北京买房：理清思路，购房建议1831

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

咨询买房问题，背景:我在国贸上班，目前也租房租住在国贸，没有北京户口。父母打算700到1100之间全款买房，他们养老住，我如果不想租房，想去住也可以，要求是房龄相对新，交通便利，楼不要太高，如果明厨明卫那太好了。

之前我们全家看的是北三环到北五环之间的朝阳区房子，也考虑过东城，东城看上的都比我们预算高，买不起。现在我们的购物车里只有三个小区:火星园，冠城大通澜石，银河湾。

我对房子了解不多，从我个人感觉，这三个小区近几年价格没怎么变过，没有涨价也没有跌，所以一直没敢下手，总感觉会再跌一跌，但是心里没底。银河湾和澜石一直成交很少，火星园有成交，所以我没底了。

想咨询您:

1、这三个小区的话，您更推荐哪一个？或者除了这三个小区，您还有推荐的其他小区吗？

2、就这三个小区的情况，今年明年买的话什么时间比较合适？大概多少钱一平合适呢？

A：

1、700-1100的全款，这区间也太大了，无论面积还是小区档次。另外所有普宅的燃气类厨房都必定是明厨，这是法律规定，明卫的话您这预算也不难。

2、三个小区，如果兼顾学区的话肯定是火星园啊。人朝东区的四大神盘之一，学区好且现在的溢价也不算高，算是各项兼顾的。只不过这两年入学的孩子多，派位不敢保证，过两年应该就恢复正常了。

冠城的也挺好，但这不就是学区不同了嘛，这里是朝师附小和人朝实验的双学区，综合下来还是火星园合适。

银河湾吃亏在地段儿上，高速分割导致了两边地段儿价值的差距。但如果是更注重居住体验，那银河湾的性价比肯定是三个里面最高的。看自己注重哪方面吧？

3、其他小区，您限制在五环内了，而且又都关注了火星园和东城的学区，那如果推荐就是北边陈经纶嘉铭的学区了，融华世家，嘉铭桐城和紫薇天悦其中的好户型，学区和房子价格走势都挺好的。

另外五环外其实也有不错的，比如朝外的几个商品房小区，学校排名更高，房子也没什么溢价。再比如望京陈分的，学区内也好几个不错的小区呢。或者这么说吧，朝阳学区房中，总价高到千万以上的基本都没什么溢价了，都算各项兼顾。

4、什么时候合适，您的意思是等着下跌是吗？我认为是没什么空间了，北京平均租金收益已经超过同期银行利率了。历史上这种时期都是房价低谷期，就有过三次，现在是第四次。

如果买的话，明年我不知道，只能到时候再说。这不是两会刚开完吗，既然定了稳定的基调，那就等着看救市的效果吧。

今年的话关注成交量+政策吧，如果过了五月份房价上涨或有重大利好就买，没有就继续观望。不用着急，总价上千万的房子一般不会太活跃，就算有点儿行情也来的及。

5、多少钱一平这没法儿笼统的聊，而且我也不认为还有什么下降空间。

仅供参考。

二

Q:

之前买房时咨询过您。现在想和您说说我的思路，您看看对不对。23年孩子小升初我朝阳跨东城买了长青园一居437，目前租金4000，现在跌的一塌糊涂，我想等孩子3年后上大学我们就自住吧，毕竟离单位医院啥的都近。

朝阳的珠江绿洲租金7000，离退休还有10年，我们先住长青园，快退时候再考虑珠江绿洲。这两套的贷款目前都是退休前还完设定的。您说这个市场情况，我是不是对待房子处理太消极了。

A：

1、长青园的437万租金4000，当时也这租金吗？如果是，那租售比接近1100，当时这学区溢价率够高的，至少40%以上。

现在跌到多少钱？如果是租金4000，那在不包含学区溢价的情况下一般价值200万左右，再加上现在30%的占坑儿房溢价率则是200/0.7=300万左右，跟437相比跌了这么多吗？赶上西城的荣丰2008了，按说不至于啊。

2、我建议是先再核实一下租金的市场价吧，感觉4000块好像低了点儿，是不是中介扣完管理费之后的到手价格啊？反正按现在的占坑儿房行情，租金每提高100块，意味着售价能增加7000左右。如果能租5000，那售价就在350万左右了。

3、先住长青园没问题，但这居住的性价比不太划算啊。跟珠江绿洲相比吧，能租7000的应该的100多平的正规三居室，现有行情应该价值400多万。租售比接近于北京平均值的600多。

看上去600多vs长青园的700左右差距不大，但这一个是老小区小户型，一个是商品房三居室，居住的性价比是完全不同的。如果剔除学区溢价，那在朝阳区买一套租金4000的小户型才200万，甚至都到不了。但现在您却等于花了至少300万的成本，我觉得不太值。

4、或者这么说吧，如果卖掉长青园的这套房能套现300万，那在朝阳区能买一套租金达到至少5000多的。其中4000块钱作为长青园的租金，那1000多块钱就是收入了，而且还规避了溢价部分的保值风险。

