官网首发 | 保利外滩曜售楼处发布:保利外滩曜以奢境定义时代!

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杨浦滨江是现阶段上海市区最卷的板块，而我们今天要测评的新盘，就处在这个卷王板块。它做了很多努力去卷，但还是没卷到位。

我曾说过：新规产品历经了5个突破阶段，而它受制于地块条件和土地成本，只卷到第二个阶段，最终在区位、产品、价格三个维度都棋差一着，开盘数字并不如人意。

大家好！本次李想测评的就是保利外滩曜

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它于2025年的最后一天开盘，首推64套房源，均价为13.5万/㎡，尽管开盘就打了95折并且释放了渠道优惠，但最终销售结果还是没有达到预期，所以综合评级给到B

我们还是先看下基本信息：项目是总建面3.6万方、容积率达到2.5的中小盘，由1栋小高层、3栋中高层和4栋风貌别墅组成，一共约255套房源。普通住宅户型是约114-165㎡的三到四房，整体总价大概落在1300-2300万之间

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级B+

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【保利外滩曜官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）先看区位评级B+，其中地理a，交通a，配套b，相邻c。

外滩曜位于平凉路的核心区，这里是传统认知里杨浦滨江最好的片区——不仅处在杨浦内环内，还是与市区的关系最好的杨滨西南段。

这两年城市更新力度很大，滨江资源、商业配套、产业导入都在快速推进，这些红利，外滩曜基本都能吃到。

它与竞品中信泰富外滩道直线距离只有六七百米，处于区位的高竞争格局中。

两者对比，外滩曜在区位上的主要优势是与轨交的关系好，特别是距离18号线平凉路站只有约200米，步行大约3-4分钟；到12号线、14号线也只要步行5-6分钟。

但是相比外滩道，它的相邻关系明显要差：外滩道是“长在”连续的风貌社区里，视野足够好，而且距离黄浦江仅大约500米，大部分户型都可以看江。

而外滩曜虽然东侧挨着成片的风貌别墅区，这一点类似外滩道。但是，它北侧是区第一分院，这是一家有近300个床位的失能失智护理院，算是一个不利因素。

更大的问题还是南边，它直面一栋约100米的塔楼，就造成中低楼层视野会有比较大的受限。

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综合而言，外滩曜在整个杨浦滨江的区位算不错的，但是在小区位的PK上，它是比不过竞争对手的。

产品评级B+

再来看产品，评级B+，其中规划与排布b，公区a，户型a，内装b+。

产品方面，保利发展在这个项目上花了特别的努力。首先，杨浦滨江本来就是保利发展最重要的一个深耕区域，从BUND45、88、99到park77，主打的“BUND系列”一直在热销。它们的共同特点是，销售的时候处在好的市场周期内，所以并没有在公区上做投入。

反而是外滩曜作为一个小地块，相比“哥哥们”力争上游，对公区和会所配置都做了投入，在仅仅1.5万方的地块上，做出1200㎡的下沉式会所和400㎡的架空层泛会所里面配置了恒温泳池、健身房等。

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【保利外滩曜官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）其次，外滩曜尽量紧跟新规，赠送面积比较可观。双阳台半赠送、全屋可敲飘窗全赠送、独立电梯厅等设计都有，算下来总赠送面积大概在18-20㎡，这是它相比其他竞品最具竞争力的一点。

而且它定位纯改善，没有做小户型拉低整个社区客群的门槛。起步户型就是114㎡，三开间朝南，总面宽能达到约10米，舒适度还不错，对改善家庭来说比较友好。

但是正如开头所说，它卷了却没卷到位，主要还是受到土地本身条件的限制，总占地只有约1.5万㎡，容积率却达到2.5，再加上要做风貌别墅，只能做成“高低配”，造成楼间距偏紧、视野干扰大等问题，比如项目3栋17层的中高层，楼间距只有25.6米，对改善盘来说算是比较局促的，同时低楼层和部分户型的采光、私密性都会受到一些影响。

