“闲置”盘活 | 闵行区金星村：修旧焕新激活沉睡老宅，精治善管点亮和美乡村

如今，步入闵行区马桥镇金星村，323亩黄浦江水源涵养林满目苍翠，改造后的农房整洁规整，口袋公园内新老村民谈笑风生，党群服务中心里暖意融融。

金星村坐落于闵行区最南端，村域面积0.72平方公里，常住户籍人口206人，常住人口达3347人。近年来，金星村以“两旧一新”（修旧依旧焕新）改造为重要抓手，聚焦闲置农房盘活工作，深度融合“沪派江南”原生态乡村风貌的保护与传承，让村内老旧农房重焕生机。这个外来人口占比约90%的近郊村落，借此实现了治理提质、生态提优、民生提效的多重突破。

“有的放矢”，闲置农房焕新生

曾经的金星村，也深陷闲置农房的发展难题。

金星村的闲置农房主要建成于20世纪80年代前后，多为砖木、砖瓦结构，少部分为砖混结构，距今已有40年房龄，普遍存在“房龄老、结构弱、布局差、采光低、维护少”的问题。近年来，因房屋安全隐患、厨卫配套缺失、环境乱堆乱放等问题引发的矛盾居高不下。外来人口集聚、人口倒挂现象突出的现状，还衍生出人口管理难、安全隐患多、环境秩序乱等一系列治理难题。2021年，村内就曾接连发生三起火灾事故。

2022年，金星村正式启动民房安全专项排查工作，并专门聘请第三方专业机构，对辖区开展全域消防安全隐患排查。排查中发现的人员密集居住、用电管理不规范等突出安全隐患，为全村敲响了安全警钟，让村民深刻意识到“房屋不改造早晚会出大问题”，也让村“两委”下定决心，以闲置农房盘活为突破口，彻底破解安全隐患、民生痛点与治理难题。

为让改造工作更贴合村民实际需求，金星村充分发挥“全国民主法治村”与“村民周周会”发源地的优势，让村民成为闲置农房改造提升的“主角”与“当家人”。借助“村民周周会”这一平台，村“两委”深度倾听村民对闲置农房“适老化、适租化、适现化”的改造建议，针对“宅前屋后美如画、室内屋外暗无光”的突出问题，与村民共同商讨改造方案。

最终确定的改造方案，以“两旧一新”为原则，以“保持房屋面积和外形不变、优化内部结构”为核心，最大程度保护村庄原有自然肌理，守护“沪派江南”原生态乡村风貌。

改造重点是增设独立厨卫设施，将原有大间合理分割为一室一卫的小户型，并配套小型烹饪区域，精准适配城市一线劳动者的居住需求。针对农房用电安全隐患突出的问题，对房屋电线进行全面重新布线，消除裸露电线带来的安全隐患，从源头上规避用电风险。除了做好室内用电安全改造，金星村还在全村层面完善基础配套与安全保障设施，村里分两轮为全村改造农房配套1220套消防器材，集中规划设置7个电瓶车充电区，彻底解决电瓶车乱停乱放、飞线充电的安全隐患。

在改造推进过程中，金星村兼顾安全与效率，建立起“村民自主、村委监管、第三方监理”的工作机制。村民可根据自身需求自行提交改造申请，并与村委会签署“不搭建违建、不乱倒垃圾”的承诺书，确保改造工作依规推进。

为保障改造施工质量与施工安全，金星村还引入第三方监理单位，建立常态化巡查机制。施工期间，监理单位每周开展一次现场巡查，重点检查是否存在违规扩建、超尺寸建设、施工安全不到位等问题。农房改造施工由村民自主选择施工单位，但选定的施工单位需与村委会签订安全协议，明确安全施工主体责任；村委会则承担整体监管职责，通过事前交底、事中巡查、事后验收的全流程管控，确保农房改造既贴合村民实际需求，又牢牢守牢安全底线。