或者说，拿着朝阳的5000多块钱租金，5500吧，能在东城租一套价值接近400万的房子，比现在这套的面积大或档次高。

5、简单就是这情况吧，您的想法谈不上消极，我也没什么明确建议，只是列出以上情况供参考。或者建议先核实一下租金情况+总价（包含溢价率），然后再和朝阳的房子比较一下居住角度的性价比，用数字说话能更客观。

仅供参考。

三

Q:

我在广外远见国际公寓有套占坑儿房，当时为孩子上学买贵了，现在跌到300多万了，请问现在卖合适吗？溢价应该已经跌没了吧，是不是留着更合适？我们现在住鹏润家园，虽然有改善的想法但也不强烈，最好还是等孩子上大学之后再动了。

A：

1、房子是用来住的，学区房用来上学的。既然用完了学位+不自住，那就看租金是否划算，划算就留着，不划算就索性卖掉呗。

2、我认为租金收益率是不太划算的。因为虽然房价降到了300多万，但租金应该也降了，现在40多平的应该租金4500左右吧？那租售比就是至少600以上，远高于北京小公寓450的平均值，也低于平均2.5%的收益率。

也就是说，虽然房价降了很多，但溢价还是仍然存在，大致在30%左右或以上，300多万中包含100来万的溢价吧。这部分溢价是收不到租金的，同时也有保值的风险，看之后政策是否支持吧？有政策就能保住，没政策那就看市场了。

3、对了，我印象中鹏润家园也是有小户型的，40多平的租金也应该是4000多。那鹏润家园这种户型的房价多少？估计250万左右差不多了，那远见公寓超出的部分就是溢价。

4、简单就是这情况吧，是卖是留由您自己决定，我只是列出情况供参考而已。

仅供参考。

借这话题聊两句远见名苑这个小区，很多人不理解为什么地块儿这么分散，一二三期还加上公寓，估计经常有外卖小哥儿都分不清哪栋楼。

其实这里最早的规划叫“红居里安居工程”，也就是宣武广外的回迁安置房地块，其中有部分商品房+商业用地而已，所以才这么碎。

但后来的事儿怎么说呢，地主家也没有余粮，盖房是需要花钱的，回迁房却是没有回报只有投入。所以在旧改资金不足的情况下，那这几个地块就只能是卖钱应急了，也就有了远见名苑。

当然，这些事情都发生在“831大限”之前，也就是“协议拿地”的年代，一切都好谈。2004年之后就必须招拍挂了，这种事儿也就少多了……

四

Q:

丰台的华富丽苑您怎么看？十多年的楼龄，地段应该算不错吧，医院、公园、学校和地铁都很齐全，离海淀区也很近。但不知房价为什么才3万多，有什么隐藏的劣势吗？能买吗

A：

1、地段儿算中等吧，但也算不上太强。这种地段是典型的两区交界，加上海淀算三区交界了。一般来说这种板块除非是靠内的行政区里实在没地了，否则都不是太受重视。这其实看看旁边兆丰园的性质就知道了，回迁房，真要是好地段儿的话谁舍得盖回迁房啊？早把土地拿去拍卖赚差价了。

华富丽苑其实最早的规划也是回迁房，属于兆丰园的一部分。但后来应该是为了平衡安置房的资金吧，所以给改成了商品房了。但土地性质虽然改变了，地块的规模形状却改不了，又要在有限的土地上改出最多的面积来出售，那就自然影响到户型了。

2、也就是说，华富丽苑之所以房价不高，主要就是被地块儿和容积率给限制了，导致社区规模小，没什么太好的社区环境，户型也不好选，综合下来就导致价格走势弱了。

这里房龄新的时候价格还行，跟北京大盘一个价。但现在大盘就算下跌了也5/6万呢，这里3万多，稍微落后了一些。当然以后未必还会明显落后，但最好成绩也就是不再落后吧。

3、其他就没什么隐藏的劣势了，房子是用来住的，觉得合适就买呗，只要对其他方面的期望值别太高就行。

仅供参考。

五

Q:

请问：soho现代城已经跌到3万多了，绝对十年前的价格，能出手了吗？性价比如何。Ps：出手指的是买入。

A：

1、房子是用来住的，您要有商住两用的需求那就出手呗。但考虑好，这里不光是房价跌回十年前，租金应该也跌了不少，毕竟全北京甚至全中国的写字楼都跌了。而且以现在的经济形势来看，产权式写字楼的租金上涨是比较难的。

或者说只有小型创业的公司多，这种分散产权的公寓租金才会涨。可随着经济发展，大概率将来是中大型公司为主，小公司越来越不好干。那这种分散产权的公寓如果没太多的人来办公，价格就不容易上涨，也就会影响到房价走势。

2、从居住角度讲的性价比肯定挺合适的。我估计soho现在的租金应该是每月每平80块钱左右，那既然是跌到3万多了，租售比就是400左右。挺好的，用作居住的话比老破小都性价比高。

但从投资角度中等吧，毕竟这种租售比（租金收益率）在公寓市场里不算太高的。而且现代城的大户型多，出手的时候未必好卖，所以综合下来没什么特殊优势。

3、总之如果是自住或商住两用就买吧，单纯为投资的话意义不大。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。