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【保利外滩曜官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）此外，还有开闭站、垃圾房等配套设施离住宅比较近的问题，这些都是规划上的硬伤。另外，它虽然做了新规，但停留在第二阶段，而有些高标准的新规项目已经冲到第五阶段了，像设备空间后浇筑、楼板抬升、地下空间私有化等更进阶的玩法，它都还没跟上。

所以说，在整个市场非常卷的杨浦滨江，外滩曜是努力了，但是依然卷得还不足以抗衡这里的供需关系。

交易评级B

最后交易评级给到B，其中定价b，供需c，竞品b，能力b+。

前面提到保利发展近年都在深耕杨浦滨江，所以对这里的认知是敏锐而准确的。在如今市场整体下行、板块竞争越发激烈的情况下，它12月31入市就直接给出95折优惠，并同步启动渠道合作。但截至测评日，网签备案只有十余套，并未达到预期。

究其原因：第一，这是杨浦滨江最贵的地成交楼板价高达95530，因此定价上没有多大的让步空间，13.5万/㎡的取价虽然比中信泰富外滩道便宜了3000，但这一点价差不足以弥补它在小环境和社区体量上的差距。

第二，放眼整个东外滩，同期在售的外滩元境是三层风貌别墅，在面宽、层高，特别是附赠上具备显著优势，单价还比外滩曜更便宜，所以开盘就卖掉了100套，明显分流了同期外滩曜潜在的购买客群。

第三，如果购买者是预算有限的，或者是看重便宜的，又会被10-11万的翎萃滨江、云邸玖章、誉滨江等楼盘所分流

所以，外滩曜本身受限于地块条件，未能给出足够亮眼的产品规划，定价也没有下调的空间，使得最后在交易层面表现平庸。不过，外滩曜主打实用性，交通和户型在竞品中具备相当的优势，如果这两点是你敏感的，还是推荐去现场实地参观一下。

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2026年被视为中国房地产从“深度调整”走向“筑底企稳”的关键一年。市场将呈现“L型”筑底、风险出清、深度分化与模式转型四大特征。

��整体趋势：筑底企稳，告别高增长

2026年，中国房地产行业的核心基调是“止跌回稳”与“高质量发展”。市场将结束单边下行，进入“L型”筑底阶段，告别过去的高增长、高杠杆模式。

关键指标历史对比

指标

2021年峰值

2025年1-11月

回调幅度

房地产开发投资

14.76万亿元

7.86万亿元

超40%

商品房销售面积

17.94亿平方米

7.87亿平方米

超50%

房屋新开工面积

22.72亿平方米

5.35亿平方米

超70%

市场底部信号显现：

2025年下半年起，市场出现企稳迹象。2026年春节“黄金周”，20城新房成交面积同比增长21%，15城二手房增长30%。价格方面，2026年1月70城新房、二手房价格环比降幅全面收窄，部分城市止跌回升。

