的投资者跟过去的炒房者是有根本上的区别的。
1、本质上的区别
投资者，他们跟过去的炒房者是完全不一样的。
过去主要都是追求高杠杆，短周期快速回报的，基本上可以说是买了房子在1~2年时间内迅速地翻红。所在的地方价格推高，或者是到了30%~50%的利润回报点就把房子卖掉了；
当时这些炒房者为了能够达到一定的利润目标，在各种情况下都是“炒房”，还有很重要的一点就是，他们瞄准的都是通过高杠杆的形式进行买房的，首付越低越好！
我还见到过给一个我真的认识了，他们的房产证多达800多本，拿一个箱子来装房产证的，但是他们的人是在全国各地集资过来进行炒房的，主要就是炒深圳，东莞，杭州等这些热门地方的房子。如今追求的都是平稳回报
当下的投资更倾向于长期型的选手，买房的逻辑不是在短时间内赌房价暴涨的，而是看中了租金收益以及保值率这一方面的。
在出手之前，要对这个城市绝对的了解，以及房源的情况，还有租金收入回报率都进行了全方面的测算。
就是目标基本上都是10连起步的，这样才能保证收益还可以的同时，房产还能持续的一个增长价值存在。
比如像租金投资回报率，年化5%的计算，如果10年就有50%这种投资回报是远跑赢银行或者是所谓的基金理财的。
2、基于数据，并非冲动性的抄底
所以这个抄底并不是凭直觉的，而是根据市场的变化做出一定的判断的！在过去的20多年，房价是迅速地上涨的，租金是远跟不上房价上涨的速度的，所以很多城市的租金收益率是非常的低的，甚至低于10年期的国债收益率，这属于不正常的。
最近这几年整体的房价出现了很大幅度的回调之后，整体的租金去并没有太大的变化，以及租金回报率就得到了质的飞跃。
北京整体的租金收益已经有多个城市达到2%的水平了，相对来说还是比较可以的，有部分地区的收益甚至能达到3.0%的水平，这已经跟房贷持平了，也属于是“稳”。
根据最新的研究来看，很多城市的老破小房子，特别是大城市，基本上年化收益能达到4%~7%的水平，处于一个超高的水平，并且投资者也并没有大规模地进入市场。
正如我刚刚上面所说的，年化收益达到5%的水平，已经是很不错了。当然这个前提条件下是自己的钱不知道做什么投资好了，才拿来买的！更清楚的知道买房的成本，不仅仅就是租金收益这么低的，还有税费，中介费，房贷利息，装修，空置费等等，都会产生到所谓的收益的，所以相对来说瞄准的就是总价低，地段优质，才能实现一个不错的收益率，如果扣除刚刚所提的这些东西，每年年化收益5%这是一个非常可观的数字了。
3、不仅是租金回报，还有可能面临着机遇
极度核心的老破小房子，存在的机遇，目前的政策情况下有两种！
一种政策就是旧改政策，在过去的几年时间都已经大规模的推进了，对于老破小的小区进行全新的翻新，改造，安装电梯，更换线路，扩大停车场，等等的一切，使得原本有三四十年年限的老旧小区全部焕然一新的感觉，基本上能达到新房的60%左右的水平吧！
全国范围内多个旧改小区的经验来看，一般旧改小区之后的整体价值是比没有旧改之前高10%~22%的水平，相对来说还是一个挺不错的投资回报，想想如果真的50万买一套房子，就拿一个中间值15%的提升，也能增加7.5万元的利润。这个收益约等于是三年的租金回报了。
第2个就是拆迁，这种拆迁的可能性是非常的高的，因为处于城市中央的位置，随时都有可能因为旧城改造，最终导致拆迁的，当然现在拆迁的费用是没有过去以前棚改这么高，但也并不会太差。
所以现在的投资者看重的是长期收益，以及可能的一些意外的收益，所以愿意花这些不急用的钱去看重这一点。
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