盘活闲置农房，最终的落脚点在于惠及民生。2023年以来，金星村累计盘活老旧农房74幢、582间。盘活后的农房面向城市建设者、家政从业者、外卖小哥、快递员等城市一线劳动者开展自营出租，“一张张整洁的床、一间间温暖的房”，为他们筑起了“一个个安居的梦”。

通过“两旧一新”改造，金星村农房的租金水平实现显著提升。改造前，村内老旧农房单间月租金仅400—600元；改造后，房屋居住品质、安全系数和配套设施全面升级，单间月租金普遍提升至1000—1400元。此前，全村房屋出租年总收入约1300万元，改造后初步估算可达1600万元，增幅超20%，村民的收入得到了实实在在的增长。

精治善管，让乡村共生共融

村民自主改造让农房“美”起来，村“两委”则巧思改造让集体资产“活”起来。

2023年7月，金星村联动政企校三方力量，举办未来乡村规划设计大赛，华东理工大学、上海理工大学、同济大学等十余所高校团队及第三方机构踊跃参赛。参赛团队驻村一周开展现场调研并设计方案，后续由区、镇相关部门及第三方组成的专家组进行专业评比。

参考大赛方案的设计思路，金星村将2栋集体闲置厂房精心打造为集留灯书房、乡创实验室、积分超市、阅读绘本馆等多个公共模块于一体的党群服务中心与就业服务站，让公共服务空间变身“流量入口”“黏性节点”，持续增强新老村民的归属感与幸福感。

此外，村里依托党群服务中心开展合作，将一片普通林地改造成口袋公园，保留大部分大型树木，增设散步区域和宣传阵地，这里空气清新、环境优美，成为新老村民休闲放松的好去处。如今，居民还自发组织起舞蹈、空竹、越剧表演等文体活动，丰富业余文化生活。

乡村建设既要做好硬件空间的焕新，更要抓好后续的运营与管理。闲置农房盘活，不仅要“改得好”，更要“管得好、用得好”。针对村里外来人口占比高、管理难度大的实际问题，金星村创新推出多项服务举措，推动新老村民真正实现“共生共融”。

村“两委”在村内整合3亩土地，规整出新村民“专属自留地”，供喜爱种植的居民使用，既满足了他们的生活需求，又解决了乱垦乱种、乱堆乱放带来的安全隐患。如今，这片自留地已被全部种满，成为新村民融入乡村生活的重要“纽带”。

同时，村里成立专项巡查小组，推行积分制管理模式，每月从安全、隐患、环境卫生等五大类维度，对每家每户进行打分考核。考核优秀的房东每月可获得500元奖励，一年最高可领取6000元；若存在违规行为则相应扣分，若发生火灾等严重安全问题则实行一票否决。

“积分制虽然奖励不多，但大家都很在意，不仅能约束自己，还会主动监管租客。”金星村工作人员介绍道。通过积分制管理，垃圾分类、电瓶车充电等以往难以全面监管的问题得到了有效解决，村内环境卫生和安全管控效率实现大幅提升。

此外，村里依托“马桥人房系统”，对全村554栋、2627间农房实施智慧化纳管，为村民和租客提供租赁合同备案、人口流动登记等实用服务；7名村班子成员担任网格块长，带头与“新村民”结对互动，累计解决农房改造出租、新村民就医就业等民生问题26个，形成了“以房管人、精准服务”的精细化治理格局。

在改造盘活农房的同时，金星村还精心编撰印行《俞家里宅志》，通过大量珍贵的历史照片和文献资料，生动展示了金星村和俞家宅的历史风貌，用心留存村民对于老宅的珍贵记忆，传承马桥独特的乡风文化、留住乡村的乡愁根脉。

宜居安居，方能谋求长远发展。未来，金星村计划依托“一江两区三片林”的空间布局，打造滨江生态绿廊；围绕闲置农房打造品质民宿、露营场地，优化涵养林带和村内小河道生态环境；探索农房物业化管理模式，引入专业经租公司，进一步规范租赁管理秩序；通过招商引资开拓发展增量，带动村集体经济实现智慧化转型升级。

文字：许睿捷

编辑：韦静

上观号作者：上海三农