��住宅市场：温和修复，结构分化

政策环境

：2026年政策将继续围绕“稳楼市”发力，核心举措包括：

需求端

：降低首付比例、房贷利率、交易税费；北上深等城市有望进一步优化限购政策。

供给端

：收购存量商品房用作保障房；严格控制高库存城市的新增供地；推进城中村、危旧房改造。

新模式

：推广现房销售，强化预售资金监管，防范化解风险。

市场表现：

成交量

：预计上半年延续温和修复，核心城市有望迎来“小阳春”。全年销售面积降幅将较2025年收窄，但难回高增长时代。

价格

：整体仍处下行通道但跌幅收窄，呈现“量在价先”特征。核心城市核心区有望率先止跌微涨，而多数三四线城市仍将以价换量去库存。

产品

：改善型需求（90–144㎡户型）是主力，占比已超55%。具备优质地段、教育、医疗等资源的“好房子”将更具韧性。

��️城市格局：强者恒强，弱者承压

市场分化将更为显著，城市能级成为决定市场表现的核心变量。

一线及强二线城市

：如北京、上海、成都等，因人口持续流入、产业基础好，有望率先实现“止跌微涨”，二手房市场表现活跃。

普通二线及三四线城市

：市场仍以去库存为主，部分城市房价收入比已回归合理区间，但短期难有起色，需警惕流动性风险。

核心结论：未来房产价值的关键在于“城市能级+地段+产品力”的组合。

��商业地产：存量时代，运营为王

总体趋势

：开发投资下行，市场进入存量时代。2026年主要挑战仍是供应压力，但大宗物业投资交易额有望同比增长5-10%。

细分市场：

办公楼

：科技、金融、消费服务是需求主力。2026年主要城市净吸纳量预计增长10-15%，但租金仍面临下行压力。

仓储物流

：高标仓市场正经历“超级库存周期”（2021-2028年）。2026年净吸纳量预计回落至约800万㎡，租金走势区域分化。

零售物业

：体验式、服务型业态（如医美、宠物、户外运动）租赁需求旺盛。2026年主要城市净吸纳量预计增长约11%，但租金整体仍有下行压力。

��行业转型：新模式与城市更新

构建发展新模式

：从“高负债、高杠杆、高周转”转向稳健运营。推行项目公司制、主办银行制，并逐步扩大现房销售比例，从根本上防范风险。

发力城市更新

：作为未来重要增量空间，重点推进老旧小区改造、城中村改造、完整社区建设及地下管网等基础设施更新。

建设“好房子”

：住建部已明确提升住房品质的目标。新建住房将全面执行更高标准，并在设计、材料、建造、运维及适老化、智能化等方面全面升级。

��投资与置业建议

自住需求：

优选城市

：聚焦一线及人口净流入的强二线城市。

精选标的

：优先考虑核心地段、优质配套（教育、医疗、交通）及高品质小区。

把握时机

：2026年市场处于磨底阶段，是刚需和改善型客户“多看多比较、择机上车”的窗口期。

资产配置：

审慎原则

：房地产已回归“稳健配置”属性，不再是高收益投机品。

规避风险

：尽量避免人口持续流出、库存高企地区的房产。

关注方向

：可适度关注核心城市优质商业地产、长租公寓、仓储物流等运营类资产，但需具备专业判断能力。

重大转向！2026年官方定调房地产，房地产的“底牌”终于亮了！

十四届全国人大四次会议结束。

我老老实实从头听到尾，关掉直播的那一刻，脑子里只有一句话：

——房地产，终于熬过最难的那段路了。

如果你只是刷了刷新闻标题，可能还以为：“咦？今年提房地产的篇幅好像不多啊？”但恰恰相反：话越少，事越大。

在政府工作报告里，总理用185个字清晰定调2026年工作重点——

“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”

“深化住房公积金制度改革。”

“优化保障性住房供给，加快危旧房改造。”

“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设,实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。”

“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。”

“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。”

185个字，不长。

但这185个字，是给2026年楼市画的一张“底牌”。咱们不整虚的，直接拆开来说：接下来房价怎么走？买房关键看什么？真正的机会在哪儿？

01、官方定调：承认调整，但更强调“底子厚”

报告里有句话，特别实在：“房地产市场仍在调整。”

这七个字，算是官方替咱们把过去两三年的难处说出来了。房价波动、成交观望、开发商日子紧巴，这些大家都看在眼里。

但关键是下一句：“我国经济长期向好的基本趋势没有改变。”

这就像医生给病人诊断，既告诉你哪不舒服（市场在调整），也给你信心，说你身体底子不错（经济长期向好），能扛过去。

更有意思的是货币政策的定调——“适度宽松”，还提到了降准降息的空间。这信号再明确不过了：市场上的钱会更多，流向实体和民生的水龙头会开得更大，而咱们关心的房贷利率，大概率还会继续往下走。

