京城双子风云②｜宝山没有输家

导语

北京楼市有一个特产：双子座。它们，面对面，是天生的对手，是携手上岸，还是鹿死谁手呢？

即日起，乐居财经《进深》推出【双子风云】系列策划，记录它们的商战故事。

文/北京进深 林振兴

京城楼市暖不暖，先看海淀“脸色”。这话放在宝山“双子”身上，再应景不过了。

就在三月刚刚过去的23天里，中建壹品·海宸元境一口气网签了33套。这个数字放在当下市场，足够让绝大多数楼盘眼红。

实际上，今年开年以来，海宸元境仿佛按下了“快进键”，头两个月网签51套，蝉联海淀区套数销冠。

截至目前，海宸元境网签140套，成交均价83735.78元/㎡，成交额突破13.2亿元，去化率超33.8%，地价覆盖率约47.8%。换句话说，拿地的钱，已经收回快一半。

隔壁的北京隅海岄，也不甘示弱。该项目是继东序、西颂之后，金隅地产在北京的第三座北京隅系列作品，肩负的业绩压力不小。

目前，海岄网签87套，成交均价85493.75元/㎡，成交额约9.6亿元，去化率约19%，地价覆盖率约28.5%。

一个140套，一个87套；一个8.37万/㎡，一个8.55万/㎡。

数据不会骗人：海宸元境赢了流速，北京隅·海岄赢了单价。

帝都双子盘虽多，真正能达到完全竞争关系的其实没几个，海淀宝山村双子——海宸元境和北京隅海岄，就是其中一对。

时间拨回去年6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。

西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡，打造海宸元境，操盘手为崔俊毅。

东侧0017地块，则由金隅地产以33.64亿元总价摘得，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%，打造北京隅海岄，营销负责人为李向明。同时，金隅地产营销中心负责人张晓龙也很重视该项目。

两个项目一街之隔，不同的资方，不同的操盘手。

他们是天生的竞品，从拿地开始较量，比总平图的质量，比售楼处的排面，比样板间的人气。

而海淀的购房者，也正用手里的房票，投出他们的答案。

01

海宸元境共计11栋、414套房，社区体量更小，但选择面更广，户型99–107-123-139-181㎡。

中建壹品很机智，99㎡用来引流，181㎡大平层用来保利润。

99㎡户型卖得最火爆，目前网签53套。

之所以卖得好，是因为海宸元境不玩套路，开盘前直接亮底价——99㎡总价808万，真实上车海淀。这价格，在海淀是前所未有的。

更关键的是，它是海淀西四环唯一供应100㎡以下的新房，直接填补市场空白。

户型也够能打：2 1可变空间、双卫配置、客厅带270°转角窗，还是目前海淀得房率最高的三居。

107㎡户型网签31套。该面积段做了两款差异化户型：

· 边户：南向两面宽，5.3米宽厅 270°转角窗，更适合年轻小两口；

· 中间户：南向三面宽，格局经典，适合多代同住的传统家庭。

123㎡户型网签25套。该户型是四居户型，南向三面宽的设计，客厅、主卧、次卧都有飘窗赠送。

139㎡户型网签25套。该户型独立玄关、5米横厅，客厅外还赠送一步阳台，尺度与细节双双在线。

181㎡户型仅有20套，网签5套，成交均价85,966元/㎡，此外还有5套已预订了。

顶配是四面宽户型，私梯入户 子母门 内外双玄关；客厅是真视觉暴击，5米面宽 270°W形弧面转角窗。

南向双主卧套房更绝，通过错位设计，让卧室可以拥有与客厅一样的弧面窗，采光超绝。这种设计在近年新盘中近乎绝迹，既提升空间通透感，又拓展使用面积。

约40㎡的超豪华主卧套，面宽达6.4米，配了大尺度衣帽廊 梳妆区 MINI吧，双台盆主卫 阳光浴缸。

最惊喜的是，得房率超90%，到处都是赠送飘窗，相当于多赚一个小房间，真正实现“寸土寸金，寸寸有用”。

02

北京隅·海岄总建面约9.35万㎡，容积率2.1，规划13栋6-11F洋房，总计458户，针对纯改善群体，共三个面积段：108/129/145㎡。

在同面积段户型上，海岄比海宸元境稍大，但是功能是一样的，都是三居或者四居。

对于购房人来讲，面积大了，总价自然就贵了。

以海宸元境123㎡和海岄129㎡为例，都是四叶草四室，假设均价都是8万/㎡，两者总价相差近50万。

而且海宸元境最小户型是99㎡，800万就能上车，海岄的上车门槛是900万左右。

区别于海淀北的富人阶层，不care价格，更在乎品质；海淀西的购房人群，对价格很是敏感。

海岄起步建面108㎡户型，分布于边角的1#、4#、11#楼，和12#楼东侧一个单元，共90套，目前网签30套。

该户型是三室两卫，南向三面宽。进门右手是玄关，包括800库，很实用；左手则是次卫，明卫。

赠送方面，南向一整面9.6米宽飘窗，北向次卧也有飘窗。

但隔壁，海宸元境107㎡的北侧设备平台更大，赠送更多，得房率高于海岄。

在细节上，海岄108㎡户型的家政和收纳，各自独立；隔壁海宸107㎡户型是独立家政间，带一个窗户。

海岄129㎡户型，共208套。虽然它是主力户型，但拖了项目后腿，目前网签14套。

129㎡户型是四叶草四室，借鉴了丰台的北京隅西颂的设计思路，直接copy了转角餐边柜，连通到公卫洗漱盆。

北侧中间是厨房，面宽2.5m，比海宸元境123㎡户型的厨房面宽（2.65m）还窄。

此外，海岄129㎡户型的客厅面宽仅4m，在海淀、朝阳类似面积段的房子，面宽都比这个大。

顶配145㎡户型，反而卖得最好，仅中央两栋5#、10#楼，共160套，目前网签43套。

海岄交标还是比较高的，并且平权，全系户型不分面积大小统一用材和家电。

户型普遍比较方正，进深面宽差距不大，起步户型也能做到三面宽。

虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人，目测进深要比常规的半米飘窗更深一些。

端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率预计87%-92％左右。

03

在园林比拼中，两家都拿出了看家本领。北京隅海岄借鉴昆明湖设计，融入山海元素打造“立体山海景观体系”。

海宸元境则以“西山雅集”为理念，打造园林，占地约1.6万㎡，里面全是从各地精选移植的珍贵树种，搭配精心打磨的奇石水景。

它还有一个天生优势，南面林地0.7公顷，比海岄南面林地大了将近一倍。

此外，海宸元境在社区公共空间上投入更多，竟然把一座约2600㎡书院主题会所搬进了社区。这在北京，算是头一份。

会所内，健身房、书吧、私宴厅一应俱全。但真正令人惊叹的，是那个在海淀新房中几乎绝迹的配置——25米长的三道标准泳池。这般规格，甚至超越了不少五星级酒店。

在立面上，海岄用了金属铝板 石材 玻璃，首创金属 陶板 石材竖向插接工艺。

当然，海岄在建材选择上是有优势的。依托集团“造好材料”的核心优势，金隅地产也构建起从上游建材，到下游施工装修的全产业链，能精准匹配更优建材组合。

海宸元境不再局限于建筑立面的表达，打造海淀罕见的超级界面。

大门两侧对称分列的渐变陶板景墙，是从上万根手工烧制陶板中逐根甄选出的成品；

门仪之后，幻影蓝臻石叠瀑背景与蓝翡翠树王水景，上面的“东方瑞水纹”，由匠人手工打磨而出。