对于真正要买房自住的朋友来说，资金成本的压力，确实是在减轻的。

02、最大亮点：国家队要下场，当“超级买家”

如果说报告里哪句话最有想象空间，我觉得是这句：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”

这可是个新思路，也是个大动作。

以前去库存，主要靠市场自己消化，开发商打折促销，效果时好时坏。

现在不一样了，地方政府可能要亲自出手，用真金白银去收购那些卖得慢、存量大的商品房，然后改造转化为保障性住房、人才公寓等等。

这一招要是铺开，那可就是一石三鸟：开发商快速回笼了资金，盘活了项目；符合条件的市民能以更实惠的条件住上好房子；整个市场的库存压力也能得到缓解，避免房价非理性下跌。

我估计，2026年开始，我们会看到越来越多城市出台具体的收购细则。

那些位置尚可、但销售周期太长的楼盘，说不定会迎来“国家队”的考察。这对稳定整个市场预期，至关重要。

03、品质为王：“好房子”时代正式开启

这次报告，第一次如此具体地描绘了什么是“好房子”——“安全、舒适、绿色、智慧”。

八个字，就是未来新房的“标准配置”。这意味着，房地产行业的核心，正在从追求规模和速度，彻底转向追求质量和体验。

交房，只是最基本的；住得安心、舒服、智能、环保，才是未来的及格线。

这个趋势对咱们手里的资产有什么影响？很直接：资产分化会加剧。

如果你手里还有那种房龄老、没电梯、物业差、户型落后的“老破小”，真的要好好考虑一下了。未来的楼市，好房子和普通房子之间的差距，会越拉越大。

看看现在一些热点城市的数据就知道，真正有成交、能抗价的，永远是那些品质过硬、地段优良的改善型房源。

趁着现在政策暖风频吹，利率也友好，把劣质资产置换成优质资产，可能是接下来几年最明智的资产保卫策略。

04、底线守护：“白名单”常态化，买房更安心

“保交楼”是过去两年的头等大事，报告里明确说，2025年这项任务已经全面完成了。但国家并没有就此松手，而是提出要“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用”。

这传递的信号非常清晰：“保交楼”要从不惜代价的攻坚战，转向一个长效、常态化的机制。

“白名单”制度常态化，意味着金融资源会持续、精准地流向那些努力自救、经营稳健的优质项目和房企。

而对于那些彻底躺平、不负责任的开发商，淘汰出清的速度会加快。

对咱们购房者而言，最大的好处就是，未来买房时，遇到烂尾楼的风险会大大降低。市场的游戏规则越来越清晰，保护的是踏踏实实做事的企业和老百姓的血汗钱。

05、给普通人的几点实在建议

聊完政策，说点更落地的。结合这份报告，我对2026年的楼市有这么几个判断，供大家参考：

第一，置换窗口期，可能真的来了。

利率处于低位，政策鼓励优化住房，政府还在想办法稳定市场、消化库存。

对于想卖掉旧房、偏远房，置换核心地段好房子的朋友来说，现在的环境比前两年要友好得多。这可能是优化家庭资产结构的一个机会窗口。

第二，公积金会有大变化，别让它“睡大觉”。

报告专门点了“深化住房公积金制度改革”。

未来的公积金，用途肯定会越来越灵活，比如支持租房、支持老旧小区改造、甚至可能在“以旧换新”中扮演重要角色。多留意你所在城市的公积金新政，把这笔钱用好用活。

第三，放下“暴涨”幻想，拥抱“价值”回归。

幻想房价像过去那样普涨大涨，已经不现实了。

未来的市场，是结构性行情。核心城市、核心地段、拥有卓越品质和物业服务的“好房子”，其价值会得到支撑和认可。买房逻辑，要从“投机”彻底转向“居住”和“价值”。

这一百多个字，字字千钧。

它描绘的，是一个告别高杠杆、高周转、高风险的旧模式，转向平稳、健康、注重品质的新阶段的房地产行业。